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前几年在居民消费升级和城镇化推进的背景下，政府及地产商推动了商业地产建设大跃进，总量供给迅速增加，导致实体商业的竞争加剧。同时，电商平台的冲击日益增大，2015年双十一，24小时之内全网交易额过千亿，较2014年增长52.7%。实体商业竞争愈加激烈，甚至在部分城市开始退出市场，如天津的远东百货、百盛等多家传统百货、大型超市等闭店。压力同样也是动力，在内忧外困之下，在2015年商业地产价值榜的评选中，我们看到众多优秀商业地产企业把握市场动态、客户需求进行了多种创新、探索，涌现出大量新思路、新模式、新业态、新应用，不断改变着商业地产的未来。
从优秀商业地产经营企业实践来看，首先，更强调以客户为导向的经营理念，不追求简单的品牌和业态的堆集，以客户需求为核心进行业态优化和跨界创新，最佳客户体验成为决策标尺；其次，传统的现金流滚资产商业模式不再，企业运营模式面临更大挑战，而金融环境和工具的完善带来了新的机遇和空间；再次，产业链逐步成熟，传统的投资开发运营一体化模式初现分化，轻资产模式受到青睐，涌现出一批专业化的商业服务企业；最后，移动互联网、云计算等新技术的应用，使企业得以进行数据积累，进一步深入挖掘客户需求，并实现精准分类营销，加大客户黏性。
2015年，商业地产在行业规模、经营理念、经营模式、企业类型、项目类型、业态组合、运营管理等方面表现出如下特点：
行业规模：总量过剩，区域分布不均，新增升级和优胜劣汰并存受前几年商业投资大量提升的影响，2014年末，商业竣工面积继续增长，同期商业营业用房待售面积同比增长26%,达到1.17亿平方米，创历史新高。截至2015年10月末，商业营业用房待售面积继续增长至1.39亿平方米。
根据中购联的统计，2014年全国已经开业的购物中心达到3100家左右，2015年底将达到4000家，未来将进一步增长。2014年10月份时，全国人均商业面积已经接近3平方米。
商业总量过剩，但区域分布不均，一线城市的新兴区域、部分三四线城市均存在区域性不足的情况，具备新增或传统商业转型升级的空间。而成都、重庆、沈阳、杭州、长沙等二三线城市的区域性过剩情况较明显，将逐渐进入深度调整期，存量的盘活和整合是必然趋势，定位缺乏精准度，运营能力不强的商业项目和企业将被淘汰。
经营理念：基于客户需求进行业态优化、服务升级
商业地产发展的前期，企业以跑马圈地为核心目标，导致部分项目定位及业态同质化严重，要么片面追求高大上品牌，要么管理粗放，以价格促销为竞争手段。在目前总量过剩和区域竞争日趋白热化的局面下，此模式难以为继，企业开始重视研究客户需求，加大会员系统的投入，收集分析客户的基本信息、消费习惯、行为偏好，对客户进行精确定义和分类，从而进行业态优化、服务升级，满足客户的差异化需求。
天津大悦城设立会员体验中心“良食局”，为会员提供可娱乐、可兑换、可购物、可聚会的空间，实现会员特权的实体化和延伸化，一方面优化已有会员的体验，另一方面吸引非会员入会，助力消费者数据积累，未来尝试成为新流量入口。
北京悠唐购物中心搭建会员管理体系，通过记录与分析会员基本信息、消费习惯，对会员自动匹配相应标签，并借助邮件、短信、微信等渠道，在不同时间点进行精准沟通和营销。截至2015年10月底，悠唐会员数量较2014年翻了一倍，会员活跃度高达50%以上，会员销售占比也大幅提高。
经营模式：现金流滚资产模式不再，轻资产模式逐渐深入，行业金融属性加强商业地产的显著特点为投资金额大，持有成本高，投资回收期长，银行贷款的期限和规模无法完全匹配，而随着住宅市场的增速放缓，叠加房地产企业融资成本逐步上升，传统的现金流滚资产模式难以为继。
今年以来，REITs试水为企业拓宽融资渠道，探索轻资产扩张提供了新的思路，行业的金融属性明显加强。
6月7日，万达金融联手快钱公司发布众筹理财产品“稳赚1号”，这是一款类REITs的产品，以万达广场作为基础资产，募集资金全部投资于只租不售的万达城市商业广场项目。6月8日，由万科联手鹏华基金发起的国内首只公募REITs获批，发行规模30亿。
2015年是REITs应用元年，未来随着无风险理财收益逐步下滑，商业运营水平的提升带来商业投资收益提升，以及政策、监管机制的日趋完善，商业地产与金融的结合将更紧密，行业融资方式将日渐多元，开发运营模式将重构。
企业类型：专业分工加剧，商业服务企业逐渐形成
