作者：戴炜
单位：西北大学法学院
参见：《房屋买卖合同“网签”的法律解析》，载《上海房地》，2012年02期
近年来，随着政府管理的要求和信息技术的跟进，许多城市的房地产管理部门在房屋交易过程中开始推行房屋买卖合同网上签约措施。由于“网签”房屋买卖合同的普遍适用以及仍将扩大适用的趋势，不论从理论还是实践都存在对 “网签”性质和法律效力等相关问题的进一步探讨。
2009 年2 月，沈先生准备向安女士出售一套房屋。3 月16 日，两人到北京市朝阳区房屋权属登记中心申请了存量房自行成交网上签约。3 月17日，房屋管理部门进行网上登记后，要求双方签字确认“存量房买卖合同信息表（自行成交）”，并且约定“网上信息填写完成后，在申请转移登记之前，需要注销网上信息的，10 日内买卖双方共同申请；超过上述时间的，可由买方申请。”网上签约完成后，安女士用信用卡支付了房屋的遗产税及契税，沈先生将本案房屋的电卡及供暖协议交于安女士。2009 年4 月，房价上涨，沈先生要求再次与安女士协商房屋价格未果，因此拒绝与安女士签订书面合同，并要求安女士与其共同到登记中心注销所登记的网上信息。安女士予以拒绝。此后，沈先生诉至北京市朝阳区人民法院，要求安女士协助其办理注销网签的手续。法庭审理过程中，安女士提起反诉，要求沈先生继续履行合同，协助其办理房屋过户手续。
法院经审理后认为，在购房申请表和信息表中，房屋买卖合同的主要条款（包括买卖双方、买卖标的、价款、价款支付方式等）均已由沈先生与安女士进行了确认，并向税务部门交纳了房屋的相关税费，故双方合同已经成立。法院判决沈先生与安女士继续履行房屋买卖合同；安女士于判决生效后5 日内给付沈先生房价款39.9 万元；沈先生于判决生效后10 日内配合安女士办理房屋过户手续，并向安女士交付房屋。至此，这场被称为我国“首例房屋买卖网签注销案”的官司暂时告一段落。本案一审后，北京日报、中国建设报、中国法院网等分别以“网签就是签合同 卖房人网签后反悔告状被驳回”（2010-2-9）、“首例房屋买卖网签注销案续 “网签”与合同等效”（2010-2-9）、“首例房屋买卖网签注销案宣判 “网签”合同被认有效”（2010-2-26）等为标题，对此案进行了报道。从题目上看，使人们很容易产生“网签”就是合同或签合同的想法。那么，“网签”就是合同或签合同吗？“网签”的法律性质到底是什么，它的法律效力又怎样，“网签”与预告登记制度又是一个什么样的关系，……由此涉及到的诸多法律问题需要进一步探讨。
房屋买卖合同根据其房屋类型，可以分为存量房买卖合同和增量房买卖合同。以北京市住房和城乡建设委员会发布的《关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》（京建交〔2008〕628 号）为蓝本，结合上海、西安等地房屋买卖合同网上签约的相关规定，从存量房买卖合同网上签约的流程可以判断，存量房买卖合同是买卖双方自愿达成交易的结果，房地产交易监管部门不干涉其自行达成交易的过程。房地产交易监管部门通过网上签约系统录入的仅仅是当事人自行达成交易的房屋的状况、成交价格及成交方式等基本信息。对于买卖双方通过协商达成交易的其它内容，如违约责任、房屋的交付、权属转移登记等其它内容，交易监管部门并未录入。而房屋买卖合同的内容以及是否成立并生效，则依赖于买卖双方当事人签约时的状况，与房屋买卖合同的“网签“无关。
在增量房买卖合同（通常称为商品房买卖合同）中，合同一方当事人是房地产开发企业（或称房地产开发商），一方为购房人。以《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》为蓝本，结合其它城市商品房网签的实践，从增量房（商品房）买卖合同”网签”的流程可以看出，增量房买卖合同的“网签”实际上是一种网络备案，主要是房地产监管部门基于规范市场、保证交易安全和保护购房人利益的目的，对房地产开发商的约束。房地产开发商和购房者通过平等协商签订购房协议，购房协议的成立生效以其满足法定的条件为依据。房地产监管部门要求房地产开发商在签订购房协议的时候进行网上备案，不是购房协议成立生效的法定条件。
