不知道什么时候开始，我的后台突然有了不少人留言，都是关于买房子的。问题类型大概就是这个房子值不值得买啊，未来预期会怎么怎么样啊，大概这样的。
然后昨天和一朋友坐车，他突然询问我买房子有什么秘籍哇，然后我就哗啦哗啦给他说了一通。说完之后想想，这些东西可能码字出来价值会更大。
当然，我肯定不会给大家说说啥啥这里有牛逼建筑啊，未来有牛逼规划啊或者边上有巨贵土地啊，其实这些逻辑都是用来蒙人的，无非是上海房地产市场好，每次都被他们蒙对而已。
我们说，没有无缘无故的爱也没有无缘无故的恨，对于房地产商来说，他的基础是一个商人，作为商人赚钱是第一法则，能赚你两块他绝对不会只赚一块。所以对于房子来说，每次的定价都是秉持的能多卖一点卖一点而已，那些市场数据和表像无非是最后用来支撑你最后的价格罢了。
但是就像我说的，整个上海的房价没有问题，但是不代表所有的项目价格有合理的，有的项目明显虚高有的项目肯定属于贱卖。
今天和大家聊聊哪些项目会贱卖，对于购房者来说，这样的建议可能是最实在的建议
1、12月了，先看看那些指标完不成的企业
每年年初的时候，每家房地产商都会规划今年的销售目标。这个数据是必须要出现的，给市场看也给股东看。然后现在的数据很发达，每个月月初的时候不同的微信账号都会分享一月到现在每家房企的指标完成情况。大家可以去留意这些数据，如果是指标完成率非常低的一些企业，那么在年底的时候可以留意这些项目的楼盘，因为很有可能他们旗下的项目都会采取贱卖的方式来处理。
毕竟业绩指标如果完不成，会直接影响企业的股价以及信心，对于开发商来说，这个就是血脉啊，万千不能断。
现在是12月，大家可以观察一下了，绿地去年吹了比较大的牛逼，今年指标完成的异常坎坷，而且内部有一轮比较大的人事调动，所以很有可能为了顺利度过这一年采用贱卖的方式，朋友们可以去市场上寻觅下绿地的楼盘
2、带有政府背景的一些房企
本来想用国企来代替，但是觉得不妥，也许这样描述会更加直接
就是不知道各位知道么，每个城市不是所有的项目所有的开发商都是市场运作化下的产物。就是我们经常会看到，咦，这么好的地怎么给了这个没听说过的开发商。这其实是因为这些地块都不是通过市场招拍挂的方式转移给了一些带有政府背景的开发商
在上海最典型的就是上海地产集团，普陀的上河湾、洋泾的尚海郦景以及徐汇的公园道一号都是他们的项目。都是地段非常优质的项目
对于这样类型的企业呢，特色非常明显：第一产品质量不会差的，大家都不希望房子以后出现什么问题，这个可是政治问题。第二其实卖多卖少和企业领导没一点关系，卖的贵了企业也不会分你钱。所以只要国有资产不流失，基本上这些项目都是贴着底在卖，对于他们来说，完成任务就可以了
所以各位可以看一下这几个项目的特色：市场声音很小的，但是一年下来卖的都蛮好的，其实就是价格定的便宜啊。
所以各位可以去寻觅一下，每个城市都有这么一家房企，他们的项目都是可以买的，因为操盘这个项目对于他们来说只有一个原则：就是不犯错误
3、企业突然需要资金盘活的
作于企业来说，生存是第一位的，接下来才是生活。如果生存突然出现了问题，那么他在这个环节一定不会想着如何赚钱，挥泪断臂都有可能。在上海今年有一个房企很有这方面意思：瑞安。大家都知道瑞安做的产品牛逼啊，但是代价也是需要拼命的砸钱啊。
毫无疑问的是，瑞安自从拿了虹桥这个项目之后，就很头疼啊。第一对外已经吹出牛逼了要复制一个新天地。但是所有人都知道要做出一个新天地的代价是多大啊，需要持续往这个项目砸钱啊