既往企业在商业地产开发运营时多采用全链条一体化模式，随着行业发展，专业服务机构不断成熟，市场竞争加剧也导致对企业运营能力要求提升，同时，轻资产模式的兴起也呼唤专业的服务企业。多种因素推动下，行业分工的进一步加剧，专注于商业策划、设计、运营、物业等产业链环节的服务企业逐渐分化形成，其行业地位将不断提升。
如年初新三板上市的汉博商业，成为商业轻资产托管服务业务的领军企业，同时在全国范围内为十几个大型购物中心进行前期服务及托管运营，不断探索创新自身商业模式。
项目类型：社区商业、郊区购物中心等新商业类型兴起社区商业是以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，促进居民综合消费为目标的属地型商业。如世茂邻里中心，业态组合上聚焦消费者“最后一公里”需求，包括社区食堂、影院、儿童教育培训、社区养老、社区医疗等，并结合项目设计、主题活动等方面，全方位打造社区服务体系，为社区商业模式进行了有效的探索。
随着城市中心土地资源的不断缩减和城镇郊区的不断发展，郊区型商业的兴起和发展是必然趋势，以首创奥特莱斯、武汉荟聚购物中心等典型项目为代表的郊区型购物中心，有效地带动了郊区人气和人流，为该区域周边经济的发展奠定了基础。
业态组合：体验式业态成主流，餐饮业态分化，跨界业态兴起儿童、餐饮、娱乐等体验式业态的集客能力强，带来大量人流，显著缩短项目培育期，同时通过带动消费者参与其中，有效延长消费者的滞留时间，提高消费可能性，对其他业态消费带动明显。近期体验式业态在购物中心中的占比显著提升，由以前的15%左右提升到50%-90%。
尤其是儿童业态，包括教育、零售、服务、娱乐等，近几年发展迅猛，其竞争优势主要体现在：第一，儿童业态自身的盈利点丰富，包括门票、餐饮、零售、课程、套餐等；第二，对楼层和位置没有特殊性要求，客户黏性强；第三，以儿童作为切入点，对家庭吸引力大，人气聚拢作用强，从而产生更多连带消费；第四，体验性强，能有效对抗电商。
大众餐饮逐步成为主力军，高端餐饮集团开始尝试向大众消费领域拓展新品牌，截至2014年，已有300余家餐饮集团发展出超过2000个餐饮品牌，如小南国还发展了甜品等休闲餐饮。与此同时，在众多餐饮品类中，甜品正从辅助型商业转型为必备型商业，其在购物中心的业态占比从8%上升至14%,在餐饮中的占比中也从29%上升至36%。
跨界业态指聚集多种商品和功能的混业经营，为消费者提供个性化、差异化的体验。例如方所，集书店、美学生活、咖啡、展览空间与服饰时尚等为一体。素型生活馆，集服装、家纺家居等商品于一体，设置提供咖啡、茶、书的休闲阅读区、O2O模式体验区，并为VIP提供健康环保的有机蔬菜、新鲜水果、食用油、蜂蜜等无公害农场产品。
运营管理：围绕强化定位和提升客户体验不断创新，线上线下结合是大势所趋商业地产企业通过调整业态、举办主题活动等强化自身定位，以提升细节品质、增加服务种类等持续提升客户体验。上海K11引入线上买手店Sugarlady的首个线下旗舰店，并不断举行文化艺术展，包括近期的2015艺术都市主题盛会、无限电？上海广播艺术展、达利艺术展等，凸显购物艺术中心的定位。北京APM与顺丰达成合作，客户在APM购买的商品可以由顺丰运送到家。
业界对O2O模式的探索仍在继续，包括开通APP进行会员管理、自建电商平台、客户大数据管理、线下体验店等方式进行创新，未来甚至形成实体的流量入口，从而突破店面的物理空间，进一步实现服务的延伸。当前大部分商业O2O尝试聚焦在以下三方面；第一，通过大数据分析，对客户进行分类和描述，从而进行精准营销和针对性的服务等。第二，整合线上线下提升服务体验，如为会员提供室内导航、订餐、支付等服务。第三，提供多样化趣味性的营销方式，如签到积分，定位到店积分，微摇奖等。
大悦城的O2O体系极具代表性，线上建设基于会员体系的开放式平台，以商场服务和本地生活的服务功能为基础，对接外部流量入口和资源。线下基于RFM客户分级模型，对客户进行分级分层，推出特色化的商业场景，例如天津大悦城的骑鹅公社、神兽寺街、0618 街区、5 号车库、IF 街区，朝阳大悦城的悦界等，形成目的地式消费吸引。在今年的双十一活动期间，大悦城整体的客流量同比增长15.1%,销售同比增长32.9%。
总体而言，商业地产面临总量过剩、电商冲击的局面，竞争日趋激烈，行业逐步告别跑马圈地阶段，进入深入调整和转型期，借助金融工具和新兴技术，轻资产运作，打造O2O闭环，不断提升客户体验，成为致胜核心。
来源：睿信地产研究中心
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