那么，房地产交易监管部门为什么要推行房屋买卖合同网上签约机制呢？这与“网签”的作用有关。房屋买卖合同的基本内容（不是所有内容）一旦被录入网上签约系统之后，此基本信息将会从监管部门的信息端口公示出来。对于管理者来说，便于把握市场交易状况、市场变动趋势等，以便及时针对市场的需要采取相应措施；同时，网上签约系统的应用，也为管理者统计房地产市场的相关数据、收集纳税依据等提供一定的信息；再者，“网签”使交易流程更加顺畅和规范，提高了信息透明度和办事效率，规范了交易环境，有力地避免了“一房二卖”、欺诈等不端市场行为。对于消费者来说，有了市场信息透明度做保障，消费者可以了解市场的准确房源信息、房屋价格等状况，较为正确地把握市场，从而做出合理的判断和决策，这无论对于消费者自身的利益还是市场的稳定都是大有裨益的。
综上所述，房屋买卖合同的网上签约，是指房屋交易监管部门为了管理与服务的需要，在房屋买卖合同签订过程中，要求交易当事人对房屋交易基本信息进行登记备案的一个行政程序。其目的在于通过使房地产交易信息透明化来规范房屋交易流程。网签并不影响房屋买卖合同的成立与生效。房屋买卖合同的成立及生效与否在于合同本身是否符合合同成立与生效的实质和形式要件。就房屋买卖合同的成立而言，只要房屋买卖的双方当事人通过缔约过程达成意思一致即视为合同成立。就房屋买卖合同的生效而言，第一，要求房屋买卖合同的双方当事人不论是公民还是法人都必须具备一定的资格，如作为当事人，要具备完全民事行为能力等；第二，从房屋买卖合同的主体意志上看，合同不具备无效或可撤销的原因，即合同当事人买卖房屋的意思表示真实；第三，房屋买卖合同的内容不得违反法律、行政法规、政策、社会公德，损害社会公共利益；第四，房屋买卖合同的订立必须采取书面形式。总之，房屋买卖合同的成立及生效有其特定的要求。
在“网签注销案”中，法院经审理后认为双方合同已经成立。法院据此做出合同已经成立的判断依据在于“在购房申请表和信息表中，房屋买卖合同的主要条款（包括买卖双方、买卖标的、价款、价款支付方式等）均已由沈先生与安女士进行了确认，并向税务部门交纳了房屋的相关税费。”由此可以看出，法院判断房屋买卖合同成立的要因，在于双方当事人通过对购房申请表和信息表中所记录的双方经过协商达成的合同主要条款内容进行了确认。此“确认”应视为双方当事人对合同主要条款自愿达成一致的表现。因为按照房屋买卖合同网上签约的流程，经过确认的购房申请表和信息表将成为房屋买卖合同的一个主要部分。并且，“网上签约完成后，安女士用信用卡支付了房屋的遗产税及契税，沈先生将本案房屋的电卡及供暖协议交于安女士”，《合同法》第三十六条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。据此，安女士和沈先生的行为应视为已经履行了主要义务，对方接受，因而合同成立。在本案中，法院判定合同成立的依据并非在于合同是否经过网签，而在于合同的主要条款是否双方意思一致的结果，只是这种意思一致的结果是用“确认”“网签”信息表这种特殊形式表现而已。
由此得出，房屋买卖合同是否成立有其法定的成立要件，即只要证明当事人通过缔约过程而达成意思一致即可。至于成立的合同能否生效，也依法律规定。“网签”作为行政机关的一个强制性登记备案程序，其本身不是合同，通过“网签”确定的房屋交易信息在特定情形下有可能作为证明合同是否成立或生效的证据，但它本身不能成为合同成立或生效的要件。即便是没有“网签”的情况下，只要有能证明合同成立或生效的证据，合同一样能成立或生效。房屋买卖合同是一类特殊的民事合同，《民法》、《合同法》、《城市房地产管理法》等对其成立和生效做出了特殊的规定，“网签”作为行政机关登记备案的管理手段，不是房屋买卖合同成立或生效的必备要件。
无论是存量房买卖合同的“网签”还是增量房买卖合同的“网络备案”，其本质上都是一种通过网络进行的行政备案。这种备案不具有创设权利的功能，其目的是为了方便管理者的管理、监督和服务。作为一种程序性事实行为和行政法律制度，这种备案具有公示、确认和管理的功能。笔者以为，其效力表现在以下几个方面。第一，“网签”协议与在先合同的效力冲突。在有“网签”的房屋买卖合同中，当事人在“网签”之前往往已经形成一个买卖房屋的协议。那么，当“网签”前的协议内容和“网签”的协议内容有冲突的时候，以哪一份协议为准呢？笔者以为，应以“网签”的协议为准。因为“网签”协议属于后成立的合同，后成立的合同就合同实质性问题发生变更，可以认为其是一个新合同。新合同的效力自然取代了旧合同的效力。
第二，“网签”协议与在后合同的效力冲突。“网签”之后，当事人还要就“网签”中未涉及的内容达成协议，这个“网签”中未涉及内容达成的协议可以称之为在后合同。当“网签”协议与在后合同的内容发生冲突时，又以那一份协议为准呢？笔者以为，仍然应当以“网签”协议的内容为准。因为“网签”协议经过网签即具有公示公信的效力。为了保护善意相对人的信赖利益，应以“网签”的协议为准。
