消费者交付购买商品房的全部或者大部分房款后，其清偿的顺序应该排在第一位，合情、合理、合法，不容质疑。
一、消费者交付购买商品房的全部或者大部分房款后享有优先受偿权是最高人民法院司法解释的明确规定。
随着房地产市场的快速发展，房地产纠纷也日益繁多。购房者支付了全部或部分房款，因开发商的原因，拿不到房屋的情况时有发生，购房者支付的房款是该打水漂了，还是应该优先受偿？目前在中国的法律层面虽没有直接规定，但《最高院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》已非常明确。该批复规定：“(一)人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；(二)消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。根据该批复第一条、第二条的文意理解，消费者交付购买商品房的全部或者大部分房款后，其清偿顺序无疑是排在第一位的，这是非常典型的优先权。更何况，2014年7月，最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复([2014]执他字第23、24号)再次对“房屋买受人的权利，优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权”进行了确认，彻底消除了过去一些法院和律师在执行和理解《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》时产生的认识偏差。
二、一些省市高院也陆续发文明确消费者交付购买商品房的全部或者大部分房款后享有优先受偿权。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》出台后，因少部分法院对如何正确理解的问题出现不同意见，一些省、市高院便结合审判实践陆续出台指导意见进行了统一和明确，如重庆市高级人民法院在2003年发出的《关于对最高人民法院<关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>应如何理解的意见》(渝高法【2003】48号)就明确提出：“经我院审判委员会研究认为，从该批复第一条、第二条的文意理解，应按购房消费者、承包人、抵押权人的顺序享有优先权，故购房消费者与抵押权人利益出现冲突时，人民法院应优先保护购房消费者的利益”。同时，还明确要求辖区法院在优先保护购房消费者的利益时，应注意把握以下几个条件，即“首先，购房消费者中消费者的含义应与《消费者权益保护法》中的‘消费者’含义相同，即购房者购房是为生活消费需要而不是为经营需要。其次，购房消费者已交付全部或大部分购房款(超过50％)，且能支付尾款。第三，购房消费者在购买商品房的过程中无恶意损害抵押权人利益的行为”。再如《广东省高级人民法院关于在审判工作中如何适用《合同法》第286条的指导意见》（粤高法发[2004]2号）第一条中也规定：“人民法院支持当事人对建设工程享有优先受偿权的诉讼请求的，判决主文可作如下表述：承包人在XX元范围内对于XX工程（楼房）享有建设工程价款优先受偿权，但在本判决生效之日（如已对该工程或楼房采取财产保全措施的，为采取财产保全措施之日）前已办理商品房预售登记、变更登记或消费者已交付超过50%购房款（在商品房担保贷款中，含消费者向银行所借款项）的房屋部分除外”。浙江高院的这一指导意见也明确将“消费者已交付超过50%购房款”的房屋排除在了建设工程价款优先受偿权之外，客观上也就将购房消费者的优先权排在了第一。事实上全国各省市的大多数判例也是这样做的。
三、商品房消费者的优先受偿权，虽然没有直接的法律规定，只有司法解释，但在实践中司法解释应该更管用。
购房者的优先权虽然目前还没有法律的直接规定，但是，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”也就是在中国的司法解释中，确立了消费者的优先权。从立法的角度，法律的效力高于司法解释，但在实际适用中，无论是法官，还是律师都明白，司法解释的效力反而比法律高，因为法律难免有滞后性，而司法解释正是为了弥补了这一问题，具有一定的超前性和合理性。在法律没有规定或法律规定显失公平的情况下，使用司法解释不仅非常有用，而且必须。
四、消费者交付购买商品房的全部或者大部分房款后享有优先受偿权不仅合法，而且更合符情理。
我们说，费者交付购买商品房的全部或者大部分房款后享有优先受偿权不仅合法，而且更合符情理。主要理由：
(一)购房者面对的是开发商，在《商品房购买合同》中处于相对弱势的地位，在法律上规定购房者的优先权，有利于保护这部分弱势群体，这也符合我国优先权制度的立法本意。尤其在个人购买自住用房的情况下，表现的尤为突出，若因开发商的原因，导致个人支付了房款却拿不到所购房屋，作为立法者或执法者往往要保护个人的居住权利，来维护社会的安定，那么为保护购房者的生存利益，规定购房者的优先权应该是完全合理的。
