首先要明白一个概念差别，那就是实际到账投资和协议投资。前者是真金白银确实投入的资金后者是初步协定准备的投资。两者的区别是很大的。打个比方，你准备借钱，然后找了个朋友请他吃饭。在酒桌上你跟他说要借100万，他满口答应。第2天，等你再联系他，他却避而不见。那100万就是协议投资，实际投资额是0。很多地方为了搞政绩，协议投资额都标得非常大。但实际到账资金非常小，两者之间的差异一般在四五倍，有些地方会更夸张一些。这种情况其实不少见。政府获得政绩，企业则因为承诺投资，获得政府在某些方面的回报。
至于投资资金的来源，可以分为股权资本和债权资本。股权资本就是投资人自己的钱，债权资本就是问别人借的钱，一般是向银行融资，也有发行债券的。大部分情况下，这两种融资方式都会采用。对于制造类的投资项目，债权资本的比重不会特别高，大部分在30%~40%左右。这是因为一方面从企业角度来看，如果主要依赖债权融资，后期的财务风险会非常大。从债权人一般是银行角度来看的话，如果投资人自己不出钱，就意味着把风险全部转交给了银行，银行是不会通过这种贷款的审查的。
另外还必须指出的是，很多协议当中的投资额之所以这么大，是因为刻意的把项目做大了，整个投资期可能非常长，达到十几年，但实际上能够把一期工程完成都不错了。举个例子，某地引进一个100亿的投资，包括三条生产线。一期投资35亿元。项目工期两年。第4年达产。但是后面65亿的投资是要在这第1期项目稳定盈利之后才进行的。如果这一期项目投资失败，自然也就没有后续了。很多时候，也就一期为止了。有部分更夸张的，甚至于有5期6期工程，整个投资项目完成大约需要50年。虽然总投资额很高，但是一期的比重并不大，吹的那么多，主要是以此获得地方政府支持。另外还有一个目的就是先行圈占土地，这样就算一期不挣钱，也可以通过土地置换获取利益。
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