(一)社区居家养老服务
1、定义：社区居家养老服务是指在社区建立一个支持家庭养老的社会化服务体系，即建立一个社区居家养老服务中心提供居家养老一切服务。其和传统的家庭养老不同点在于服务是由居家养老服务机构所提供的，而不是由家庭成员所提供的。
2、服务内容：
(1)提供“五助”服务：即助餐(向长者提供餐饮服务)，助急(为长者提供代购、代交水电煤气费等部提供打扫卫生等家政服务)，助医(为长者送医送药上门)，助诊(将长者送往医院诊疗)；
(2)提供日托及全托服务。日托指白天在社区居家养老服务中心生活，晚上回家休息的长者；全托指全天生活在居家养老服务中心的长者。
(3)提供文体娱乐服务：如设阅览室、棋牌室，组织老人开展各种健身操学习等；
(4)由志愿者提供法律咨询服务；
(5)提供心理咨询等精神慰藉服务。
3、优点
(1)符合政府养老产业政策，国家鼓励各种形式资本进入居家养老服务领域，并给以一定的资金支持，如南京市规定对AAA级以上社区居家养老服务机构为75岁以上长者提供助餐服务可每餐补助1元钱。
(2)绝大部分中国长者受传统思想影响，普遍抱有“养老不离家”的思想；加之，当前中国养老“未富先老”的现状决定绝大部分长者退休收入较低。因而，中国长者90%选择居家养老模式，从而该模式养老服务受众广泛，深受长者欢迎。
(3)和机构养老及大型老年社区相比，此类型养老模式投资小，对后期运作资金压力不大。
(4)居家养老服务中心其实质相当于微型机构养老，可以起到锻炼养老队伍，建立并完善服务标准及流程作用。
4、缺点
(1)投资回报率较低，通常呈收支平衡或微利状态。
(2)服务受众广，因而对服务品质要求极高，所谓“众口难调”。
(3)单体居家养老服务中心往往发展受限，最佳发展模式是连锁化经营。
(二)机构养老
1、定义：机构养老是目前中国养老的一种常见模式，是指为老年人提供饮食起居、清洁卫生、生活护理、健康管理和文体娱乐活动等综合性服务的机构。它可以是独立的法人机构，也可以是附属于医疗机构、企事业单位、社会团体或组织、综合性社会福利机构的一个部门或者分支机构。
目前机构养老按照不同投资主体，可分为公办、民办和公办民营三种类型，本报告重点研究民办机构养老。
2、机构养老的主要类型及特点：
(1)医护型养老机构：通常运营方有医疗背景或能整合医疗资源及运营物业500米左右有二甲(含)以上医院可定位为该类型。是指由医护人员组成的，在一定范围内，为长期卧床老年患者、残疾人、临终患者、绝症晚期和其他需要医疗护理的老年患者提供基础护理、专科护理，根据医嘱进行支持治疗、姑息治疗、安宁护理，消毒隔离技术指导、老年保健、营养指导、心理咨询、卫生宣教和其他老年医疗护理服务的医疗机构。该类型钢型需求大，投资回报率较高且稳定，但存在护理员难招及难留和易发生医疗纠纷等风险。
(2)老年公寓
是专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。老年公寓是指既体现老年人居家养老，又能享受到社会提供的各种服务的老年住宅，属于机构养老的范畴。
而根据老年公寓服务对象不同，又可细分为以下几种类型：
l 异地养老(候鸟式)养老中心：该类机构通常建在环境优美，气候条件独特的地点兴建，如海南海口、三亚，东北哈尔滨，安徽黄山等地。主要服务对象为自理老人，实现老人“冬去海南避寒，夏去东北避暑”的愿望。
l 收住自理、介助、介护型长者养老中心：入住长者可分为自理、介助及介护型。不同类型长者入住后将分不同楼幢或不同楼层入住，并提供不同的养老服务需求。
3、主要服务内容：此类型养老院归纳起来主要提供以下服务。
(1)生活照料：为长者提供餐饮、助洁等生活照料服务，体现老有所养的服务宗旨。
(2)医护照料：提供医学评估、定期体检、医疗心理咨询、失能失智老人医护、慢病康复等一系列服务，体现老有所医的服务理念。
