作者 | 郭亦非
出品 | 棱镜·腾讯小满工作室
北京西城学区房新政拉动，叠加被疫情短暂压制的买房需求，北京5月份二手房成交量创下2017年“3.17”楼市调控后的最高点。
5月30日，中原地产市场报告指出，截止5月29日，北京二手房住宅网签量达到1.57万套，加上周末两天，合计网签量约为1.6万多套。
上述报告还指出，算上因5月小长假影响下二手房网签量滞后效应，整个5月成交量已经超过2万套。
此外，贝壳研究院数据显示，5月北京二手房成交量环比增加39%、同比增长75%，实际成交量创“3.17”调控后最高水平。
以北京市场份额最大的链家举例，其5月北京二手房成交量环比增加38.6%，同比增加72.2%。
除了受疫情影响的需求逐渐释放外，贝壳研究院认为，更为重要的原因是5月学区房政策的调整，叠加五一假期，使得西城成交量大幅增长，部分家长为了教育的确定性加快入市，5月西城区成交量环比和同比增速均超过120%，“西城成交的增长带动换房链条上的其他交易主体入市，促进全市成交量大幅增长。”
4月30日，北京西城区教委发布新政，7月31日后落户西城区家庭，其子女上小学不再延续就近登记入学方式，而是通过多校划片被随机分配到该学区甚至相邻学区。这一新政直接引发家长们希望赶在三个月窗口期内，争抢西城区优质学区房的热潮。
贝壳数据显示，学区房政策发布后一周，挂牌量超过4月整月总量，一周内成交量相当于4月成交量70%。以德胜门、金融街最为显著，5月这两个片区的成交量分别环比增长316%、134%，尤其是小户型的交易量更加活跃。
中原地产数据则统计，西城区5月份二手房成交量有望超过1500套，相比1月同期的500-600套有明显上涨。
“预计政策对西城区市场的影响在两个月左右，7月之前成交量大、价格小幅上涨，随后成交量明显下滑、价格下跌，跌幅在5%-10%。”贝壳报告指出。
贝壳研究院预测，从此前北京东城区、海淀区政策后成交历史数据来看，学区房新政发布后执行前，区域成交量价出现集中增长，而在政策执行后，将会出现半年左右的连续下跌，结合西城区的供需情况，731后半年西城区价格会持续小幅下跌，预计累计下跌半年，跌幅在5到10个点。
不过，从更长时间来看，北京优质教育资源依旧十分稀缺。
贝壳称，从出生人口来看，北京及西城区出生人口总量在2016年达到峰值，按6年成长周期计算，学区房需求峰值将出现在2022年，且6年一学位的政策一定程度上也减少了供应，因此多校划片政策并不会让学区房价格大幅下跌，但确实会有效阻止学区房炒作。
对于6月市场走向，中原地产首席分析师张大伟称，继续高位已经成为定局，网签量有望超过1.6万套，“而且，北京的房价已经到谷底。”
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