已上市REITs如何投资？赚钱必看五步法

邢老师是咱们微淼的高研团成员，也是ACCA国际注册会计师、ACCA讲师、国际会计与金融硕士，长期从事银行业金融机构审计与管理咨询。

（本音频由AI配音，内容请以文本为准）

大家好，我是邢老师，今天和大家聊的内容，仅作为案例分析讨论，不作为投资建议，大家一定要注意

！

最近，有同学问老师：“今年已上市的REITs，感觉不如之前的好呀？REITs还是优质产品吗？”

感觉不可靠，我们用数据来说话：今年上市的REITs目前都实现正向收益，其中鹏华深圳能源REIT涨幅超过37%。

那么，目前REITs收益到底怎么样呢？如何投资已上市REITs？今天老师就来给大家聊聊这两个问题，感兴趣的同学可一定要看到最后哦。

已上市REITs表现

目前有14只REITs已成功上市，上市至今（8月22日）均实现正收益，平均涨幅为30.62%。

其中，产业园区类涨势最好，建信中关村REIT、华安张江光大REIT、博时蛇口产园REIT、东吴苏园产业REIT涨幅分别为51.65%、46.5%、42.09%、33.59%。

除此之外，仓储物流类、发电类、污水处理类涨势都不错。

相比较而言，收费公路类表现较为逊色，除华夏越秀高速REIT涨幅为21.96%和浙商沪杭甬REIT涨幅为18.87%外，其他3只涨幅均不足3%。

虽然今年REITs受到疫情等多方面因素影响，整体出现了不同程度的回落，但这是符合价值与价格运动规律的。简单来说，就是涨多了就会下跌，跌多了自然会上涨，所以大家不用过于担心。

价格过高会使REITs的股息率降低，分红收益变少。价格是围绕价值上下波动的。如果资产质量没变，价格低于价值时，反而增加了我们的投资机会。

已上市REITs投资五步法

一、筛选出好REITs

REITs大致可分为产权类和特许经营权类两类，二者的投资标准不一样。

产权类是指，以租金(或运营外包服务) 为主要收入来源的产权类资产，如仓储物流、产业园区等。

投资时要重点关注：

1.每年营业收入

产权类资产可以看作是永续经营类项目，只有它的每年营业收入稳定且持续增长，我们未来的股息回报才能够稳定持续。

2.地段和出租率

只有地段好、出租率高，租金收入才能长期持续稳定地增长。

上面两个指标可以在沪交所或深交所REITs专题的“信息披露”页面，下载《招募说明书》查看，网址如下：

上交所：http://www.sse.com.cn/reits/home/

深交所：http://REITs.szse.cn/

3.股息率

一般REITs的股息率合理波动区间为3%-6%，如果大于6%可以重点关注，如果小于3%，要注意风险。

股息率可以用REITs计算器计算，老师把所有产权类REITs的股息率（截至8月22日）列了出来，供大家参考。

特许经营权类是指，依据与政府签署的特殊经营协议进行收费的特许经营类资产，如环保基建、高速公路等。

因为我们购买特许经营权类REITs，买的是某一项目固定年限的收费权，到期后收费权不再属于我们，此时持有的项目不再具有价值剩余，所以我们需要在项目到期前逐年收回本金和收益。

因此，投资时除了要关注每年营业收入是否长期稳定外，还要关注折现率和分红预期增长率。接下来老师会通过实操来具体讲讲。

二、等待好价格

产权类REITs我们看股息率就可以了。

老师主要教大家如何计算特许经营权类REITs的合理价格区间，以鹏华深圳能源REIT为例。

1.点击企业分析平台，选择分析工具，选择REITs计算器。

2.选择“经营类”，搜索框下拉菜单中选择“深圳能源”。

此时，特许经营剩余年限、可供分配金额、收益分配比例和总份数都已经自动填入了。这些要素也可以通过《招募说明书》和《基金合同》等公告查询。

3.设定折现率和分红预期增长率。

折现率的下限，我们一般选择无风险利率，也就是我们投资最低应该获得的回报率。

目前三十年期国债收益率为3.29%，我们保守起见，选3%。

折现率的上限，我们一般选择同等风险水平的预期回报。因为我们和项目的关系类似于借贷，所以可以参考银行商业贷款的利率5%-6%。

分红预计增长率，我们以近三年该项目的营业收入复合增长率为准，该数据可以从《招募说明书》中找到。

然后用收益计算器计算，得出结果为2.45%。

• 买入价格填入2019年的收入

• 卖出价格填入2021年的收入

• 持有年限填2

4.填入数据，得到结果。

最终，我们计算出来的合理价格区间为11.07~17.34元。

也就是说，当价格低于11.07元，说明REITs处于低估状态。当价格高于17.34元，说明其价格高于其价值，需要注意。

三、买进

和买股票一样，我们在常用证券APP内输入代码，即可购买。

四、长期持有

优秀的资产，是值得我们长期持有的。

REITs会将可供分配利润的90%强制分配给投资者，所以投资优秀REITs就是在给自己创造一个优质的生钱资产。

不过长期持有不等于一直持有，REITs不同于指数基金，没有长期上涨和永生不死的特性，是要注意投资期限和卖出时机的。

每位同学都应该给自己设定一个止盈止损的目标值，大家的风险承受能力和期望值不同，所以目标值因人而异。

五、卖出 

当产权类REITs出现以下情况时，可以考虑卖出：

1.当股息率小于3%或明显高估时

2.当REITs核心资产质量变差时

当特许经营权类REITs出现以下情况时，可以考虑卖出：

1.当REITs价格高估时

2.当REITs核心资产质量变差时