经济适用住房是住房保障体系的组成部分，在住房发展历史中扮演过重要角色。由于其建设供应量大、分配管理参差不齐，因此媒体时常报道因弄虚作假而须退出的案例。本文在分析现行经济适用住房退出制度执行情况的同时，探索一种新的退出形式。
2007年12月1日，住建部等七部门联合发布《经济适用住房管理办法》，规定对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房或单位集资合作建房的个人，由市、县人民政府经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收回所购住房，并依照法律和有关规定追究责任。在2007年后，各地严格经济适用住房分配管理，出台了关于因骗购、违规使用而退出的相关规定，部分省市经济适用住房违规行为处理措施案例如下。
北京
房屋类型：经济适用住房
违规类型：骗购和违规转租（转借）
违规行为和处理措施：对弄虚作假，隐瞒家庭收入、住房和资产状况及伪造相关证明的申请人，由区县住房保障管理部门取消其申请资格，5年内不得再次申请；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。已骗购经济适用住房的，擅自改变房屋用途的，擅自转租或转借他人居住的，由区县住房保障管理部门责令购房人退回已购住房或按同地段商品住房价格补足购房款；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
文件依据：《北京市经济适用住房管理办法（试行）》
上海
房屋类型：经济适用住房
违规类型：骗购
违规行为和处理措施：当事人弄虚作假，隐瞒家庭户籍、人口、收入、住房和财产状况及伪造相关证明申请经济适用住房的，区（县）住房保障机构应当如实记录当事人的不良信用记录，并按照规定纳入上海市个人信用联合征信系统，供有关社会主体依法查询使用；当事人已取得的申请资格应当取消，并禁止其5年内再次申请。当事人已骗取购买或者租赁经济适用住房的，区（县）住房保障机构应当按照规定予以收回，并追究其法律责任。
文件依据：《上海市经济适用住房管理试行办法》
上海
房屋类型：经济适用住房
违规类型：违规使用
违规行为和处理措施：承租经济适用住房期间，承租人违反《经济适用住房租赁合同》约定使用承租房屋，区（县）住房保障机构应当按照规定取消其租赁资格；原承租人5年内不得申请经济适用住房。
文件依据：《上海市经济适用住房管理试行办法》
浙江
房屋类型：经济适用住房
违规类型：骗购
违规行为和处理措施：经济适用住房申请者采取编造、伪造住房情况证明及隐瞒家庭收入情况，或采取其他手段骗取经济适用住房准购证的，由市、县经济适用住房主管部门注销其准购证，并可处以2000元以上2万元以下的罚款；对已经骗得购买经济适用住房的，收回其所购买的经济适用住房或者责令其补交与同地段商品房平均价格水平的差价款，并处以1万元以上5万元以下的罚款。
文件依据：《浙江省经济适用住房管理办法》
江苏
房屋类型：经济适用住房
违规类型：骗购
违规行为和处理措施：弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房或者单位集资合作建房的，由市、县人民政府住房保障主管部门限期按照原价格并考虑折旧等因素作价收回所购住房，并依法追究责任。
文件依据：《江苏省经济适用住房管理办法》
山东
房屋类型：经济适用住房
违规类型：骗购、违规上市和违规转租
违规行为和处理措施：经济适用住房的购买人或者承租人有下列情形之一的，由经济适用住房主管部门给予警告，并按下列规定进行处理；情节严重的，可处以1000元以下的罚款：(一)弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件等真实情况，骗购、骗租经济适用住房的，责令限期交回住房；不能交回的，责令其按照市场价格补缴差价款；(二)违反本办法规定上市交易的，责令其按照市场价格补缴差价款，并不予批准其再次购买经济适用住房；(三)将承租的经济适用住房转租的，责令限期改正；逾期仍不改正的，责令其按照市场价格补缴差价款。对具有前款所列行为的购买人、承租人，经济适用住房主管部门还可提请其所在单位依法给予行政处分。
