在房地产开发企业破产案件中，往往普遍存在众多“以房抵债”的权利人，因以房抵债在民商实体法上争议颇多，由此使得破产程序中对以房抵债性质之认定、效力之评价以及是否具有优先性均成了热点问题。破记录也收到了一些这方面的提问，遂以微问答形式作简要解读。
疑惑的李翠花
我最近老是听人说起“以房抵债”，请问破记录，以房抵债是什么意思啊？
正经的“破记录”
以房抵债并不是专业术语，只是一种统称。具体指的是：当事人对于以货币资金还是以房屋作为清偿债务方式的选择性安排。依据意思表示的不同，还存在以签署房屋买卖合同的形式提供担保的安排。以房抵债合同缔结的时点，既可能发生在债权债务建立时，也可能发生在债务履行期限届满前，而最常见的则发生在债务履行期限届满后。
恍然大悟的李翠花
哦，这样啊，看起来不太难懂。那么，请问在你们破产案件中，出现这种'以房抵债'的现象是否合法？
跑腿的“破记录”
咳咳咳......这个要具体问题具体分析，还是要看基础法律关系以及以房屋抵偿债务合意之真实意图来进行性质评价。
来，有请一线“破人”为您解答！
一线解答：
对于以房屋作为清偿方式之一的，在破产案件中评价其是否合法，往往需要区分以房抵债事实是否完成而作区别对待，难以简单给出合法或不合法的评价意见。
对于以签署房屋买卖合同提供担保的，不论其发生在债权债务关系建立时还是债权履行期限届满后，都因该种物保方式欠缺法律的直接准允即不符合物权法定之要求，在破产程序中无以取得对抗其他债权人的优先地位。
傲娇的“破记录”
现在你听懂了吗？
不明觉厉的李翠花
恩~~~有道理，容我保存下来，细细思量。那么，怎么样才算“以房抵债”完成了呢？对于已经完成的“以房抵债”，破产法上怎么评价呢？
一线解答：
所谓以房抵债已经完成，常见有两种，其一是指债权人与开发商订立以房抵债合同后，房屋已经过户给债权人，即债权人通过协议履行取得了房屋所有权。其二是指通过法院执行程序完成了以房抵债，其完成的标志是执行法院作出的以房抵债裁定已送达债权人（诉讼或仲裁程序中形成的以房抵债裁定并不具有移转抵债房屋所有权的效力）。
对于在破产程序启动前已完成的以房抵债，开发商进入破产程序后，将面临该交易是否构成破产法上无效或可撤销的审查。如果以房抵债所清偿的债务是虚构或不真实的，则该交易可被宣告无效。如果以房抵债交易发生在临界期内，且存在对价不公允或者未到期清偿或个别清偿等符合破产撤销权行使条件之情形，即使房屋权属已经发生变动，管理人仍可通过破产撤销权的行使追回抵债房屋。如果不存在前述可撤销或可被宣告无效的问题，则已经完成抵债的房屋就不属于破产企业的财产，破产法尊重其效力。
打破砂锅问到底的李翠花
那么如果以房抵债尚未完成，进入破产程序后是否可以因其签署了房屋买卖合同而获得优先受偿?
跑腿的“破记录”
呃......这个问题比较复杂，是非常专业的，还是来看我们的一线解答吧……
一线解答：
对此，我们以最为常见的债务履行期限届满后达成的以房抵债协议来分析。
1
需要对该合同是构成实践性合同还是诺成性合同进行分析（在破产程序以外，这是以房抵债成为争议热点的主要原因所在），从最高法院新近公布的（2016）最高法民终字第484号民事判决来看，最高法院持诺成性合同的观点，只要双方当事人意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。
2
需要对该以房抵债之合意的性质是属于“债的更改”还是“新债清偿”进行判断。如果构成“债的更改”，那么双方的基础法律关系就发生变换，那就意味着旧债消灭，新债成立，即双方之间存在的就是房屋买卖合同关系而再无旧债关系。如果构成“新债清偿”，则意味着新旧债务并存。若当事人间没有明确消灭旧债的合意，那就推定为“新债清偿”，因为债的更改将导致旧债消灭，并进而导致其从债务（如保证债务）的消灭。
3
若以房抵债构成“债的更改”，即应按房屋买卖合同的性质，结合破产法上合同继续履行的相关规则予以检视。如果构成“新债清偿”，新旧债务衔接并存时，债权人应受新债清偿的约束无争议，但债务人是否享有选择权，即选择履行旧债而拒绝履行新债，学理上存在争议。在破产程序中，特别是房地产开发企业破产时，往往面临大量以房抵债现象，如果仍旧赋予以房抵债权利人任意选择权，实务效果可能并不利于房屋的续建乃至重整投资者的引进，在此，赋予管理人代表债务人行使按旧债清偿或新债清偿的选择权，可能更利于实务问题的处理。
若仍承认“新债清偿”下的债权人享有选择权，除非其符合享有购房消费者优先选择权条件，否则仍应按普通债权对待，与其他普通债权人同比例受偿债权，即使其选择以房屋作为清偿标的，也应补足差价款（如购房款与普通债权受偿额间存有差额）。
4
若以房抵债构成“债的更改”，即按房屋买卖合同确定其性质，如要取得优先地位，还应考察抵债权利人是否符合享有优先受偿权的购房消费者的条件。若不符合基于生存权保障而创设的优先权取得条件，那么即使法律关系转换成房屋买卖合同关系，仍无法获得优先受偿地位。
大梦初醒的李翠花
恩~好复杂呀~看来以房抵债交易结构的设计对最终的权利实现至关重要啊~我得收藏起来，回家好好再研究一段时间。谢谢专家，谢谢“破记录”！
正经的“破记录”
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