长期以来，不动产是许多人的首选投资方向。如今，相当一部分人拥有了数套、十数套甚至更多的住房，那么，房屋所有权人一定会面临不动产的传承问题。本文将依据我国最新的法律法规，介绍现有法律框架内的各种可行性方案。大体而言，居家住房的传承可以采用交易过户、赠与过户、继承过户等方法实现，也可以通过变现投保、家族信托等方式完成。本文将集中分析前三种方法，通过变现投保与家族信托的方式传承不动产的问题将另行撰文分析。
一、交易过户
交易过户是指父母与子女达成合意，订立房屋买卖协议，并依法在房地产交易中心进行不动产变更登记的交易行为。买卖双方在交易过程中须提交《房地产登记申请表》、《房地产买卖合同》、申请人身份证明、房地产权属证书、契税完税或减免税凭证、国有土地使用证等材料。交易过户是一种程序规范、税费清晰的生前传承方式。交易过户需要缴纳的税种主要包括：
（1）契税（买方缴纳）
根据财政部、国家税务总局《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23）的规定，个人购买家庭唯一住房，面积90平方米及以下的征收1%契税；面积90平方米以上，征收1.5%契税。个人购买家庭第二套改善性住房，面积90平方米及以下的，征收1%契税；面积为90平方米以上的，征收2%契税。
（2）增值税（卖方缴纳）
根据财政部《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（2016年）第5条规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
（3）个人所得税（卖方缴纳）
根据《国家税总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知 》（国税发[2006]108号）规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。即个税=（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－合理费用）×20%。如果纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，则按纳税人住房转让收入在1%-3%的比例核定征收应纳个人所得税额。
此外，买卖双方在交易过程中还需要缴纳以下费用：交易手续费，每平方米6元，双方各付一半；房屋价格评估费，评估价的0.5%，买方承担；登记费80元，买方承担；印花税，双方按评估价的万分之五缴纳。
若以交易评估价为70万元、购买年限不足2年的100平方米第2套改善性住房屋为例，则交易双方需缴纳的主要税费如下:700，000*2%（契税）+700，000*5%（增值税）+700，000*1%（核定征收的个税）+100m2*6（交易手续费）+700，000*0.5%（房屋评估费）+80（登记费）+700，000*0.1%=60，880元。
二、赠与过户
赠与是赠与人将赠与物无偿给予受赠人，受赠人表示同意的法律行为。赠与行为一般以签订、履行赠与合同的形式完成。在不动产传承过程中，父母或长辈将住房无偿赠与给子女或晚辈也是非常常见。和赠与过户与交易过户都属于生前传承，但是，根据相关法律法规的要求，不动产进行赠与过户前，必须经公证机关出具赠与公证书和受赠公证书。所以，赠与过户的程序相对更加复杂。办理住房赠与过户手续要向住房所在地的房屋交易中心提交《房屋所有权转移登记申请书》、房屋所有权证、赠与公证书、受赠公证书、赠与人和受赠人身份证明、契税完税或减免税凭证、国有土地使用证等材料。赠与过户需要缴纳的税费除了契税、增值税、个税、交易手续费、登记费、房屋评估费等，还需按照房屋评估价2%缴纳赠与公证费。
根据法律法规规定，父母或长辈将住房无偿赠与给子女或晚辈的，免收增值税（原营业税）和个人所得税。[1]如果仍以父母将评估价为70万元购买的，购买年限不足2年的100平方米的第2套改善性住房屋，以赠与方式转让给其子女为例，其所需缴纳的主要税费如下： 70万*2%（契税）+70万*2%（赠与公证费）+100m2*6（交易手续费）+70万*0.5%（房屋评估费）+80（登记费）+70万*0.1%=29，030元。那么，是否可以得出结论，交易过户的税费一定多于赠与过户呢?其实未必，因为如果所交易房屋的购买年限已经超过了2年再对外出售的，将免交增值税，而增值税在房屋交易税费中所占比重是较大的。
三、继承过户
继承过户是在被继承人去世以后，继承人根据法定继承或遗嘱继承对被继承人的不动产进行分割的行为。交易过户和赠与过户发生在不动产所有权人生前，而继承过户必然发生在不动产所有权人去世之后。依据有无遗嘱，继承过户又分为有遗嘱的继承过户和无遗嘱的继承过户。根据有效的公证遗嘱进行继承过户时，继承人须向房产交易部门提交《房地产登记申请书》、被继承人死亡证明、该套房屋的产权证明或其他凭证、被继承人与法定继承人亲属关系的证明文件、身份证明、公证遗嘱等材料。根据相关法律法规规定，继承过户不需要缴纳契税、增值税和个人所得税[2]，其主要的费用是按房屋评估价2%征收的遗嘱公证费。
相比较而言，通过交易、赠与和继承过户进行代际的财富传承各有利弊，需要根据不动产所有权人的状况与房屋本身的具体情形作出理性选择。交易过户和赠与过户均属于生前传承，如果待传承的房产，其购买年限不足2年，建议选择免征增值税的赠与过户方式；如果待传承的房产，其购买年限超过了2年，建议选择不需要进行事前公证的交易过户方式。如果父母或长辈自身在生前有居住房屋的需求，则建议借助公证遗嘱实现不动产传承。因为公证遗嘱是效力最高的遗嘱形式，它不仅能保证按照被继承人的生前意志传承财富，还可以免去办理继承权公证过程中所可能产生的纠纷和争议。
当然，如果考虑到未来征收房产税的可能或对房产本身有规划管理的需求，则可以通过变现保单或设立家族信托的方式实现财富的传承和对子女、晚辈的关照。
[1]根据财政部、国家税务总局《关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税[2009]111号）规定，个人无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹不动产、土地使用权的，暂免征收营业税。同时，根据财政部国家税务总局《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）的规定，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，对当事双方不征收个人所得税。
[2]其一，根据国家税务总局《关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函[2004]1036号），对于《继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。
其二，根据财政部、国家税务总局《关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税[2009]111号）规定，房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人，暂免征收增值税（原营业税）。
其三，根据财政部国家税务总局《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）的规定，房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人，对当事双方不征收个人所得税。
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