文件依据：《山东省经济适用住房管理办法》由市房改办住建办提请其上级主管部门或监察部门依法追究相关责任人员的责任；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。
文件依据：《广州市经济适用住房制度实施办法（试行）》
广州
房屋类型：经济适用住房
违规类型：骗购
违规行为和处理措施：购房人提供家庭收入、资产或住房情况等虚假资料，骗购经济适用住房的，按照以下规定处理：（一）要求其退还所购买的经济适用住房，依法注销其房地产权登记，按照原价退回房价款；如该经济适用住房是购房人及共同申请的家庭成员唯一的自有产权住房的，可由购房人按同一地段同一类型商品房市场价补足购房款；（二）按市场价向其计收从购买之日起至退出经济适用住房之日止的租金；（三）按照购房合同约定承担民事赔偿责任；（四）自退出经济适用住房之日起，5年内不再接受其购买经济适用住房申请；（五）构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。对出具虚假证明的组织和个人，
广州
房屋类型：经济适用住房
违规类型：违规使用
违规行为和处理措施：购房人购房后将经济适用住房出租、出借或无正当理由连续空置6个月以上的，或隐瞒发生不符合经济适用住房继续享受条件情形的，按照以下规定处理：（一）要求其退还所购买的经济适用住房，依法注销其房地产权登记，退回房价款；退回房价款按原购房价格每年扣减1%计算；（二）依照购房合同约定追回出租、出借所得租金，并承担其他民事赔偿责任；（三）自退出经济适用住房之日起，5年内不再接受其购买经济适用住房申请。前款所称的不符合经济适用住房条件的情形包括申请人及共同申请的家庭成员隐瞒在购买经济适用住房后再购买住房，因赠与、离婚析产而获得经济适用住房产权的家庭不符合经济适用住房条件等情形。
文件依据：《广州市经济适用住房制度实施办法（试行）》
深圳
房屋类型：经济适用住房
违规类型：骗购、违规上市和违规使用
违规行为和处理措施：在申请审查过程中，申请人或共同申请人弄虚作假，隐瞒申报家庭户籍、人口、收入、资产及住房等情况或者伪造有关证明等骗购经济适用住房的，经调查核实后，由住房保障管理部门取消其申请资格，予以警告，并载入个人诚信不良记录。
已购经济适用住房的家庭有下列行为之一的，住房保障管理部门应责令其在3个月内退出已购住房，并按市场指导价计收自合同签订之日起至退房之日止的租金；拒绝退出已购住房的，住房保障管理部门或原产权单位可依法申请人民法院强制执行。(一)弄虚作假，隐瞒家庭户籍、人口、收入、资产及住房等情况取得经济适用住房的；(二)擅自对经济适用住房进行二次装修，或改变其原有使用功能、内部结构，在住房保障管理部门规定期限内拒不改正的；(三)购买经济适用住房未满5年，擅自将经济适用住房用于出售、出租、赠予、抵押的。有上述行为的家庭成员，将载入个人诚信不良记录，5年内不得申请住房保障。
文件依据：《深圳市经济适用住房管理暂行办法》
济南
房屋类型：经济适用住房
违规类型：骗购
违规行为和处理措施：购房人弄虚作假、隐瞒真实情况，骗购经济适用住房的，由市房产行政主管部门追回已购住房或者由购买人按同地段商品房补足购房款，并由城市管理行政执法部门处以1000元罚款。
文件依据：《济南市经济适用住房管理办法》
郑州
房屋类型：经济适用住房
违规类型：骗购
违规行为和处理措施：采用瞒报、虚报等欺骗手段，骗购经济适用住房的，由市住房保障和房地产管理部门责令其退还所购经济适用住房，并依法注销其房屋所有权登记。购房人5年内不得再次申请购买经济适用住房。
退回所骗购经济适用住房的房价款时应当考虑折旧等因素。所骗购的经济适用住房是购房人及共同申请的家庭成员唯一住房的，由购房人按同期同地段同类型普通商品住房市场价补交购房款。
