分红率高达11%？大家关于REITs的几个误区：
（1）第一批REITs的底层资产主要为不动产（例如创业园、物流园）与特许经营权（高速公路），高速公路REITs的分红中包含本金，例如一个公路剩余特许经营权剩余15年，100除以15等于6.67%，如果高速公路每年分红为11%的话，其中6.67%为本金回收部分，剩余4.33%为真正的盈利分红；不动产REITS相比特许经营权的分红率低，主要原因是创业园与物流园有土地属性，还有另外的增值空间。
（2）REITS是可以扩募的，例如高速公路的特许经营权是15年，但是REITS项目有期限是50-99年，看似并不匹配……其实REITS可以继续通过配股、增发的方式融资，纳入新的资产。例如，领展期初300亿规模后来扩容到1500亿；选择REITS但看分红率是没有太大意义的，目前阶段主要看底层资产，未来还要考虑管理团队的能力。
（3）REITs的真实折溢价率很难计算，传统的封闭式基金投资股票可以有每天净值，REITS的资产交易不活跃，有的项目是每年评估一次，也就是专业机构给出的估值每年或者每半年才有一次。另外，例如不动产估值与交易价格差距也是巨大的。
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