今年下半年的时候，就有不少新闻爆出瑞安的资金链出现了问题，多少和这个有点关系
但是与此同时呢，如果在这个节点去看看瑞安在其他地方开发的项目，他们就不会轻易的定非常高的价格，因为其他项目再待价而沽，可能企业都生存不下去了，所以基本上都是价格还可以就赶紧卖掉吧
所以大家也许可以去瞅瞅这些项目，上海的瑞虹新城就是如此，还有外地的，都可以选择。
4、行业外的人做的项目或者第一次做房地产项目
虽然说房地产寡头垄断越来越厉害，但是还是有一些外来人可以拿到土地开发项目，因为各种资源整合或者各种机缘巧合，有了一块地然后就开发了。还有一种就是比如各种工程单位，因为做好之后政府也好甲方也好没钱了，给到他们一些土地让他们开发，诸如此类。
对于这些企业，土地在他们手里可不是什么宝贝，而是烫手的山芋，需要快速换成钱。
比如说早期的建工集团的项目，都是无敌的便宜，之前浦江镇上的红星美凯龙开发的酒店式公寓也是贱卖，再比如说虹口的建邦十六区，卖的价格都不贵
5、日渐失去活力的企业
其实不知道怎么形容这样的房企，但是在我眼里倒是有比较具象的参考对象。比如在上海的大华集团。对于这样的企业他是有资源拿到非常多的土地，但是个人感觉对于这些土地他们没有很强烈的追求，基本上也是处于快速开发快速销售的状态
在上海的朋友可以去参观下，浦西的中环一号以及浦东的锦绣华城，现在接待也好，展示也好，服务态度也好那个随便啊，无所谓啊，不在乎啊。
但是换句话说，就是这样的项目，对于定价也是无所谓的，大华集团在上海的所有项目几乎都是贱卖的，所以大家可以查一下1-11月的销售冠军，锦绣华城是卖的最好，归根到底是真的便宜。
对于这样的企业，也没啥好建议的，但是如果我把你当自己人，他们的房子还是可以买的。
6、不懂营销的项目也可以考虑
之前一直有朋友在我后台留言，问融创的项目怎么样。我说反正房子买了么不会亏的啊。但是他还是会问：到底怎么样，我就不说话了。
对于我来说，我有一个评判的标准就是：营销做的好的项目，价格一定不会非常便宜的。道理也很简单的，第一营销做的好意味着营销费用需要投入，那羊毛出在羊身上，这一块的费用理所当然要消费者买单。第二营销做的好的项目意味着画大饼的功力就越强，但是大饼越大最后能落地的也就越少。
所以营销好的企业永远是卖的最好的，但是对于我个人来说我就不会推荐朋友去买这些房子，虽然不会跌，但是涨幅一定不会像他所说的预期那样
7、快周转的企业他们的定价就一定低么
不少人会问，类似恒大、碧桂园、旭辉甚至万科这样的快周转企业，为了现金流他们会不会定比较低的价格对外销售。
我个人觉得一半一半的看。对于这样的企业，快周转背对的一个现象就是专业化，对于他们来说是在保证现金流的同时是可以兼顾到利润这一块的。这也是为什么恒大会采用低首付的方式进行去化，核心就是用这种方式弱化客户对价格的敏感度，其实该赚的都赚了
当然不少人问，他们的房子的确便宜啊。我想回答的是：那是因为他们的地段的确不咋地哦
还是那句话，没有无缘无故的爱也没有无缘无故的恨，主动说自己房子便宜的多半也没那么便宜，那些低调卖的房子，也许就是惊喜
好了，以上所有建议，针对想买一手房的朋友，年底如果还想再购房，可以去看看他们的项目，也许参观的体验感很差，但是价格也许就是惊喜，祝愿大家都能买到好的房子
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