近年来，随着国家经济的不断发展与转型升级，破产案件数量呈上升趋势，而在破产企业当中，有相当一部分企业属于房地产企业。房地产开发涉及国计民生，破产债权类型纷繁复杂，其中，购房消费者是一类不可忽视的债权群体。如何合理确定破产债权的清偿顺序，妥善平衡不同债权主体利益诉求是破产管理人不可避免的重要难题。本文以广东骏通律师事务所主任黄海燕律师作为管理人负责人承办的桂林金穗投资有限公司破产清算案中中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司与102位购房消费者的破产债权确认纠纷再审审查案件为例，节选其中一个案件为各位梳理最高人民法院关于在购房合同无效情况下，购房消费者的购房款请求权优先于抵押权的观点，希望能给各破产管理人和购房债权人在房地产企业破产案件中确定破产债权优先权和清偿顺序方面带来新思路。
2013年1月14日，凌某与金穗公司签订《内部认购申请书》、《补充协议》，协议约定由凌某购买金穗公司开发的人民大厦南区X栋X层X号住房一套。合同约定总房款为204248元，凌某向金穗公司交纳购房90000元，占合同约定的购房款比例的44%。凌某在金穗公司经法院裁定进入破产程序后，向管理人申报债权为购房款本金90000元、其他损失25020元。经管理人审核认定，凌某与金穗公司签订的《内部认购申请书》及补充协议，因签订合同时未取得商品房预售许可证认定合同无效，确认凌某已交付的购房款本金90000元为优先债权，其他损失19875.04元为普通债权。金穗公司南区土地抵押权人中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司向管理人申报债权本金24630259.09元、其他损失8877658.25元，并申报对南区土地享有担保物权。经管理人审核认定，其债权本金为24630259.09元、其他损失7746193.28元，确认长城资产广西分公司在抵押物金穗公司人民大厦南区6489平方米土地使用权变卖款范围内款项为优先债权，超过上述变卖款之外的债权款项为普通债权。长城资产广西分公司不服管理人对凌某的审核意见，认为凌某与金穗公司的购房合同无效，其支付的房款未超过合同约定总价款的百分之五十，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的消费者，向桂林中院提起债权确认之诉，要求确认凌某的债权为普通债权。案件经桂林市中级人民法院一审、广西壮族自治区高级人民法院二审、最高人民法院再审，均维持管理人审核意见，驳回长城资产广西分公司诉讼请求。
1、目前指导购房款本金享有优先权的最高人民法院司法解释或批复规定，均明确依法保护弱势群体买受人的退房款优先权。最高人民法院先后出台《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释【2002】16号）、《关于最高人民法院执行工作办公室关于<最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》（【2005】执他字第16号）、《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（【2014】执他字第23、24号）三个文件对购房消费者购房款本金享有优先权进行保护，体现最高人民法院将消费者购买居住住房涉及的退房款本金列为优先于工程款债权进行保护的法旨精神，系基于保护消费者居住用房基本生活需求和保护弱势群体，基于对生存权大于经营权的保护。该司法解释并未规定排除无预售许可证签署的商品房买卖合同不在保护之列。2、导致合同无效的主要过错是开发商，不应由弱势群体购房户来承担全部不利后果。无预售许可证进行销售的过错，及导致商品房买卖合同无法通过办妥预售许可证及建设竣工得到合法确认并交付房产的主要过错责任在开发商。南区购房人虽也存在明知无预售证而购房的情形，但商品房买卖实践中发生内部认购或者无证提前预售的情况较多，通过后续补预售证及竣工验收交付房产，商品房买卖合同亦可以得到合法确认。案涉项目因开发商资金链断裂导致南区后续无法继续建设并办理预售许可证，导致该等购房人已因开发商过错合同无效无权取得房产，但购房人的购房款却已物化在建设工程中，尤其很多人都是将多年积蓄付诸其中，如无法拿到解决居住需求的房屋解决生存问题，还不保障其优先拿回钱去重新买房居住，不仅无法保护到其基本生存权，同时如允许施工承包人行使优先权，则相当于允许开发商将自身债务转移给消费者，有违消费者特殊保护的法律规定精神。3、交付房款未达到50%以上购房款的消费购房人的退房款权利，应与交付房款达到50%以上的购房债权人享有同等无差别待遇予以优先保护。最高人民法院相关批复中虽规定消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项享有优先于工程款的请求权，但并未规定排除或否认支付房款低于五成的购房户不在保护之列。如果因为购房款高或低于5成款而区别对待，则将保护弱势群体的精神予以金钱量化，则支付5成以上是弱势群体，而5成以下则不是，这明显与最高人民法院批复法旨精神不符，也无法体现中华人民共和国宪法规定的全体公民人权应受到平等公正法律保护的精神，与上位基础法法旨精神冲突。