第三部分，第四节，这十类房子能不能买？我发现很多人过去投资失败，都是因为买错了房子，买商铺公寓的特别多。下面我就跟大家分析一下这些房子能不能买一公寓。公益这几年建的非常多，因为住宅限购限贷，很多人手里多余的钱没地方投资，所以就去投公寓。我是一向不建议投公寓的，虽然有时候我也接广告，主要是做下项目宣传。因为有些人他就是钱多想买，我拦也拦不住，但说实话我还是不建议投。因为公寓跟住宅相比升值很慢，有的根本不升值，还要贬值，不升值的屋檐，你买了干什么呢？钱少的话，还不如买个住宅的老婆，就多少能省点值。如果没有名额的话，你宁可去不限购的省会城市买也可以。比如南宁、贵阳、重庆都比买个公寓好。公寓的缺点主要有很多个。
一、产权年限短，产权大多只有40年，虽然有的产权也有70年。2、生活成本高。商水商店价格为住宅水电的2倍，物业费比同等地段至少上浮30%。有的不通燃气，当然也有的通燃气三公摊大得房率低，一般梯户都很多，什么三梯十户，4梯12户，但这几点都不是主要的。最主要的缺点是，4，税费高。五可动用的杠杆小，首付比例高，商业地产首付比例50%，利率一般要上浮30%，住宅都可以贷30年，接盘的人也多，公寓接盘的人太少了，所以才不涨。6、一般公寓都不带学区积分少不能落户，这是最致命的。只有极少数公寓带血缺。
如果是带学区的公寓，还可以买漆，不好脱手。流动性差。公寓唯一的好处就是不限购不限贷，不占用住宅的贷款名额，总价比较低也好出租。你如果想买公寓的话，就一定要去计算租金。那些说买公寓给你返租的都是骗子，千万不要相信，往往是第一年返租，第二年就跑路。
2、写字楼买写字楼的应该不多。我有朋友五年前就买了个写字楼，不紧不涨，到现在都是亏的，空在那里租也租不出去。因为深圳的写字楼太多了，严重供过于求，他自己开公司的，当初想着买了，大不了自己用吧，但是买在龙岗区很偏远的地方可办公，还是在室内福田区。你即使想办公租办公室就好了，干嘛要买呢？很多大公司买写字楼并不是靠写字楼升职的，他们是用来做账的。写字楼我就不多说了，反正一般人也不会买。
3、商铺很多人都知道，现在商铺越来越不值钱了，过去是一铺养三代，现在是三代养一铺。所以商铺我也不建议你们买，为什么不值钱呢？有几个原因，一是商铺越来越多了，现在新盖的房子基本都有，商户多了就没有什么价值了。一般人不懂的话，很难挑到值钱的商铺。二是电商越来越发达，大家都习惯网购了，所以商铺的作用慢慢被取代了。三是现在的商业综合体越来越多了，但经营好的综合体都是开发商自持，而对外卖的综合体往往又做的不好，所以这就很矛盾。4、人流越来越分散了，所以商铺生意越来越差。所以商铺我一般也不建议买4小产权房。
今年深圳的小产权房被热炒，西部沙井的小产权房被炒到5万亿平米，周边商品房最高的才8万。差点呢也只要五六万小产权房的价格赶上商品房了，太疯狂了。结果政府直接出台调控措施，打压不允许村委见证，不允许律师出来证明。所以买小产权房又是岗位接盘呢。小产权房十年前便宜的时候还可以买。一般来说，小产权房的价格是商品房的三分之一才正常。但是现在小产权房相对商品房来说真的不便宜了，我就不建议买了。因为小产权房不能贷款，即使可以贷款也最多是五年，不是按揭贷款利率又高，几乎是没有杠杆，越涨到后面总价越高，接盘的人越少，流动性越差就越难升值了。
花200万买个小产权房，为什么不去付个首付买商品房呢？即使100万也不要买小产权房，你可以贷款买个小商品房也比小产权房好。不要怕被贷款，那是银行在帮你买房，按揭贷款是最便宜的贷款，为什么不贷呢？而且小产权房又没有好学区上的都是最差的，学校，环境又差，住的又都是素质比较差的人。所以我一般都不会建议粉丝去买这样的房子，能咬牙买商品房就一定要买商品房。在深圳你如果买过小产权房，还影响你打心特别坑爹，也不要指望买了小产权房以后能转商品房，这是绝对不可能的。
5、回迁房动迁房回迁房有的城市叫动迁房是一个概念，因为不占指标，所以很多人也喜欢买。但是回迁房要搞清楚两种情况，第一种就是业主手中只有回迁协议，还没有房产证。这样的回迁房是没办法过户和改名的，那怎么办呢？能不能买？
那就要看这个开发商靠不靠谱了。如果是大开发商觉得靠谱就可以。但是在签订回迁房买卖合同时，一定要约定房产过户和交房的时间，否则你没保障。第二种就是业主已取得了房产证，可以进行正常的过户转明，这种就没什么问题。在买卖交易时，购房者需要注意的是，你要求业主提供回迁协议及其身份证明，并对回迁房的真实性进行核实。看下房产证是一个人的还是几个人的，还要看房子是不是有抵押，回迁房买卖还存在一些风险需要注意。一般来说，回迁房办房产证时间很长，但办理房产证之前，通常都要求买家支付大部分的购房款，所以面临的法律风险很大。
