一、影响大型购物商场租金主要因素
1、商铺面积
承租大面积的商户一般是主力商户，例如超市，承受租金单价较低；而承租小面积单位的租金单价较高。
2、商铺的位置
每一楼层中，靠近主入口处、主通道附近或电梯两侧的位置一般租金单价较高。而在拐角处位置的或不在主通道上的商铺租金单价较低。
3、品牌知名度
品牌知名度较高的，已被消费者所认识，会吸引一定的人流，在众多的商户中有一定的影响力，对于整个商场来说，引进这样的客户会带来连锁反应。例如国际一线品牌一定是安排首层位置，一般会以比较优惠的条件承租。
4、主力商户/龙头商户
每一楼层中的主力商户会直接影响周边的其它商户。如果主力商户的档次定的是比较高档的，周边的品牌商户也应与其一致并安排在该主力商户的周围。由于主力商户一般承租的面积都比较大，租金单价相应会较低，在其周围的商户受惠于主力商户，租金单价相对较高。
5、行业
适当的商户组合及业态齐全有助于提升租金的收益。由于每种行业承受的租金不同，所以要根据楼层及商户承租能力而确定租金。如服装行业比较灵活，加上承租能力高，一般会放在商场较佳位置。
6、商铺的格局
商铺门面的宽窄、深度、形状，或是否有柱子，都会直接影响到租金的高低。
7、消费者的购物习惯
消费者购物可分为有目的性和无目的性。例如，酒楼、娱乐中心等商户承租能力较低，且消费的客户是有目的性，可安排于较高楼层，提高租金收益。
二、业态构成│购物中心
按功能性把购物中心的业态分为零售、餐饮、娱乐休闲、服务四大业态。统计中国10余家大型购物中心业态构成显示，目前国内购物中心各功能性业态的比重分别为：零售64%、餐饮20%、休闲娱乐12%、服务5%。
与东南亚购物中心的业态构成：零售52%、餐饮18%、娱乐休闲20%、服务10%相比，目前国内大型购物中心的零售业态的比重与国际标准相比高12%。
而娱乐休闲及服务业态与国际标准相比分别低8%、5%。这表明，与国外成熟购物中心相比，国内购物中心的业态结构不尽合理，尤其是娱乐休闲、服务等目的性消费业态较为单一，缺乏具有娱乐性和趣味性的项目。
购物中心业态比例国际标准与国内统计结果差异表
从不同类型购物中心的零售业态组成看，都市型购物中心55.3%的零售业态以品牌专卖店为主,其次为超市12.9%;区域型购物中心35%的零售业态为百货主力店,其次为家居广场8%;社区型购物中心26.4%的零售业态为百货,其次为超市24.9%。
这表明: 品牌专卖店已成为都市型购物中心的主力零售业态，百货、超市及专业卖场已成为区域型及社区型购物中心的主力零售业态。
不同区域购物中心零售业态情况表
从不同类型购物中心的餐饮业态组成看，都市型购物中心39.6%的餐饮业态以中餐为主，其次为美食街34.7%；区域型购物中心60.3%的餐饮业态为中餐，其次为东南亚餐10.8%；社区型购物中心51%的餐饮业态为中餐,其次为快餐23%。
这表明：都市型购物中心的餐饮业态日渐休闲化，区域型购物中心的餐饮业态日渐商务高档化，而社区型购物中心在提供大众餐饮满足社区居民消费需求的同时，低档次的快餐也成为发展重点。
不同区域购物中心餐饮业态情况表
从不同类型购物中心的娱乐休闲业态组成看，都市型购物中心的娱乐休闲业态以影院为主；区域型购物中心的娱乐休闲业态以儿童乐园、电影院、KTV为主；社区型购物中心的娱乐休闲以KTV、电影院、儿童乐园为主。
这表明，从目前看，中国购物中心的娱乐休闲业态发展较为单一，缺乏趣味性、娱乐性、以及适合室内游乐的大型游艺项目，儿童游乐及电影院是最常见的休闲娱乐业态。
不同区域购物中心休闲娱乐业态情况表
购物中心在我国的发展还处于起步阶段，其投资模式也因开发商的专业水平、资金实力、发展战略的不同而不同。目前我国购物中心主要投资模式有“统一开发、分割销售、返租经营”和“租售结合”两种。
购物中心开发商将项目开发建设完之后，把项目分割成若干个小的商铺在市场上出售，在销售时由管理商与商铺投资者签订返租协议，将商业物业交由经营商做统一招商、管理，投资者每年可以收取固定的投资回报。返租合同的期限短的一般为3—5年，长的达到15年；而回报率一般为6%—9%。
购物中心“租售结合”投资模式是在“分割销售、售后返租”投资模式的基础上进化而来的。
其总体操作思路是：开发商在购物中心项目开发的过程中，将整个项目的一部分商铺出售，以收回投资成本（开发商在出售商铺时，一般都和商铺投资者签订返租协议，取得已出售商铺的管理权，以便对整个项目进行业态规划），然后组建购物中心管理公司或聘请专业管理公司来对购物中心进行出租经营、管理，以赚取后期的营运利润和支付商铺投资者的收益。（文章来源网络）
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