文件依据：《郑州市经济适用住房管理办法》
郑州
房屋类型：经济适用住房
违规类型：违规使用
违规行为和处理措施：违反本办法规定，取得完全产权前将经济适用住房用于出租、经营的，责令改正，并处以2000元以上5000元以下罚款。
文件依据：《郑州市经济适用住房管理办法》
珠海
房屋类型：经济适用住房
违规类型：骗购
违规行为和处理措施：经济适用住房的申请人采取编造、伪造住房情况证明及隐瞒家庭收入情况，或采取其他手段骗取《经济适用住房准购证》的，由市住房管理部门撤销《经济适用住房准购证》，并可处2000元以上2万元以下的罚款；对已经骗得购买经济适用住房的，收回其购买的经济适用住房或者责令其补缴与同地段商品房平均价格水平的差价，并处1万元以上3万元以下的罚款。
文件依据：《珠海市经济适用住房管理办法》
珠海
房屋类型：经济适用住房
违规类型：违规使用
违规行为和处理措施：违反本办法第二十七条的规定，在限制年限内将经济适用住房出租、空置的，由市、区住房管理部门责令限期改正；逾期仍不改正的，责令其补缴收益，并可处1000元以上5000元以下的罚款。
文件依据：《珠海市经济适用住房管理办法》
综合国家及地方关于经济适用住房退出的规定，可以看出骗购和违规使用的处理规定趋向一致，虽然从程度上说，骗购行为性质更为恶劣，但如有违规出租而拒不改正，也有理由怀疑购房家庭存在瞒报住房、收入等情况而不是真正的住房困难。因此，虽然骗购和违规使用不能完全等同，但为讨论方便，本文仍将骗购和违规使用的处理方式予以合并、简化后进行分析。综上，可以看出政府规定的骗购行为后的退出方式有两类：
第一类是政府按规定价格收回，比如按原价回购。这种方式较为直接，虽然骗购者本来就不应得到经济适用住房，但若能强制收回，显然起到了纠错的作用，实施起来震慑力度较大。这种方式的缺陷在于当家庭只有唯一一套住房且家庭拒绝配合时，强制执行受到很大制约。
第二类是按同地段普通商品房价格补足购房款，这种方式通过经济手段剥夺了获利空间，骗购家庭实际购买了一套商品房，公共利益重新由政府收回，用于保障用途，也使违规行为得到纠正。这种方式保留了家庭继续拥有房屋的权利，家庭只须交纳一定的差价款就能使当初骗购的经济适用住房合法化。
与此同时，为加强对违规行为的处置、处罚力度，维护公共利益分配的权威性和合规性，各地还采取了对骗购家庭处以罚款、记入不良信用档案、一定期限内不允许申请保障房等处理、处罚措施。
从一些地方的经济适用住房规定来看，责令家庭退回经济适用住房或按同地段普通商品房补足购房款，这两种方式在惩罚力度上应是相等的，即退出处置的公平性应是一致的，然而由于操作执行的严谨性不同，它们仍会产生很大的不同。
就第一类责令家庭退回经济适用住房的处理方式来说，当家庭已签订购房合同未予产权登记时，由于经济适用住房购房合同往往是开发单位与购买人签订，如要解除合同，当购房人不愿意配合需要开发单位提起诉讼时，存在开发单位愿不愿意配合的问题，而且法律诉讼需要一定周期，执行效率并不高。当购房家庭已经办理了房屋产权证明时，即便开发单位通过诉讼解除了购买合同，也存在由谁进一步发起，要求不动产登记部门撤销房屋产权证书的问题。其实施路径如下：一是由开发单位依照合同约定，根据购房人的欺诈行为，在解除合同的基础上，进一步提请法院向不动产登记部门发《协助执行函》，直接撤销当事人的房屋产权证明；二是由住房保障等行政管理部门根据管理规定，基于已认定的骗购行为，向法院申请撤销当事人的房屋产权证明，这种方式不仅受制于现行经济适用住房管理政策的立法层级较低，而且需要行政管理部门与司法机构建立良好的联动机制，如果由不动产登记部门直接根据骗购行为撤销房屋所有权证，则需要修改现行的房屋登记规范等规定，而且也会涉及不同行政管理部门之间的协作问题，如骗购行为由谁来认定、依据何种证明来操作等。