同时，2005年最高院批复更进一步明确，优先权系为保护个人消费者的居住权而设置，如果否定低于五成款购房人的优先请求权，忽略其所缴款项和支付五成以上款项一样均物化在建设工程中，直接将工程款经营性优先权置于居住权优先权之上，同样侵害了个人消费者的居住基本权益，与最高院批复精神相违背。4、对南区102户购房债权购房款本金予以优先保护有利于社会稳定，推进破产工作。最高院对彩石山庄处理的批复体现破产案件中应注意法律及政策结合、执法与社会稳定兼顾原则，对南区102户购房债权人群体退房款本金请求权依法给予优先保护，除有法律依据外，亦是有利于社会稳定，有利于破产处理有续推进。长城资产广西分公司作为国有企业及银行授权从事不良资产投资运营的企业，应从稳定大局及支持政府维稳工作出发，坚持经济效益与社会效益相结合的原则来处理本案资产收益的核算。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条以及《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷一案请示的答复》可以确定，根据逻辑关系，权利保护顺位应为房屋买受人的购房款返还请求权、建设工程价款优先受偿权、抵押权人的抵押权。房屋买受人的权利予以优先保护充分体现了对消费者生存权的倾斜。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条只是明确规定了消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，工程价款优先受偿权不得对抗买受人，但不能就此推论出承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权绝对优先于未支付50%以上购房款的买受人的权利。如果仅以是否支付50%以上购房款作为确定购房户享有优先权的标准有违对全部债权人一体的平等保护。即使依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定为保护房屋消费者物权期待权，亦允许法院对买受人应当支付的剩余房款按到期债权予以执行而促成对消费者的权利保护。案涉房屋目前暂无复工可能，如再要求购房户支付50%以上购房款是对购房户权益的进一步侵害。故即便被告支付购房款占已付购房款的50%或以下，为特别保护弱势购房户的生存权亦有必要赋予优先权。原告通过收购债权而获得抵押权，其作为处置不良资产的国有公司所享有的经营权不应优先于公民的生存权。据此驳回一审原告诉讼请求。长城资产广西分公司不服一审判决结果，提起上诉。最高院有关消费者购房款优先权的批复规定体现了保护处于弱势地位的房屋买受人的精神。本案中，因金穗公司未取得商品房预售许可证而导致合同无效，但合同无效的主要过错不在购房户，不能由购房户承担应由开发商承担的风险。对付房款未达50%的购房者是由于金穗公司的原因导致其丧失了在条件成就时可通过补足房款达到过半以上的机会，对比长城资产广西分公司通过收购债权获得的抵押权对价，一审法院基于对本案购房户统一平等保护原则出发，对处于弱势地位的房屋买受人进行优先保护并不损害该公司的利益，法律亦不应将上述房屋买受人生存权利排斥。 二审法院判决驳回上诉、维持原判。长城资产广西分公司不服二审判决结果，申请再审。最高人民法院认为，最高人民法院先后出台的司法解释和彩石山庄案件的答复赋予处于相对弱势的购房消费者特殊法律保护，原判决基于对案涉购房消费者的统一平等保护以及实现案件处理的实质公平，认为购房消费者享有的购房款返还请求权优先抵押权予以受偿符合实际，处理公允。长城资产广西分公司通过收购不良债权而享有的经营性抵押债权，在破产清偿中不应优于消费者享有的对已付购房款本金债权予以受偿。再审裁判主要内容如下：“本院经审查认为，本案系破产债权确认纠纷再审审查案件。金穗公司进入破产程序后，共有102位购房者申报的债权被破产管理人确定为优先债权，长城资产广西分公司对此提出异议，形成本案破产债权确认之诉。本案再审审查应当围绕当事人申请再审的理由是否成立以及原判决适用法律是否正确、处理意见是否妥当，重点审查原判决关于购房消费者对金穗公司享有的购房债权本金享有优先受偿权的处理意见是否有误。房地产开发企业破产案件中，破产债权类型纷繁复杂，存在诸多价值冲突和利益衡平。破产债权的清偿顺序。对各方当事人的切身利益影响巨大。为切实平衡好房地产开发企业、购房人、其他债权人之间的关系，公平保护各方当事人的合法权益，最高人民法院先后出台了《批复》《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等司法解释，并就山东省高级人民法院处置济南彩石山庄房屋实卖合同纠纷案作出答复。上述解释和答复意见均赋予已支付全部或大部分购房款的购房消费者特殊的法律保护，不仅可以对抗其他优先权利，而且能够排除强制执行，体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的法律精神，确立了购房消费与普通消费应当予以区别对待的原则。本案被申请人与金穗公司之间签订的是《内部认购申请书》，据此交付的款项为'认购订金'，约定'该款项于正式签订《房屋买卖合同》时自动转为房款'。虽然双方事后未能签订《房屋买卖合同》，但双方当事人均同意上述款项属于《批复》第二条规定的'消费者交付购买商品房的款项'。