开发商做产业地产
一般都会考虑两个目的
哪两个目的?
目的一：用产业用地直接做类住宅/类办公
产业地产的地价是
大幅低于商业用地和住宅用地的
因为有了产业的名分
所以政府可以低于其收储的成本进行供地
举个例子
某个城市的土地价格体系
产业用地50-100万元/亩
商办用地200万元/亩
住宅用地500-800万元/亩
差价是巨大的
如果能享有产业用地的地价
享有商办或者住宅的实际用途
是不是美滋滋~~
目的二：用产业勾兑住宅
开发商现在只想做住宅
不太愿意触碰沉淀资产
所以开发商做产业，或许并不是真心的
开发商看中的是有利润
以及能变现的住宅部分
如果去招拍挂硬拍地王
一般都是价高者得，没啥利润可言
但是
理想很美好，现实却是骨感的
主要原因是因为政府手里没地了
不同于多年前
政府手里的巨量土地储备
那些荒坡、河滩海岸
都能转建设用地
现在要批建设用地真的好难！！
最近连最后的口子（填海）都被控制了
各地政府只能被逼着存量挖潜
成本大幅提高，难度大幅提升
在这种情况下
土地可真的是越来越贵了
因为土地金贵
所以政府开始讲土地的同价同权了
即：你想做什么用途
就要定什么价格
土地不再以用地性质来论价格
如果你老老实实做产业
提供税收、产值、就业
那就给你产业的低价
毕竟政府在土地上让的利
都可以从产业带来的经济效益
和社会效益中补足
如果你有其他心思，那就提高地价
比如上海搞了个产业用地C65的四种分类
用地价格根据实际的使用要求来调整
现在全国各地都在搞的M0用地
（“M0用地”这个概念我们下次详细再说）
连用地年限都可以调整
不合格的地企甚至可以被清退
下手可谓是越来越重了
那利用产业勾兑住宅呢？
政府为啥子要给开发商的产业配套住宅？
政府是喜欢这家开发商吗？
还是喜欢这家开发商带来的产业？
如果是喜欢开发商
那产业只是一个给住宅的理由
只要想给，其实什么理由都能给得出来
但是！！政府很难喜欢一家开发商......
如果是喜欢开发商带来的产业
那画风又要变化了
现在产业招商已经进入了
选商的新阶段
政府被忽悠了那么多年
现在也不傻，在用地上一般都是从严
普通的产业能提供便宜的产业用地
已经是极限了（地价上已有让利）
如果还要搭一块住宅用地
这种还能快速变现的准现金产品
政府对这个产业的爱是有多深沉啊！
但如果这个产业
真的有这么大的吸引力
那为啥产业还要上开发商的车呢?
自己直接和政府谈不是更好吗?
因为！！吸引力大的产业
政府往往补的不是土地
而是现金，真金白银的补贴！
比如华为或者上汽
落地一个大的产业园
有必要和开发商绑在一起吗？
产业自己去找政府
还没有中间商赚差价
当然还有一个折中的产业拿地方案
即让政府满意
也让开发商也能做出点产业的业绩
政府把住宅和产业捆绑挂出来
住宅为市场价
这样其他企业算不过账不会来抢
开发商也能拿地
算是成功使用产业拿了地，政府也满意~
毕竟一块住宅
被人以市场价托底带走
自己不亏，产业能做就做
做不成也没损失
后面上点手段，压一压
也许就能有点效果出来！
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