抢滩新型城镇化，这家央企做对了三件事

沧海桑田二十年，中国城镇化巨变。

2002年，全国各地的年轻人，争相涌入沿海城市，在漫山遍野的工厂中成为厂妹厂弟。

20年后的今天，年轻人更愿意去城里做一个月薪3000元的服务业工作，而不是薪水更高的工厂。

这就是新时代下，人们对择业自由度不同的理解，他们更愿意链接整个社会，融入城市，而不是单纯地呆在一个地方，机械式重复。

在最近出台的《2022年新型城镇化规划》文件中，大纲的第一句话就提到：

要深入推进以“人为核心”的新型城镇化战略，提高新型城镇化建设质量，以实际行动迎接党的二十大胜利召开。

无论是对居民生活、工作，还是对权益的考量，一切要围绕着“需求”做城镇化推进，考虑的是如何让人们留下来。

在这里面，最为重要的就是“产城融合”。

过去人口流动强烈，没有归属感，而产城融合，从本质上解决了这一问题。

以产促城，以城兴产，城市建设与产业并行，外来人口才能真正实现“安居乐业”。

事实上，早在几年前，产城融合就是行业热词，各大资本机构、房企纷纷抢滩入局。

但“产城融合”和商品房开发不一样，是一个宏观的综合体工程。

需要考虑到人的居住、工作、购物、娱乐等等需求，而且这些需求需要彼此联动，相互赋能，才能把整个链路打通。

大多数抢滩者中，只能知其形，而无法得其神。以至于到现在为止，大多数产城融合变成了“有城无产”。

1

快

身为央企的电建地产似乎看到了症结所在，从去年开始，全速加码切换赛道，从项目开发商转身投向“城市运营商”。

其构建的“1-2-3-6-6”产业战略发展体系、XOD模式、 “2+3+N”产业发展方向、三大核心产品体系、六大关键能力和六大资源平台，正是对产城融合底层逻辑的理解。

