投资性房地产：已出租（经营租赁方式）的土地使用权；准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物（产权归企业自己；已签订协议；安保、维修等辅助服务不重大；目前虽空置，但董事会做出了决议。）
不属于投资性房地产：
自用房产如：厂房、办公楼；
开发商作为存货的房产；
部分用于出租，部分自用，不能单独计量时，两部分均不作为投资性房地产；
以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。
1.初始计量
（1）外购：初始成本所包含项目同存货、固定资产等
只有在购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值，才能作为外购的投资性房地产加以确认。
成本模式
公允价值模式
备注
借：投资性房地产
应交税费--应交增值税（进项税额）
贷：银行存款等
借：投资性房地产--成本
应交税费--应交增值税（进项税额）
贷：银行存款
（2）自建
成本包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等，建设完成后，从“在建工程”转入“投资性房地产”。
2.后续支出
资本化支出中，原值、累计折旧等转入“投资性房地产--在建”而不是“在建工程”。
类别
程序
成本模式
公允价值模式
资本化支出
转入在建
借：投资性房地产--在建
投资性房地产累计折旧/减值准备
贷：投资性房地产
借：投资性房地产--在建
贷：投资性房地产--成本
--公允价值变动（或借方）
发生支出
借：投资性房地产--在建
贷：银行存款等
同左
完工后
借：投资性房地产
贷：投资性房地产--在建
借：投资性房地产--成本
贷：投资性房地产--在建
费用化支出
发生支出
借：其他业务成本
贷：银行存款
同左
后续计量
1.成本模式和公允价值模式
成本模式
公允价值模式
备注
按期（月）计提折旧或进行摊销
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧/摊销
原则：不计提折旧或摊销，资产负债表日按照公允价值计量。
公允价>账面余额，按差额
借：投资性房地产--公允价值变动
贷：公允价值变动损益
公允价<账面余额，按差额做相反分录
存在减值迹象的，经减值测试后确定发生减值的（只有成本模式下才计提减值）；
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
取得租金收入
借：银行存款等
贷：其他业务收入
应交税费--应交增值税（销项税额）
同左
2.计量模式的转换
模式选择
一家企业只能用一种模式
极少情况，采用公允价值模式计量的企业对首次取得（或现有房产首次改为投资性房地产）且该资产的公允价值不能持续可靠取得的情况下可采用成本模式，直至处置，假设没残值；
成本模式企业不能夹杂公允价值模式。
转换限制
可以：成本模式→公允价值模式，属于会计政策变更
不可：公允价值模式→成本模式
会计计量
计量模式转换属于会计政策变更，按变更日公允价值计入“投资性房地产—成本”，成本法下的科目全部转销，应当追溯，变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存（盈余公积和利润分配）。
投资性房地产的转换
1.非房地产企业（不涉及存货）
成本模式下的转换
公允价值模式下的转换
自用→投资性房地产
借：投资性房地产（原值）
累计折旧/摊销
固定资产/无形资产减值准备
贷：固定资产/无形资产（原值）
投资性房地产累计折旧/摊销
投资性房地产减值准备
等值科目互换不产生损益。
自用→投资性房地产
借：投资性房地产--成本（公允价值）
累计折旧/摊销（转销）
公允价值变动损益（借差）
贷：固定资产/无形资产（原值）
其他综合收益（贷差：处置时转入“其他业务成本”）
实践中房子一般增值，会形成贷方差，为防止虚增利润，才计入“其他综合收益”，不影响当期损益
投资性房地产→自用
相反分录
投资性房地产→自用
借：固定资产（无形资产）（公允价值）
公允价值变动损益（借差）
贷：投资性房地产--成本（转销）
--公允价值变动（转销）
公允价值变动损益（贷差）
2.房地产企业
与上述非房地产企业的会计处理区别：此处用“开发商品”替换上述“固定资产”，“存货跌价准备”替换上述“固定资产减值准备”，其他分录及处理原则相同。
处置
成本模式
公允价值模式
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费--应交增值税（销项税额）
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费--应交增值税（销项税额）
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧/摊销
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
借：其他业务成本
公允价值变动损益（或贷方）
其他综合收益（因自用转换为投资性房地产时贷方差额确认）
贷：投资性房地产--成本
--公允价值变动（借方）
处置收入是全额“其他业务收入”，全额确认成本，不是按照差额确认收支。
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