因为你手中所持的回迁房买卖合同只是证明双方存在债权债务关系。假如这个卖家有什么其他债务纠纷被法院查封了，或者一房两卖卖给第二个人都是有可能的，那你就麻烦了，要去打官司。
六法拍房法拍房能不能买呢？以前法拍房的最大优势是价格便宜，一般是市场价的八折，买到确实划算，而且不限购。但现在很多城市也都限购了，法拍房最大的麻烦是什么呢？就是很可能拍下来收不到房子。一比如原来的房东跟租客签个十年的租约，你没办法强制要求租客搬走。2、还有房东要是坚决不把户口迁出去，你就没办法把户口迁进去，学位也没办法用，因为法院只负责拍卖，不管这些东西。3、还有法拍房不允许贷款，你中标一个星期就要全款付清。当然房子到手后可以做抵押贷款喽，这点不是问题。所以买法拍房，最好直接找那种中介机构，他们可以帮忙收房子的。你。
给点中介费给他们，可以省很多事。7、旅游地产，国内的旅游地产如果论投资回报率的话，只有少数几个城市可以买，比如三亚、海口、大理、昆明。
海口和三亚，一是以后是自贸区经济会越来越好，有本地需求买。二是这些地方冬天确实很舒服，北方人确实很喜欢去养老度假，一住就是半年时间。所以从过去单纯的投资需求慢慢变成了自助需求。
但这两个城市的价格也比较贵了，所以会有些人去海南东部其他城市买，比如文昌、琼海、万宁这些城市如果价格不贵，养老也是可以买的。当然这种城市你不要去算它的投资回报率，如果算回报率就算不过来了，自己养老就是享受一年时间，能住个半年。不喜欢租别人的房子，就喜欢住自己的房子，那就买。我觉得只要经济实力允许就可以。毕竟人生不光只有金钱来衡量得失。
大理和昆明是云南经济相对比较好的地方，天气也很不错，外来人口买的也多。
如果你在乎投资回报率的话，那大部分的旅游地产都没必要买牛。2、去旅游度假，直接租房就可以了。8、安居房共有产权房、人才房等政府福利房。
安居房共有产权房，这一类房子就是给买不起商品房的中低收入人群盖的仅仅就是一个居住功能。不要指望他升职，升职了，也还要跟政府分。所以如果你有能力买商品房，就不要去打这些房子的主意了。因为一般来说这些房子都是位置比较偏的，好位置的没几个，周边也没啥好配套。至于圈子，你想想就知道了。当然人才房跟这些福利房又不一样了，人才房还是比较高端的人群，不过也是有门槛的，需要你是人才才能申请到人才房也是可以买的，比市场价便宜超级多。限售五年八年十年就能卖。那这种房子买到就赚到了，不能你有房子了就没办法申请了，所以只能二选一就军产房央产房。
一军产房主要是部队的房子，这种房子是不能贷款的，只能一次性付款。房价一般是商品房的一半，早几年军产房还是比较受欢迎的，但是这几年军产房的风险就非常高了，比小产权房的风险还高。因为这几年国家不允许军队经商，所有军队的商铺都封起来了，结果买了和租了军队商铺的就很惨。而房子之前买的是没问题，但是不能过户了。而且国家一旦不允许你建，就会直接烂尾。深圳蛇口就有军产房项目烂尾的。我身边的朋友说，他们老家的几个军产项目都烂尾了。二央产房这个只有北京才有，就是中央在京单位已购公房所属机构为党中央各部门、全国人大机关等等。央产房很复杂，分为三种情况。
即可以上市不可以上市符合一定条件可以上市。如果你搞不清楚买到了后面两种房子，那就麻烦大了。买这种房子特别容易掉坑里。因为你在买房子的时候，从房产证上是看不出来的。之前有个北京的粉丝跟我说过，他买了个二手房，成交价是四百多万。买房子的时候，卖家出示了房产证和身份证原件，双方签了买卖合同，结果缴税过户后几天房产证也没法下来。最后到住建委核实，才知道这个房子是不能上市交易的。央产房卖家卖房子的时候，只说自己是国字头单位的，并没有说这房子是央产房，因为只有通过原始购房合同才能判断房屋性质。所以买房的时候，如果是这种老房子，一定要去央产房。上市交易大厅。
做进一步核实或者在买卖合同的时候，一定要提前写清楚。如果因为卖家原因导致无法过户的，要求解除合同，避免掉坑。
10、别墅其实是商品房，但我也单独拿出来说一下，因为很多人喜欢到郊区去买别墅。幻想诗和远方的生活。别墅分两类，一种是核心地段的市区别墅，一种是非核心地段的郊区别墅，甚至还有那些荒山野岭的小镇别墅。有些人为了追求诗和远方，喜欢去买野外的别墅。但我跟你说，郊区别墅也是万年不涨的产品，因为真正买别墅的有钱人不会去买郊区一定是买地段最好的别墅。这种核心地段的别墅非常保值增值。但是我们一般人也买不起，买郊区房子的都是刚需。屌丝一般也买不起别墅，所以郊区别墅接盘侠很少，流动性就很差，升值很慢。等你买下来住一段时间的时候，你就会后悔了。
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