“旧改之王”黄埔区，乘着省级旧改试点的东风，跑出黄埔加速度。
在未来三年内（2020-2022年），黄埔区将完成全区超过八成的村社共66个重点旧改项目的签约拆迁。
日前，黄埔区城市更新局在黄埔官网通报称，黄埔区积极探索老城市新活力的高效模式，提出力争两年、确保三年完成全区旧村改造拆迁任务。近期，对黄埔港、科学城、知识城三大核心片区、17个街镇重点旧村改造项目分布及推进情况进行全面摸查、深度梳理，出台《广州市黄埔区 广州开发区决胜三年完成旧村拆迁攻坚任务工作方案（2020-2022）》及《广州市黄埔区 广州开发区决胜三年完成旧村拆迁攻坚任务作战蓝图（2020-2022）》，高标准谋划未来3年旧村改造拆迁计划。
通报稿称，计划到2022年，黄埔区将完成66个重点旧村改造项目的签约拆迁，实现固定资产投资2928亿元，新增社区卫生设施面积约61万平方米、教育配套面积约367万平方米、政府产业用房约180万平方米。
根据通报稿，黄埔区旧改三年行动计划，是贯彻落实2020年黄埔区党代会提出的“南部成链、中部建带、北部牵引”发展战略的重要举措。黄埔港、科学城、知识城三大核心区域，通过旧改拆迁以及同步推进乡村振兴和社区微改造，形成优势互补、高质量发展的区域经济布局，实现园区有蝶变、产业有跃升、城区换新颜、民生大改善。
66个重点旧改项目，覆盖了黄埔区三大重点发展区域，其中黄埔港片18个，科学城片28个，知识城片20个。
➤超八成村社旧改，规划人口229万
在三年内完成66个重点旧改签约拆迁，是什么概念？
据悉，黄埔区行政村（含转制社区）共60个（如算自然村全区共134个），建设用地约38.34平方公里。而此次三年行动计划66个旧改项目，涉及44个行政村（含转制社区），建设用地31.93平方公里，占全区旧村总建设用地的83%，其中已批已过会旧改项目29个。
而暂时未纳入旧改的村社仅16个，建设用地6.41平方公里，仅占全区旧村总建设用地的17%。据悉，这些村社之所以不在旧改范围，主要实施微改造、整体搬迁、乡村振兴，或不在核心区域、重点路段、重要节点范围内。
黄埔区旧改三年行动计划方案称，此次66个重点旧改项目规划人口约229万人，较现状新增人口约200万人。三年行动计划全部实施后，全区总人口规模约300万人，基本相当于2035年的人口规模上限（服务人口300万人）。
不过，这个规划人口量的“饼”，画的太大了。2019年黄埔区常住人口115.12万人，户籍人口56.22万人。相比2018年，常住人口增量仅3.7万人；户籍人口增量3.46万人，增幅仅6.56个百分点。
当然，常住人口存在较大的漏统，另据区公安部门疫情期间的数据，黄埔常住人口约130万人。距离2035年300万人口，还有约170万的差距。未来15年，每年要增长约11万才行，显然有较大困难。
黄埔港
重点推进旧改项目18个，现状房屋总面积约1563万平方米。截至目前，已竣工78万平方米，已批复过会项目11个：姬堂、茅岗路以西、文冲石化路以西、裕丰围、横沙、珠江村、双沙、庙头、南湾、沙步、南岗南片。
计划到2022年底，新增完成过会批复项目7个，拆除房屋1319万平方米，开工1972万平方米，竣工339万平方米，实现固定资产投资约951亿元。
科学城
重点推进旧改项目28个，现状房屋总面积约1435万平方米。截至目前，已竣工35万平方米，已批复过会项目11个：暹岗村、大塱村、萝峰村、火村、刘村、笔村、华侨村、黄陂长安片、水西村、水西长龙片、岭头村。