在此基础上，相对于其他房企，电建地产更有战略优势，可以称其为“快、准、稳”。

“产城融合”涉及到规划、建造、销售、入住、生活，多种业态的建造及运营，很难做到“快”。

不过电建地产站在中国电建的肩膀上，就是不同的概念。

三峡水电站、北京大兴国际机场、 龙羊峡水光互补光伏电站、成都轨交18号线……这些年，一个个世界级民生工程，遍地开花。

▲中国电建经典工程三峡大坝

在《财富》世界500强中，中国电建排名第107，名副其实的全球基建大王，旗下有多个完善的大基建生态能力平台。

设计院、装备公司、工程局、铁路、桥梁等等，这些兄弟企业，都是电建地产做城市运营的基石。

这意味着，电建地产自打出生，就天然具备浑厚的造城实力。

相对于市场上靠资源整合，七拼八凑找供应商，这种优势体现在系统性的建造效率和质量输出，产城融合的第一步走得稳当。

事实证明，站在巨人的肩膀上，不仅高，而且望得远。

在“十四五”规划开局之年，电建地产就提出“致力成为国内领先城市运营商”的战略目标，主打产城融合。

2021年，一年落地了8个项目，产业投资类2个，产城融合类 6 个，基本都接近百亿级投资规模。

比如成都双流九江未来社区综合开发项目占地面积约7700亩，总投资额97亿元；比如洛阳老城区新型城镇化建设项目占地面积约9698亩，总投资额92亿元。

最惹人注目的是雄安电建智汇城，用地面积约907亩，总建面积约171万平，总投资约252亿元，百栋建筑的大城，直接对接北京的外溢产业需求。

新型城镇化打响抢滩战，当人们还在筹备上战场的时候，电建地产早已连揽多城，跑出了好几个身位。

这种多维战略资源的积累，让电建地产有了持续高强的推进力。

2

准

有中国电建的加持，电建地产并没有一味“坐享其成”，而是比同行业更认真研究战术，要求精准打法。

在全球做的最好的产城融合样板中，荷兰埃因霍温用“三螺旋创新模型”，让这个处于衰退阶段的小城变成了世界级的创意硅谷。

政府、企业、大学，作为创新环境的三大要素，彼此交融，寻找交叉点，进行滚动。

而中国电建也研究出了自己的创新模式，“XOD”。

它的底层逻辑跟“三螺旋创新模型”有异曲同工之妙，但产生的连锁反应更具规模。

XOD，就是通过城市基建，带动产业，进行综合开发。

市面上最火的是TOP，比如在某地铁站上面，开发住宅、商业、办公楼等等业态。

地铁自带流量，很容易激发商业潜力，商业虹吸周边居民，而且地铁的便捷性降低了通勤成本，让更多的企业入驻，企业和商业联动，相互赋能，进行自循环。

这是最基础的概念，但电建地产天生自带“X”属性，可以根据基建特点，自由组合价值点，不受限制，而且还能随着项目的体量，进行多组合联动。

比如雄安电建智汇城，就是以E-XOD为主，辅以TOD、 WOD的驱动模式。

在这里面，E- XOD就是雄安的科技生态资源，围绕着中国数字城市产业基地做文章，而TOP就是交通枢纽，WOD是，智慧城镇。

三者交融，数字产业主导，虹吸高端人才，交通枢纽自带流量，智慧城镇提高协作效率，整体瞄准“雄安新区建设桥头堡”。

XOD比单一模式的价值成长，更具规模效应。

而且可以在生态、智慧城镇、公共服务、文化导向、产业导向等多个维度，进行综合城市开发。

这套“XOD”战术，无论宏观还是微观，都具备相互赋能且彼此独立的特性，也会让电建地产做产城融合时，拥有更多的可能性。

其次在战略布局上，选择了“5+5+N”的战术走向。

第一个“5”，是京津冀城市群、长三角城市群、大湾区城市群、长江中游城市群及成渝城市群；

 

第二个“5”，是中原城市群、关中城市群、山东半岛城市群、海峡西岸城市群、滇中城市群；

 

“N”，代表部分具备潜力的单核城市及其外溢影响城市。

从2021年一年落地8个百亿级的大手笔看，中国电建做城市运营商，不是以点及面，而是“全域联合”。

这种战术打法多维落子，可以瞬间扩张自己在市场上“产城融合”的影响力，也能平衡在全国各地的项目收益，让自己的产品多样化。

3

稳

在很多人眼里，产城融合，就是产业和城市之间的共生。为了拼概念，很多企业不失大兴土木，疯狂造城。

但如果你细去研究这些已有的案例，会发现：

城有了，人不在。

归根结底是对“人”的理解不够透彻。

在新型城镇化万字规划长文中，每一个字的目的都是人。

在电建地产的2022年战略规划中，提到一句话，如何打造独特的、无法替代的产品？

答案有且只有一个，服务力。

这也是，产城融合最终的壁垒。

为了在产城融合过程中，更好地提供服务力，电建地产深度调研上万名不同特征的客户群，在这些个体中，寻找“需求”的真正痛点。

这些痛点的解决方法会贯穿规划、建造、销售、入住、生活等全生命周期。

在做工程建造的时候，建筑物要符合当代审美，更要对客户兑现承诺。

2021年，电建地产开展“精工善筑”行动，严格落实交付前预验房管控环节，一次到访率达到93.41%，2021年获得股份优质工程奖达到6个，获得省部级优质工程奖2个。

作为央企，电建地产不仅承担着是对消费者的保障，更多是社会责任。

产业入驻后，提供全套的企业资源支援，从资金引进、创业咨询、法务、财务等各个方面入手，帮扶企业生长。

事实上，产城融合，更多的是“产”，如何让人们愿意在这里创业工作，这是最深刻的命题。意识到这个层次的痛点，招商引资的成功率会上升大一截。

除了“产”，对居住者的服务力，也在寻求细节上的突破。

比如电建地产旗下南国置业，一直致力研究如何在产城融合时做好商业配套和运营，研发的泛悦MALL、泛悦汇、泛悦坊等产品，已经在全国多点开花。

商业规划、品牌落位、招商运营等等都有其独特的理解，综合体的业主，能直接享受到国内最前沿的购物娱乐生活。商业运营就是一种服务力的表现。

还有电建物业很早就开始推行的“红色物业”。

帮助行动不便的业主做上门业务办理，定期去走访孤寡老人，免费上门维修，业主结婚了或者办生日宴，物业管理还会公益上门帮助解决人手不够的问题。

4

解释

大潮已来，所有人都在追寻潮水的走向，但真正能赶上的，只有屈指可数的弄潮儿，从资源、眼光、行动力，各个层面都有考究。

新型城镇化下的这场抢滩战，虽然打响的是“产城融合”主题，但在某种意义上，是对现有地产格局的生存考验。

过去所有人都在“住”的层面做文章，但当多年城镇化让人均居住面积增长到接近40平米时，这根赛道的增长曲线开始停滞。

中部房企电建地产，能赶在大潮来袭之前，借用特色资源优势，快速进入新赛道，重点布局新型城镇化发展方向，这可能是一次影响生命周期的抉择。

但我认为，这次抉择，给产城融合带来了更多的可能性，也为新型城镇化的路，提供了更强有力的解释。

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