本期介绍：房价太高，买不起还租不起吗？近年房屋租赁的市场渐渐开阔，租房住或者租个商铺做些小买卖是很常见的，但是租赁房屋要被拆迁，这些租客应该怎么办？租客在拆迁房屋方面有什么权利维护？小黄通过房屋中介公司，用1000元租下一处房屋，并签下一年的合同，交付了多1000元作为押金。房东声明，不到期就退租不返还押金。小黄在准备搬进去之前听说这一带可能会被拆迁，他想：“如果我花钱装修，但是住不久就被拆迁，我岂不是成本都收不回？”小黄觉得，是房东有意对他进行欺瞒。而房东解释称，房屋拆迁的传闻几年前就有，但政府一直没发文，也没有具体行动，他并未刻意欺瞒小黄。我们有幸地邀请到了北京房地产专家——鲁蕊律师参加法律快车《律师零距离》关于租赁房屋拆迁纠纷的专访，以下欢迎鲁蕊律师总结经验，为我们细细分析“租赁房屋将拆迁，租客权益怎么维护”的问题。
主持人：鲁蕊律师，您好！很高兴您能在百忙之中抽身接受法律快车专访组的访谈。鲁律师，上述介绍的案例中，小黄听闻要拆迁，认为房东隐瞒实情。房东解释称，房屋拆迁的传闻几年前就有，但政府一直没发文，也没有具体行动，他并未刻意欺瞒小黄。这样的消息属于签订房屋租赁合同时需要告知的范围吗？
鲁蕊律师：对于房屋可能被拆迁这类消息，房东应该告知承租人。因为这直接关系到双方合同的签订，关系到承租者的利益，并且属于拆迁范围内的房屋是不允许进行出租的。根据《城市房屋拆迁管理条例》第12条规定：“拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：(三)租赁房屋”。因《城市房屋拆迁管理条例》属于行政法规，该条为强制性规定，因此按《合同法若干问题的解释》第4条的规定，签订的租赁合同为无效合同。也就是说，房东不仅要把房屋可能将要被拆迁的信息告知承租人，而且一旦明确拆迁范围，再进行出租，则属于违法出租，应该承担相应的责任。此外，承租人为了更好地维护自身的利益，在签订租赁合同时，应积极主动对该区域动迁情况进行调查，避免因签订无效租赁合同而受到经济损害。
主持人：租房时房东常常要求多交一倍、两倍房租作为押金，并说不到期就退租不返还押金，这样的说法有没有依据？小黄与房东已经签下一年的合同，还未搬进去，这时可不可以要求房东退租退押金？
鲁蕊律师：目前，押金条款在房屋租赁合同中被广泛应用。一般情况下，押金的用途是这样的：当租赁期限届满时，房屋内发生损坏，则相关的损失会在押金中做出扣除，剩余款项退还承租人，这是对出租人利益的一个保障。国务院1983年12月17日颁布的《城市私有房屋管理条例》对房屋租赁合同使用押金担保持明确的否定态度，但全国人大通过并于1995年1月实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》在其第四节房屋租赁中没有对使用押金的禁止性规定，按照法律的效力层次原理，应当适用《中华人民共和国房地产管理法》，即应当允许当事人自行约定使用押金担保。因为法律不禁止的便是合法的。至于押金的数额，则需要根据双反当事人之间的约定，如果觉得出租人索要押金过高，可以不进行承租。
小黄虽未搬进新房，但属于提前退租，构成违约，根据合同的约定，则需要承担一定的违约责任。本案中，合同约定如果提前退租，则不返还押金。但房东未尽相应的告知义务(房屋有可能被拆迁)，也应该承担一定的责任，小黄可以主张房东给予一定赔偿。因此，小黄可以要回房租和部分押金。如果小黄认为约定的违约金数额过高，可以向法院提起诉讼，调整违约金数额。
主持人：小黄在准备搬进去之前听说这一带可能会被拆迁，担心花钱装修，但是住不久就被拆迁，可能成本都收不回。鲁律师，房子被拆迁，租客可以有哪些补偿？
鲁蕊律师：如果确实因为承租的房屋拆迁导致房屋不能正常租赁使用的，出租人应当对承租人的装修进行一定数额的补偿，或者直接要求拆迁人支付搬家补助费等损失。
主持人：我国法律规定中，租客是否有权分得拆迁款？
鲁蕊律师：一般情况下，拆迁人会直接同房屋的产权人去谈赔偿事宜，一般不会单独接待承租人，但承租人可以依据合法的租赁合同可以要求经济补偿，如一次性停产停业综合补助费以及搬迂补助费。
主持人：鲁律师，房屋要拆迁，租客要是坚决不搬会有什么后果？
鲁蕊律师：如果房屋确定要被拆迁，我们还是建议租客在规定的期限完成搬迁，但要保留相关的证据，同拆迁人协商相关的补偿事宜的。
主持人：租客遇到房屋拆迁的情况，按照您的经验，应该怎么做才是合情合理，可以最有效维权的？
鲁蕊律师：(1)可以选择解除租赁协议，获得相关补偿。在公房承租中房屋拆迁时，如果承租人与房屋产权人达成协议，解除租赁合同的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿，不再给与承租人补偿。
(2)如果不解除租赁协议，在产权置换的情况下，可以重新订立租赁合同。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换，产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。没有进行产权置换，承租人可以要求支付相关的费用。第一，搬迁补助费。按照建筑面积或合作规定进行计算。拆迁非住宅房屋的，搬迁补助费包括：设备搬迁，安装费用；无法恢复使用的设备按照重置价结合成新结算的费用。第二，停产停业损失(主要针对的是经营性用房)。按照建筑面积给予一次性停产停业综合补助费用。
如果对拆迁方案不满意，建议千万不要签订拆迁安置协议，可以依法向房管局提出裁决申请。
总结：面对房价的居高不下，许多在大城市背井离乡的工作者不得不选择租房，近些年来房屋租赁市场很是火热，但随之而来的是纷繁复杂的房屋租赁纠纷。为了更好地维护自身的利益，无论承租人还是出租人，都应该在签订房屋租赁合同时保持谨慎的态度，约定好双方的权利义务以及发生纠纷时的救济手段。特别是处于弱势地位的承租人，应该积极主动对租赁房屋以及房主的真实身份进行详细地了解，防止上当受骗。
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