计划到2022年底，新增完成过会批复项目17个，拆除房屋1134万平方米，开工1302万平方米，竣工349万平方米，实现固定资产投资约582亿元。
知识城
重点推进旧改项目20个，现状房屋总面积约978万平方米。截至目前，已竣工5万平方米，已批复过会项目7个：红卫一二社、凤尾村、枫下村、佛塱村、何棠下村、汤村、汤村五福堂、旺村、洋田村。
计划到2022年底，新增完成过会批复项目13个，拆除房屋825万平方米，开工1787万平方米，竣工356万平方米，实现固定资产投资约898亿元。
➤如顺利开发周期长达10年
根据上述方案，66个重点旧改项目，需拆除房屋合计3278万平方米。其中，2020年底完成项目21个，拆除房屋1071万平方米；2021年底完成项目 28个，拆除房屋1582万平方米；2022年完成17个，拆除房屋626万平方米。
要在三年时间，完成拆除如此天量规模的房屋，任务相当艰巨，非全区上上下下一股子气集中精力强力执行，方可完成。否则，若遇上种种变量因素，时间只会往后难以预计地延长。
房屋拆了，就要建。方案审批、签约拆迁、开工建设要三年，而从开工建设，到建成收楼，这个周期如顺利一般也要3-4年。
这样算下来，从项目方案审批到建成收楼，顺利完成需要6-7年。
也就是到2027年，全区66个旧改项目基本建成，村民回迁，旧改融资区（商品房）开卖（商品房项目往往提前入市）。再加上旧改商品房部分三到四年的开发周期，大概在2030年全区旧改基本开发完成。
当然这只是理想状态，未来十年时间，不可控的变量因素，比如旧改政策的变化、人事的频繁更替以及其他因素，谁都难以把控。
知识城何棠下村牛往街拆迁现场
➤广州各区旧改排排坐
黄埔掀起旧改浪潮，只是近两三年的事。在此前之前，旧改项目少，且推进乏力，不少旧改项目长期拖延，拆不动，比如茅岗旧改、横沙旧改、笔村旧改、火村旧改等等。
而放眼广州各区，旧改也是你追我赶、如火如荼，各区生怕掉了队。如果按行政面积旧改密度，黄埔区目前提出的66个旧改项目，旧改密度并不算最高。
比如，行政面积约为黄埔区约四分之一的天河区（137.3万平方公里），据不完全统计目前旧改项目20个；而面积更小的荔湾区（全区面积62.4平方公里），目前旧改项目高达19个。当然，论旧改推进执行力度，当属黄埔最强。
值得一提的是，广州的城市化几乎是伴随旧改而来的，作为全国最早做城市更新的城市之一。但国内四大一线城市当中，广州的旧改推进力度却是最弱的，远远不及首都北京、直辖市金融中心的上海、特区深圳，甚至也不如风头正劲、准一线的杭州。
广州旧改之难，是有原因的。比如，行政级别远不如北上深，这就意味处理复杂的旧改缺乏足够的政策支持；再如，财政水平也不如前三个，以及广州较为宽松的舆论环境和民众相对较高的权利意识，博弈力量牵扯较大，不利于形成旧改工作的合力。等等。
多种因素下的广州旧改，充满了传奇色彩。这里不仅诞生了示范性的旧改项目，如杨箕，猎德琶洲，也有典型的“失败”案例，如冼村。
广州各区新一轮旧改大潮的涌进，也与这种城际竞合的背景密切相关。而从城市内部来看，各行政区之间，谁在新一轮旧改中，干得又好又快，无疑就为新一轮城市大发展、快速发展，赢得发展的先机。所以，从各区旧改布局与推进力度中，也是我们观察区域未来发展潜力的一个面向。
天河区(20个)
天河区作为广州的核心区域，是最早做旧改的区域。著名的杨箕，猎德项目就诞生于此。天河区目前共完成了三条村的整体改造，分别是杨箕、猎德、潭村，其中富力操刀了其中两条村。除去黄村等几条村之外，天河区的旧改项目都有了实质性进展，有的开始交付安置房。
海珠区(17个)