原判决根据前述司法解释以及答复意见的逻辑关系，并基于对案涉购房消费者的统一平等保护以及实现案件处理的实质公平，认为本案被申请人作为购房消费者享有的购房款返还请求权优先于长城资产广西分公司享有的抵押权予以受偿，驳回长城资产广西分公司的诉讼请求，符合本案实际，处理意见较为公允，本院予以认可。长城资产广西分公司通过收购债权而获得抵押权，其基于处置不良债权所享有的经营性债权，在破产清偿中不应优于被申请人作为消费者享有的对已付购房款本金债权予以受偿，其关于作为抵押权人的合法权益受损的主张，理据不足。长城资产广西分公司关于其依法行使异议权提起本案诉讼不属于行使债权人会议职权的再审事由，因与本案实体争议处理缺乏实质关联，不影响原判决结果公正性。综上，长城资产广西分公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形，本院不予支持。”。（一）《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释（2002）16号（2021年1月1日废止）
一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
（二）《最高人民法院关于最高人民法院执行工作办公室关于<最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》（2005）执他字第16号
广东省高级人民法院∶
你院【2004】粤高法执督字第384号关于康永贤等13人执行异议请求案收悉，经研究，现答复如下∶
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释【2002】16号）第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释
特此函复
2005年12月25日
（三）《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（2014）执他字第23、24号
山东省高级人民法院∶
你院在办理有关案件中，就'开发商未建成房产时购房者的购房款能否优先于建筑工程价款和土地使用权抵押债权受偿问题'形成两种意见。多数人认为交付全部或者大部分款项的购房者享有的购房款返还请求权优先于承包人的建设工程价款优先权和抵押权人的抵押权。少数人认为债权应当平等保护，购房者享有的购房款请求权不应优先于其他一般债权。因该问题涉及到《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释【2002】16号，下称《批复》）的理解和适用，你院向我院提交（2014）鲁执三他字第 9 号、第 10号两个报告进行请示。因两个报告请示的系同一法律问题，经研究，一并答复如下∶
一、《批复》第一条规定∶人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定∶消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。上述两个条文明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。
二、基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条'承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人'的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。
三、综合考虑《批复》的立法目的、相关制度的衔接、各方主体的利益平衡等多种因素，我院认为你院审判委员会的多数人意见更符合《批复》的精神，处理结果更为妥当。我院原则同意你院审判委员会的多数人意见。
四、请你院依照《批复》的规定与精神，以你院审判委员会的多数人意见为基础，结合具体案情依法妥善处理相关案件。同时注意以下几个问题∶
1.对于房屋买受人主张的违约金是否优先保护问题，你院应当在兼顾建筑工程承包人、抵押权人等各方当事人合法权益的基础上妥善处理，避免相关主体之间的利益失衡。
2.与执行程序相比，破产程序能更好地清理债权债务。在破产程序中，《批复》关于优先保护商品房买受人权利的规定也应予以适用，请你院考虑可否引导相关案件通过破产程序处理。
3.如相关案件债务人不能进入破产程序，在房屋买受人的购房款返还请求权未经生效法律文书确认的情况下，根据现行法律规定，应通过参与分配程序实现其优先受偿。在参与分配程序中，应注意确保对各方当事人依法进行程序性救济。
你院请示问题涉及到相关案件中大量房屋买受人的利益保护，关系到社会稳定的大局，山东省委、省政府一直予以密切关注。你院要紧紧依靠山东省委的领导，积极争取山东省政府的支持，坚持司法为民，严格把握法律规定与政策精神，针对可能出现的问题制定相应预案，依法妥善处理相关案件，切实防止出现社会性群体事件，依法保护各方当事人的合法权益。
二〇一四年七月十八日
（四）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
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