第三，经过“网签”的合同还具有证明房屋买卖合同的效力。管理者一般会规定，出卖人进行房屋买卖合同的网签之后，如果欲将房屋再卖给第三人，那么，他就必须告知原买受人，并同其一起去申请注销“网签”协议。否则，他如果将房屋售与第三人，管理部门将其视为没有当事人间的协议而不予办理房屋过户手续。因此，经过“网签”的合同就能有效防止不良卖房者在房屋买卖合同有效成立的情况下不履行协议而将房屋再卖与第三人甚至欺诈的情况。
《物权法》第二十条第一款规定：“ 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“网签”和预告登记制度都是在不动产物权尚未发生转移的时候进行的活动，且都发生在合同订立阶段。在作用上，两者都有效地防范了“一房二卖”，保护了购房人的利益，保障了交易安全。但“网签”和预告登记还是有区别的。第一，从性质上看，不动产预告登记的权利性质是一种民事权利，“网签”则是一种具有行政性质的行为。对于不动产预告登记的性质，理论上有以下几种观点：第一种观点认为预告登记介于债权与物权之间，兼具物权与债权的性质；第二种观点认为预告登记的权利是一种具有物权性质的债权，或者可以说是一种准物权；第三种观点认为预告登记的权利性质是债权，是使被登记的请求权具有确保将来只发生该请求权所期待的法律结果，其实质是限制现时登记的权利人处分其权利；第四种观点认为预告登记是债权物权化的一种具体表现，所谓债权物权化，是指某些债权在特定情形下具有优先于物权得到实现的效力。总之，虽然关于不动产预告登记的性质说法不一，但有一点是可以肯定的，即不动产预告登记的权利性质是一项民事权利，双方当事人就是否登记是可以自愿约定的，法律不强制当事人必须向登记机构申请预告登记。而房屋买卖合同的“网签”是房地产交易管理部门强制交易当事人进行备案的一种行政管理行为，从行政管理的角度来说，“网签”是具有强制性的。
第二，从主体上看，不动产预告登记的主体是当事人，其登记效果也及于当事人，登记机关只起到第三方的证明作用。房屋买卖合同“网签”中，一方是行政机关，一方是房屋买卖双方当事人，当事人作为一个整体到行政机关进行合同的登记备案。第三，从作用和效果上看，预告登记主要是限制房地产交易出卖方的处分权利。房屋买卖合同的“网签”作为一种行政行为，其备案、公示、证明的效果及于所有当事人，即买方和卖方。
第四，从效力期限上看，不动产预告登记的效力期限是暂时的，而房屋买卖合同“网签”一经当事人确认，其效力期限一般是永久的。《物权法》第二十条第二款规定：“ 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”对于房屋买卖合同的“网签”来说，当事人一旦进行网上签约确认或网上备案，除非当事人在规定期限内共同申请注销或买受人自愿申请注销，“网签”的证明、确认效力将是永久的。
行政法上的注销，是指行政机关依据其行政权力，终止其先前具体行政行为或其他行政机关具体行政行为效力的活动。我们通常所说的行政法上的注销是一个行政行为。而房屋买卖合同“网签”的注销，是行政机关在有申请人申请的情况下，对先前通过网络签约的合同条款终止其法律效力的行政行为。网络签约的合同条款一旦被合法注销，其先前经过确认所确立的证明、公示、确定等备案效力全部归于无效。为了保护当事人尤其是买受人的合法权利，当事人通常在“网签”合同的注销约定条款中赋予买受人相对多的权利，即在规定时间内，双方当事人可以协商申请注销；超过规定时间，只有买受人享有申请注销的权利。本案中，沈先生和安女士于2009 年3 月17 日签字确认了“存量房买卖合同信息表（自行成交）”，并且进行了注销约定。2009 年4 月，沈先生要求安女士与其共同到登记中心注销所登记的网上信息。安女士根据合同、相关的民事权利以及出于对自己利益的考虑，有权予以拒绝。但不管怎样，“网签”是房地产管理部门的行政备案行为，“网签”的注销也是行政行为。当事人如果想要终止“网签”房屋买卖合同的效力，其只能申请房地产监管部门注销其“网签”的合同。因此，媒体报导中将这么一个民事案件称为“网签注销案”是不合适的。
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