(二)在商品房的建造中，通常有四方的出资存在，第一当然是开发商自己的出资，他肯定有前期的投入；第二是银行的出资，也包括其他贷款人（借款人）出资，开发商建造商品房时通常都会向银行做开发贷款，将在建工程及土地抵押给银行，同时也有开发商将建成的部分房屋在没有销售出去前向外抵押融资，用于同期建设的开支或二期、三期的建设；第三是建筑承包人的出资，承包人通常都会带资建房或开发商给付工程款的节点在后，导致承包人对开发商享有一定的债权，就算该商品房竣工验收了，通常还要押保证金；第四是购房者的出资，开发商在取得预售许可证后就可以预售，通常购房者在没有取得所购房屋时，就已经支付了全部房款，其实也就是购房者也在为开发商垫资建房。在上述四种出资中，以时间顺序而言，购房者的出资一般都是在最后。
对开发商而言边建设边销售，这无疑是通行做法，楼盘房屋销售越多，建设也就越顺利，因为楼盘造到最后，资金越紧张，取得预售许可证对外销售，就解决了开发商资金上的瓶颈。实践中，开发商因不能对外销售，或销售得不好，没有资金回笼而造成楼盘烂尾的情况很多。也就是说若没有购房者最后的出资，很有可能银行及承包人的出资就会遭到损失，甚至颗粒无收。从购房者对预售楼盘的最后救济而言，也理应享有优先受偿的权利。在《海商法》的船舶优先权中，海难救助款的请求具有优先受偿的权利，若有两个海难救助款请求，则后发生的优先受偿。做一个不很恰到的比喻，购房者好比是救助者，开发商好比是承运人，银行、承包人等债权人好比是托运人，在这个比喻中，权利的优先顺序就一目了然。反过来讲，如果不优先保护商品房购房者的利益，那所有预售或建成后的销售都只是一句空话，因为购房人作为消费者，根本无法考察开发商的实力，也无法知道其向什么人融了多少资，借了多少钱，还欠建筑施工单位多少工程款。如果交付购买商品房全部或者大部分房款购房者的优先权得不到有效保护，谁还敢在没有正式办到产权证或拿到合同备案通知书前交购房款（而现行的做法恰恰是产权证要在交房后一年才能办下来，合同备案与否，购房者则根本不知道，也无权过问，即使备案了，拿不到房的情况也时有发生），如果都要等到产权证到手才交房款，房地产开发与销售怎么做，还做得下去吗？
（三）除非购房者与开发商恶意串通损害抵押权人利益，否则购房消费者依法享有优先权就是合情合理的。道理很简单，就是前面已经提到的，购房者根本无法知道开发商将此楼盘及楼盘中的房子抵押给了谁，借了多少钱。实践中，购房消费者也不可能去考察这个问题！因此，除非是作为抵押权人及开发商已在该楼盘销售处或已在建成的房屋上发出了公告，明确告知购房消费者该楼盘的融资抵押情况，说明哪橦房屋不能对外销售，而购房者仍然与开发商恶意串通，试图打司法解释的擦边球，侵害抵押权人的利益，购房消费者的优先受偿权就理应受到保护。如果抵押权人真拿得出开发商与购房消费者恶意串通的证据，现行法律和司法解释也不会保护此类购房消费者的优先权，如重庆市高院就已明确把此类行为排除在了购房消费者优先权之外。
有人说，司法解释作出的购房消费者优先受偿规定，可能对抵押权人不公平，其实，这是天大的误解！事实上，这不仅非常公平，而且合理。其理由：首先是抵押权人借钱给开发商的目的是为了赢利，是一种经营行为，而购房消费者耗尽一生的积蓄买房是为了居住，是一种生存行为，生存权优于经营和赢利的权利，这正是我国优先权制度设立的立法本意；其次，作为抵押权人在借钱给开发商时，肯定是要考察开发商的实力和该楼盘能否销售得出去，抵押权人借钱的目的决不是为了控制和占有该楼盘及相关房屋。如果向既没实力，又根本无法对外销售或不允许对外销售的房屋开发商借钱，那除非这个抵押权人的脑子有问题，这样造成钱收不回来，自然也是他活该！既然抵押权人明知开发商的房屋要卖出去后才有可能收回本金和利息，并实现其贷款利益，而且抵押权人和开发商往往都希望有购房消费者来买房，而作为抵押权人又想把借钱赢利的风险转稼给后来来买房的购房消费者，这公平吗？如果抵押权人非要这样做，又不采取合情合理合法方式告知购房消费者的话，我们是不是可以理解为抵押权人是在与开发商恶意串通损害后来来买房的购房消费者的利益呢？最起码说是合伙欺骗，应该不为过吧。这样明白简单的道理，我想大家不会不明白。
综上所述，最高人民法院作出的支付了全部或者大部分房款的购房消费者的受偿权，优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，既符合我国设立优先权制度的立法本意，也符合情理，更符合我国现行房地产开发销售制度及通行做法的实际，并有利于保护购房消费者弱势群体的利益，维护社会稳定和谐。为此，我们没有理由不认真严格地对这样的规定予以贯彻落实，以真正体现我们正在大力倡导的司法公正与公平！
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