北京楼市变局这半年

经历过二月的“天寒地冻”，三月的“乍暖还寒”，四月的“春风袭来”，五月的“热火朝天”，开春以来北京的楼市似乎一直随着天气的升温而默默升温。眼看着到了六月，却没有呈现预期中的“灿如夏花”，反而随着当月中旬卷土重来的新冠疫情而“霜打枝头”，强势增长势头回落。七月份，强有力的疫情防控让北京楼市重燃暖意。

北京楼市的跌宕，成为新冠疫情防控背景下全国楼市的缩影。

迟到的“小阳春”遭遇

卷土重来的新冠疫情

在今年二月的疫情高峰期，人们受居家隔离生活影响，房屋置换意向减弱，商品房交易几近停滞，整个房地产行业遭受重挫。

随着疫情形势逐渐明朗可控，累积起来的购房需求逐步得到释放。北京作为我国房地产行业最受关注的城市之一，在短短几个月内经历了两波疫情的冲击，其市场表现具有显著的代表性。

据统计，受疫情影响，今年1至5月北京市二手房累计成交量同比减少约18%，其中在2月份疫情高峰期时北京楼市交易遭受重创，网签成交量环比下跌58%，同比也较往期相差明显；自3月起，房地产市场跌势开始有所缓和，但往年的“三月小阳春”并未如期而至；直至5月份，伴随着疫情缓解，居民购房需求得以释放，北京二手房成交量一度井喷，当月实际成交量创下自2017年“3·17”楼市调控以来的最高水平，环比增加38.6%，同比大幅增加72.2%。

在此期间，4月30日，北京市西城区教委发布《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》，宣布2020年7月31日后在该区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。一文惊醒“梦中人”。不可否认的现实是，住进了学区房就意味着孩子一脚踏进了重点小学的门槛。北京市西城区作为全国教育链条的顶端的区域，周围的配套房源一直被炒得“火热”。此文一出，为了赶上单校划片的“末班车”，有潜在需求的购房者频频出击，仅在5月1日当天，北京西城单日成交量同比增长超过100%，所售房屋每平米均价达12万。受学区房“新政”助推，西城区二手房高单价成交量猛涨，在此带动下，北京迟到的楼市“小阳春”悄然来临。

然而，眼看着“春回大地”，北京楼市一切向好，6月中旬，新冠疫情“卷土重来”。一时间社区封闭、人员限流，北京房市“小阳春”盛况开始回落，当月二手房成交环比降低35%。受此影响，部分消费者的购房需求延迟至7月份才得以释放。此外，虽然西城“多校划片”政策落地导致7月份北京二手房成交均价环比跌幅扩大至3.1%，但贝壳数据研究院统计链家实时成交数据显示，当月成交量环比增长6.6%、同比增长35.2%，往年一般为成交淡季的7月份在今年的特殊时期保持了较为稳定的市场势头。

总体来说，在2020年的前七个月里，尽管新冠疫情的两次来袭对北京房市“打击”沉重，但是在国家金融政策调控、防疫效果显著、购房刚需释放的情况下，北京市场得以发挥其韧性，成交量降幅收窄，由行情惨淡过渡到温和修复，签约量与房屋价格逐渐呈现出和缓稳定态势。

“房住不炒”：在稳“住”与防“炒”之间

今年上半年，北京房市的曲折历程成为新冠疫情特殊时期里全国房地产行业的一个缩影。在疫情冲击、楼市交易起伏的情况下，如何把控市场走向、维持行业稳定发展成为房地产调控的重中之重。

目前来看，中央继续坚持“房住不炒”的总体定位，房地产领域金融监管依然从严，“维平维稳”是我国房市发展的主要基调。上半年以来，国家对房地产行业开展了密集的部署与调控。5月22日，政府工作报告中明确以“六保”和“六稳”为政府工作目标，再次强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，要求贯彻落实“因城施策”，以促进房地产市场平稳健康发展。7月24日，韩正副总理主持召开房地产工作座谈会，强调要时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制。7月30日中央政治局会议再次提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，以促进房地产市场平稳健康发展。

就地方政府来看，各地在落实中央精神，以“不炒房”“限购限贷”为原则的同时，在具体实施时也更加灵活地“因城施策”，以应对新冠疫情所带来的复杂局面，从而推动各地房地产市场平稳发展。

以北京为例，北京市住房和城乡建设委5月20日发布《关于进一步做好常态化疫情防控期间房地产开发项目售楼场所管理的通知》，提出要严格落实疫情常态化防控措施，强调要控制销售及接待人员数量，鼓励加大科技应用，利用大数据、人脸识别、区块链等科技手段，开展互联网、虚拟现实技术（VR）、电话、直播等线上营销活动。这是在疫情防控常态化的背景下，北京市结合实际情况，积极响应国家“因城施策”的调控方针、不断探索业务新模式，以稳定本市房地产行业正常发展的具体体现。

就金融支持政策方面来讲，今年前期LPR转换和流动性宽松带来了实际贷款利率的下滑，较为宽松的货币政策局面使得消费者购房的金融环境一定程度上得到改善，加上前期购房需求积压，种种作用下激发出了5月的楼市火热行情。但是，目前货币政策仍处于高压监管状态，全国各地的调控政策不断收紧与加强，显示出了国家稳地价、稳房价、稳预期的强势决心。

7月20日，银保监会在2020年年中工作座谈会中提出要“坚决防止影子银行死灰复燃、房地产贷款乱象回潮和盲目扩张粗放经营卷土重来”，强调要加强房地产贷款管理，从金融政策方面加强调控力度；8月6日，中国人民银行在《2020年第二季度中国货币政策执行报告》中提到“保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度”，不将房地产作为短期刺激经济的手段，以促使房地产市场理性前进。

在疫情防控常态化与国家调控房地产政策力度加强的情况下，若在稳“住”与防“炒”取得平衡，或可从以下方面进行施策。

首先，房地产行业维稳发展需要因城施策，精准调控。由于各城市目前的发展运行阶段及情况不同，在落实调控政策时应将各地实际问题纳入考虑范畴，强调城市主体责任，把握好房地产发展节奏，稳定地方债务，不留财政金融隐患。

其次，要提高防范与化解金融风险能力。预防房地产行业过度金融化，对房地产金融系统性风险进行提前预警，形成规范、有效的长效管理机制。

第三，从“防风险”角度出发，推动房地产行业稳定正常发展。面对目前金融监管力度不断升级、金融环境逐渐收紧的压力，在对房地产行业进行市场监管的同时，也应解决房地产企业在融资渠道变窄的情况下融资难度普遍增大的难题，调控与维稳同行，妥善处理好当下房地产市场两极分化的现状。

作者：中国财富研究院研究专员 张米业