房地产开发项目前期准备工作详细流程

     房地产开发项目前期准备工作详细流程大体如下，由于各地的实际情况不一样，因此可能存在差异，具体请以当地的具体规定为准，本文仅供参考。

    1、规划部门：

    （1）如果是工业用地，首先到规划局规划处办理变更。

     手续需提交：A、土地证B、变更申请C、航测图D、变更用地总平面图E、填写申请表F、转让合同

    （2）如果是集体用地，也应到规划局规划用地处办理征用手续。

     需提交：A、转让合同B、航测图C、征用土地总平面图D、填写申请表E、领取并填写选址意见书，规划局批准后发用地许可证。

     需交费：A、水利基金B、耕地占用税C、配套费

     2、领取规划用地许可证后，再到市计委办理立项手续。

     需提交：（1）规划用地许可证（2）可行性研究报告（3）投资计划及立项申请（4）领取立项批文

     3、完成1、2项后，再到土地部门办理过户或征用手续。

     需提交：（1）用地申请书（2）计委立项批文（3）用地总平面图（4）规划局出具的用地红线图（5）规划用地许可证（6）土地补偿表盖章（组、村、镇、区四个章）（7）签订土地出让合同（8）交费、领证

    需缴纳：（1）土地出让金。70~220元/平方米（2）地界勘测费（3）土地过户费（4）管理及工本费（5）土地使用税

    4、完成前3项后，再到规划局建管处办理报建手续。

   （1）建设单位写出书面申请（内容包括建设意向、建房结构、层数、总建筑面积、投资额、投资周期等）。

   （2）提交土地证、航测图、规划用地证、计委立项批文、总平面图。

   （3）根据规划部门发的“建设工程申请复函”的具体要求，设计院做出1~2个方案，包括：总平面图、单体平立剖面图、再次报请规划局审定后方可进行施工图设计。

   （4）领取建设工程规划许可证申请表，到相关部门：消防支队、文物钻探、空军作战科、预设电信管线等办理手续。

   需交费：审核费280元/栋（消防支队）；文物钻探费2~8元/平方米。

   （5）经局长签发后领取交费通知单，需缴纳：

            规划管理费：0.1~0.25%

            档案保证金：5%

            建设配套费：5~20元/平方米

            绿化费：1元/平方米

            人防费：6.5元/平方米

            商业网电费：15元/平方米

            墙改基金：15元/平方米

   （6）交费、盖章、领取规划建筑许可证。

    5、第4项完成后，到建委办理报建及招标手续。

   A、报建需提交：（1）工程报建申请表（2）计委立项批文（3）建设工规划许可证（4）资金证明、进账单复印件

   B、招标表：（1）建设单位凭报建表领取招投标申请书。

   （2）发布招标工程信息。

   （3）编制招标文件，确定评标办法。

   （4）选定投标队伍不少于5家。

   （5）建设单位书写考察报告，并提出侯标单位的名单报招标办。

   （6）招标单位以书面形式通知投标候选单位，明确选定投标单位的办法、活动地点和时间。

   （7）确定开标日期，由招标办派人监督开标、评标、定标。

   （8）确定中标单位后，双方签订《中标条件内容》，按规定缴纳招标投标管理费，办理《中标通知书》。

   （9）按《中标通知书》文件及内容，签订工程承包发包合同。

            C、抗震审核：0.1元/平方米

            D、质量监督：0.25%~0.65%

            E、施工许可证

            F、办理安全监督

            G、核定工程类别和取费标准

            H、办理开工报告

 6、房管局：与上手续全部办理完毕后，工程形象进度出地面一层后到房管局预售科办理预售许可证。

 需提交：（1）营业执照（2）土地使用证（3）建设工程规划许可证（4）红线图（5）开工许可证（6）施工合同（7）标准层平面图（8）预售动态图（9）物价审批（10）物业管理内容（11）拆迁许可证（12）房屋注销证（13）缴纳勘验审核费，按总房款的0.2%（14）领证

 7、供电局：办理施工用电申请

 8、自来水公司：施工用水申请

 9、环保局：办理噪音申请

 10、物价局：销售价格审批

注：从2000年开始，不再征收（1）投资方向调节税（2）消防配套费用（3）规划管理费（4）缓收土地出让金。