收回骗购家庭的经济适用住房的另一个巨大障碍是当经济适用住房购买人已入住房屋时，很有可能家庭仅有这唯一一套住房，当家庭拒绝配合退出时，理论上有两种方式可以选择：一是若家庭成员的直系家属或相关人员有住房，要求购房人将经济适用住房内物品移至其他住房；二是由退出的执行机构选择周转房，作为退出的过渡。不管是哪种方式，都涉及由谁执行、怎样执法的问题，在住房保障立法层级不高、社会有维稳需求等背景下，强制退出的执行成本非常高，操作稍有不慎，极易演变为舆论危机和社会问题。
相较而言，第二种补足购房款的处理方式较为温和，不至于涉及公民的人身权、基本住房权等根本权利，但是如家庭不配合，操作起来仍有很大困难。当家庭声称无力补足购房款或事实上一直不予交纳时，除非用司法手段找到可执行的标的并实际执行，在现行的政策下，行政管理部门仍没有足够权限去执行。除去家庭配合因素，按同地段普通商品房价格补足购买款还涉及周边房屋价格如何认定的问题：如政府部门定期发布市场房屋交易价格，则可以视同为届时的周边普通商品房价格，可按差额要求家庭补交；如政府部门未发布相关价格，则需由房地产估价机构评估周边房屋价格，作为补足购房款的依据。在实际操作过程中，还可能遇到以何时的周边房屋价格补购房款的问题。由于近几年部分城市房屋价格上涨较快，当年经济适用住房的周边房屋价格与现在已不可同日而语，若按当年的周边房屋价格，则与直接退出经济适用住房这种处理方式存在较大的不一致性和不公平性，而且会引发大量购房家庭寻求以“骗购方式”申请补购房款转为商品房的风险。
综上，第一类处理方式和第二类处理方式的执行成本、执行风险是不同的，一项政策不仅对于被管理者存在公平问题，对于管理者还存在管理成本和风险的问题，如何选择是一个巨大挑战。
基于以上分析，本文以一个特殊案例为例，提出一种新的退出形式。某单身经济适用住房购房人A，50多岁，购买并入住一套60平方米的经济适用住房后，被发现在收入、资产上存在瞒报行为，按政策应定性为骗购行为，本人亦承认骗购并提出同意由政府回购，但要求由本人继续居住，并向政府管理机构交纳房租。
由此，可以设想一种新的经济适用住房退出形式，暂且命名为以租代退方式，具体操作为：政府按规定收回经济适用住房，再向原购房人提供公共租赁住房，原购房人根据收入标准按公共租赁住房租金标准或市场房屋租金标准交纳房屋租金。这种退出方式的优点有：一是避免了购房人强制退出；二是避免了购房人因经济实力不足无法补足购房款；三是家庭接收回购款，为足额交纳房租提供了保证。这种方式和强制执行退出的区别在于：一是强制退出虽有周转房，但公共租赁住房无论是面积还是舒适度均高于执行周转房，故有利于激励家庭退出；二是强制退出有很高的执行成本，而用公共租赁住房来激励退出，达成一致意见后执行较顺畅；三是以租代退既维护了公共利益的合规使用，又保证了公共利益没有流失。
以租代退方式虽然有很大优点，但在使用上仍应有一定范围和限制：一是家庭要确实无其他住房，且家庭无经济实力补足购房款；二是这种方式不能代替罚款、记入不良信用等惩罚措施；三是对原购房人的承租行为应加强监管，如再发生转租转借则应严加惩处；四是应严格按照公共租赁住房的规定执行，比如当原购房人收入超过公共租赁住房准入标准时，应完全按市场租金收取房屋租金。
这种方式打通了产权型保障房和租赁型保障房的界限，不仅政府管理部门应鼓励承租公共租赁住房达到一定年限的家庭购买产权型保障房以促进公共租赁住房的流转，如香港持“绿表”家庭（租了政府公屋的人,放弃租房时用绿表申请购买居屋），而且对于不符合购买产权型保障房要求的家庭可以使其通过租赁型保障房实现梯度退出。当然，在实际操作中，要避免此种方式成为骗购家庭逃脱责任、骗取保障房的新形式，政府管理部门一方面要严格管理、执法，另一方面对于以租代退的房屋要更严格地加以管理。
从更大范围来看，涉及自然人的执法难是个普遍问题，对于房屋的强制执法一定程度上要跳出行政执法、经济处罚的思路，更应该从信用管理、社会综合约束等方面着力。在社会综合信用体系的信用采集、信用管理、失信受罚和守信有奖等一系列措施均健全的情况下，解决骗购问题将不再仅仅依靠把住入口关，而能从出口关反制入口，达到使人不敢造假、不得不退的效果。
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