(3)提供文化愉乐设施，组织形式多样的文化愉乐活动：可提供门球场、乒乓球室、棋牌室、阅览室、老年多媒体教室、陶艺室等一系列设施，在此基础上组建各种长者社团，如老年合唱团、老年舞蹈团、老年书法班、老年摄影班。从而，体现老有所学、老有所乐的服务宗旨。
(4)部分养老机构尚提供创作室，为退休前有一技之长的长者提供发明创造的便利，真正体现老有所为的理念。
3、优点
(1)长者集中居住便于管理和服务。
(2)便于各种养老附加产品的开发，如组织机构内自理老人异地旅游、营养保健品的营销、老年介助介护产品营销等营销模式，从而形成多点开花的营利模式。
(3)当服务提升到一定水准后，可形成良好的口碑效应，从而可进一步提高入住率，为营利打下良好的基础。
(4)可促使养老团队快速成长及标准化服务体系及流
4、存在问题
(1)机构养老若自建物业往往投资大，成本回收周期长；若租赁物业往往面对租金压力和租期的不确定性等因素困绕。近期南京某媒体报导：统计南京十四家租赁型机构养老盈亏情况发现7家处于亏损状态。
(2)政策措施落实不到位。一方面是促进养老业发展的法规政策不健全；另一方面是扶持养老服务机构发展的优惠措施落实不到位。民办养老服务机构在获取土地划拨等方面还有许多困难和制约。这在一定程度上影响了社会资本投入兴办养老服务机构的积极性。(3)法律制度不健全。对经营中发生的机构内的伤病、死亡等重大问题没有相应明确的解决办法，时有纠纷困扰经营者。
(4)医养结合难。医属于卫计委管理，而养则属于民政部门管理，而大部分民办机构规模小，软硬件设施跟不上，入住的老年人看医用药无法就地刷医保IC卡，造成看病难，导致机构入住率难以保证，致使经营困难重重。
(三)大型养老社区(持续照料退休社区，国外称CCRC社区（ContinuingCare RetirementCommunity）)
1、定义：通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务。
2、服务人群：
(1) 自理型老人—— 居住者在社区中有独立的住所并且生活能够自理。社区为这一部分老年人提供便捷的社区服务，如餐饮、清洁和洗衣、医疗保健及紧急救护等。同时，为满足老年人精神生活的需求，社区会组织各种形式的活动，如老年大学、兴趣协会等，丰富自助型老年人的日常生活。
(2) 介助型老人—— 当居住者的日常生活需要他人帮助照料时，他们将从自理转入介助型护理。介助型的居住个体是分开的，但设施在同一个区域。介助老人得到的服务内容除社区服务之外，还包括日常生活照护，如饮食、穿衣、洗浴、洗漱及医疗护理等，社区还会为介助型老人提供与他们的身体状况相适应的各类活动，丰富其日常生活。
(3) 介护型老人——当居住者生活完全不能自理，需要他人的照料时，他们将转入介护型护理，得到社区提供的24小时有专业护士照料的监护服务。通常介护型的居住者年龄在80岁以上，同时在特殊的单元里居住
3、设计特点
(1)环境优美、安全便捷
CCRC社区充分融合了普通社区和一般养老机构的规划设计优点，在选址上关注生态环境和自然气候，大量运用园林景观和水系营造出人与自然和谐的居住环境，使老人在城市中享受到田园生活，达到怡情养性、延年益寿的目的，十分适合老年人居住和生活。
(2)无障碍与安全设计
轮椅坡道、宽敞房门、医用电梯、连廊、无处不在的扶手、安全监控和报警装置等设计让老人体验到普通住宅所不能提供的便利性和安全性。
(3)配套设施齐全
老年医院、餐饮中心、娱乐活动室、老年用品商店，为老年人的餐饮、购物、休闲、健身、娱乐等日常生活带来极大的方便。
4、对中国养老的启发
（1） 满足了老人对健康管理、护理和医疗等基本养老需求；
（2） 在同一社区中满足了老人不同生理年龄阶段的不同养老需求；
（3） 经营方式上的可取之处：
