地产财富会
虽然有盈利预喜
但恒大中期业绩还是大大超预期
重点是
今年仅是恒大利润释放元年
是始不是终
2017-8-28
这是一个关于20年前，怀揣梦想，努力想做老大的奋斗少年变形记的故事。
这个奋斗少年就是恒大。这是在8月28日举行的中国恒大（03333.HK）中报业绩会上，夏海钧总裁讲了一个故事，20年前，恒大成立之初只是广州的一个小项目公司，那个时候万科已经上市，碧桂园、保利、合生创展等老牌开发商都已经有百亿的销售规模。而恒大作为当时的后进生，要想追上老大只有一个办法，扩大自己的市场规模。
于是我们看到这20年里，恒大只做一件事情，努力扩大规模。即使高负债成了资本市场做空的理由，他也要扩大规模；即使公开市场拿地越来越贵，他也要扩大规模；即使所有人都用质疑的眼光看他，他也坚持要扩大规模。因为他觉得这20年是房地产的黄金时期。
关键词
毛利率、核心净利润、效益取代负债
老人常说，30年河东，30年河西。截止2017年中报，恒大土地储备已经达到了排名前五房企的总和，约2.76亿平方米。
土地因为稀缺，其增值远高于付给银行的利息，于是，今天的发布会上恒大风格变了，不用再跟媒体解释负债率为什么那么高，相反，毛利率、核心净利润率、效益成了关键词。据财富会统计，在今天的发布会上，一共回答了7个问题，夏海钧对其中4个问题的回答都提到了毛利率、核心净利润率、效益、股东回报等等，而且这几个词几乎是同频出现。
在回答如何解释“规模+效益”战略的时候
夏海钧说：“今年到6月份的时候，销售均价突破1万元/平方米。今年公司向规模转型后，毛利率达到35%（属于历史新高，过去是25%—30%），核心净利润达到15%（也是新高，过去是11%）。未来不会追求规模，追求核心净利率达到行业第一，追求属于恒大的权益销售额达到第一。”
在回答是否会提高销售目标的时候
夏海钧说：“去年我们承诺今年完成4500亿元销售目标，这个没问题。我们没有去设定更高的销售目标，我们希望下半年维持在1万元/平方米的销售均价，毛利率、净利率与上半年持平。至于，销售额能超过多少就是多少。设定销售目标违背了以效益为中心的战略转变。”
在回答拿地策略的时候
夏海钧说：“恒大覆盖了223个城市，基本上直辖市，省会，经济发达的地级市都没有落下，会在现有的基础上选择经济发达的二线城市和围绕核心城市周边的卫星城，这些城市受政策影响比较小，要保证毛利率、净利率不受影响。”
在回答高负债降低对公司的影响时
夏海钧说：“利润率增加了，毛利率增加了，效益增加了。”
重要的事情说三遍，夏海钧博士真是一个大写的耿直boy啊。
业绩
净负债率下降，归属股东利润上涨
恒大现在的心情通俗点来说就是：“我已经追上你了，未来我也不怕掉出前三，现在咱们来比比谁能挣。”这份底气哪来的呢，我们来看看这份靓丽的中报。
营业额大增：上半年，恒大营业额1879.8亿，同比大增114.8%。
利润大增：上半年，恒大净利润231.3亿，同比大增224%。
上半年权益销售额第一：
2017前七月，恒大销售额达2882.5亿，同比大增56%，已完成4500亿销售目标的64%，业内预计恒大全年销售将突破5000亿，业绩保持高增长势头。
净负债率大降:
上半年，恒大净负债率同比大降近一半。未来还将通过以下方式继续降负债率。
（1）计划未来三年实施土地储备负增长，即土地储备每年下降5%-10%，相当于每年减少1000到2000万平米土地储备。
（2）恒大地产计划进行第三次引进战略投资者，引入战投资金300-500亿。
（3）进一步降低成本，提升产品品质，增加产品附加值，增强盈利能力，增加净资产。
项目规模：
（1）目前已进入全国223个城市，项目总数719个，是布局最广的房企。集团总土地储备2.76亿平方米，平均楼面地价1658元/平方米。
（2）随着房地产市场分化加剧，恒大进一步优化了项目布局，重点深耕一二线：
A：一二线城市土地占比72.6%；三线城市土地土地占比27.4%。
B：2017年上半年新增项目152个，平均楼面地价约2039元/平方米。
战略
从“三高一低”向“三低一高”转变
“三高一低”是指恒大以往的高负债、高杠杆、高周转、低成本发展模式。
“三低一高”是指恒大现在的低负债、低杠杆、低成本、高周转发展模式。
这样的转变其实核心就是坚持高周转，降低负债率。
1、房地产作为资金密集型行业，高速增长的房企普遍采用高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式，但恒大完了规模增长的阶段之后，增长质量，降负债、去杠杆就成为了恒大的新课题。
2、在降杠杆方面，今年上半年恒大引入700亿战略投资，投资者包括中信、中融、华信、深业集团、山东高速、深圳广田等。还将继续引入战略投资。
3、在降负债方面，一是恒大提前还清总额高达1129亿的永续债，释放了近百亿股东利润。二是，若将土地增值因素计算在内，恒大的真实负债率还将进一步下降。数据显示，截至2017年6月，恒大项目土地原值4576亿，世邦魏利仕对此估值9059亿，增值4483亿。假设按土地增值额扣除土地增税和企业所得税后计算，恒大净负债率将降至65.5%。
4、在低成本方面，恒大通过长债换短债、低息置换高息，极大改善债务结构，进一步降低融资成本，目前的融资成本为7.69%。
发布会的精彩内容基本说完了。对了，你们关心的股价估值，夏海钧博士说恒大现在的PE在5倍左右，还是属于低估；另外，夏海钧还透露，年报如果采用新会计准则，业绩会更好看。
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