海珠作为广州的另一个老城区，这里不仅诞生珠江新城这样的CBD商务区，也还诞生了琶洲这样的成功的旧改案例。在所有区域的统计当中，海珠旧改的商业潜力不属于天河区。
在2019年公布的《《广州市2019年建设用地供应计划宗地表》中，海珠区2019年总供应地块数量仅得5块，排在中心区倒数第二的位置，其中宅地更是只有可怜的两块。严重供应不足的情况，旧改只能势如破竹了。
据不完全统计，海珠共有17个旧改项目在进行中。值得注意的是，海珠旧改项目的改造意愿率极高，均超过了90%。其中保利参与的项目超过了4个。曾经的华南五虎之一的合生创展也在海珠旧改中崭露头角，拿下了鹭江村合康和康乐村。
越秀区(2个)
越秀区作为广州的行政中心，也是广州最有特色的区域。由于早期已经完成了城市化进程，因此目前的旧改项目不多，据统计只有两个，分别是寺右村和金贵村。其中金贵村已列入广州城市更新三年行动计划（2019-2021），并在2019年完成了基础数据调查登记工作。
荔湾区(18个)
根据2019年公布的《荔湾区旧村庄更新改造产业发展专项规划（征求意见稿）》，荔湾区有21条旧村庄 （经济联社），现需全面改造18条（个），其中涉及全面改造的旧村庄村域面积合计约4175.67公顷，约占荔湾区行政管辖区面积70.7%。
值得注意的是，大坦沙将由拿过建筑界“奥斯卡奖”的凯德集团亲自操刀。大坦沙是继沙面、二沙岛后，广州唯一可开发的宜居之岛。从2009年启动更新改造计划，大坦沙旧改已历时近10年。
花都区(24个)
经过多年的摸索和尝试，花都的旧改也进入全新阶段。随着花都的交通越来越方便，旧改项目也将遍地开花。
据统计，花都共有24条村将进行旧改，并且其中大多数都未引入合作企业或未公开合作企业。花都旧改吸引了时代中国，富力，奥园，敏捷等房企的介入。
白云区(29个)
白云区是广州旧改中比较特殊的区域，2019年大批的旧改项目被叫停之后，白云旧改市场沉寂过一段时间。另一方面，白云区的旧改政策也比较特俗，更趋向与“严厉”。不管怎么样，白云的区位决定了白云旧改项目本身的价值，白云旧改项目仍旧是各大房企青睐的。
据统计，白云区共有29个村列入旧改的行列，著名的陈田村，田心村，小坪村都取得了重大的进展，其中小坪村复建房正式奠基。陈田村在去年11月进行了奠基仪式，值得注意的是，陈田村也创造旧改融资之最。
增城区(39个)
目前增城已有超过十个房企介入旧改中，白江村在前几天已招标合作意向企业；陈桥头村第十六、十七经济合作社，廖村陆续公示了基础数据；时代中国以项目改造总成本约为63亿元正式拿下官湖村旧改；富力再次在增城发力旧改，操刀简村旧改；中鼎 融创中国联合拿下金星村....
南沙区
南沙区也是目前众多房企角逐的区域，云集了富力，升龙，华润，星河，卓越时代等布局。
番禺区(37个)
番禺一直是广州的旧改大户，从2019年透露的信息来看，番禺一共有37条村将进行全面改造计划，在数量上，也排在广州的前列。参与的房企有越秀集团，升龙集团，方圆，合生，星河，时代等，各家房企的布局也证明了番禺旧改的潜在价值。
目前番禺重点规划的区域有广州南站，市桥，南村，洛浦等，发展方向为互联网、人工智能、生物医药、新能源等新型产业。
从化区(13个)
2018年广州地铁14号线的开通，带动了从化更多的旧改项目。以禾仓村、联星村、东风村先后招标作为标志，从化开始进入广州旧改的行列。
素材来源：黄埔区城市更新局、城市更新改造
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