① 通过会员费的收取，迅速回笼资金；
② 开发商持有产权可以获得抵押贷款等进一步扩张所需的资金支持；
③ 通过年费（或月费）获得日常经营收益；
④ 通过出租店面获得租金收益。
5、CCRC社区优势
(1)可以提供完备的健康照护服务。多数老年人选择进入CCRC的重要理由，是因为在CCRC社区可以得到长期照护服务。CCRC社区针对老年人的生理特点布置智能化的设施，社区给老人建立健康档案，派出医护人员定期入户巡诊，根据身体状况为每位老人做出健康评估，并且针对老年人需求提供不同类型的支持，主要有医学治疗、康复辅助技术、交通服务、居家护理、住房改善、长短期照护机构、特殊房屋和活动场所等等。 (2)可以提高生活质量。除了对健康方面有益之外，CCRC能改善生活质量，提供各式各样活动与社交达到居民的自我实现，减少老人被孤立感及沮丧感。CCRC社区能充分利用各类休闲娱乐、康体健身设施实现健康向上的生活情趣，促进居民对社区的归属感和家庭感。有的老年社区还为年轻家庭提供适合的居所，实现各年龄阶层的混合居住，既为两代家庭相邻而居提供可能，还能让老年人在与不同年龄段人群广泛的接触中，获得充实与满足。 (3)可以获得连续性的照顾。CCRC社区提供老年不同阶段的连续照料，从独立生活到必要时的辅助生活和护理院，老年人可以只在熟悉的楼层间或建筑物间搬动，不会因为健康状况衰退而必须迁出社区，重新去适应陌生地区。老人们可以在社区里购房定居也可以租房居住，房屋有高中低档之别，分为无陪护型、陪护型、特护型等不同的类型，能满足不同年龄、财力层次老人的需求。 可见，CCRC社区不仅是技术、房子，更是一种有活力的养老生活方式。美国一项学术调查显示，在CCRC养老社区，由于具备了专业化的老年医疗保障服务，社区居民的寿命，往往较社会平均水平高出8岁至10岁，同时医疗保健支出减少30%。至今，美国全国共有超过2100个CCRC，总共照顾约62.5万退休老人，其增长速度比养老院和辅助生活机构的总和都要高。
6、我国发展CCRC社区面临的挑战
(1)CCRC养老社区投资规模大，回报期长，资金流动性弱，如果没有长期政策和资本支持，很难获得规模效应并维持长期运营。 （2）价格昂贵，面临曲高和寡的局面。 虽然CCRC能够为老人提供一个几乎完美的颐养身心的环境，但这种心灵的宁静却来之不易。根据美国养老地产及护理行业投资中心（NIC）的调查数据，CCRC的入住费用一般从2万美元到100万美元不等，平均为25万美元。这仅仅是一张进入CCRC的门票。如果一位老人独立生活15年，每月支付2000美元，加上入住时一次性支付的费用，从入住到去世，在CCRC花费的总费用会在60万美元左右。 我国很多社会资本进入CCRC时不约而同地选择了“高端”路线，月均支出动辄上万元。据有关调查显示，高端的人群需求被高估，而90%以上的中等收人人群被忽略。这是很多CCRC运营商无法盈利的一个重要原因(3)CCRC在我国目前其盈利模式尚模糊不清。 （4）资源缺乏，医疗问题难解决 目前，国内的CCRC社区多数没有自己的医疗资源，往往选择与某个医院进行合作，开辟“绿色通道”等方式解决老人的就医需求，并且社区内护理人员缺乏必要的技能，难以胜任相应的护理工作。
（5）管理难度大，缺乏行业准入和服务监管 一方面CCRC是一项复杂的事业，不仅要整合各项老人所需的资源，还需及时提供各项横跨生活和医疗层面的服务，因此管理起来并不容易。同时对于养老行业的服务业属性，许多进入CCRC的企业也理解不到位。“能盈利的机构的共同点有：设施设置不是大而全，而是能灵活利用空间和服务专业，不是人海战术，而是有专业团队，这是很重要的。”，而人才不足是目前发展CCRC遇到的瓶颈之一。
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