产城融合： 房地产公司战略转型新选择鲍粮库

引子

上海松江区启动十四五规划编制带来的思考

2019年7月，上海松江区启动十四五规划编制工作，提出了“15X“的总体架构：1项总领性重点课题；5项综合性重点课题包括； 20项专题性课题，涉及经济社会发展的各个方面。

梳理以上研究选题发现，科技创新、高端制造、一体化发展、产城融合等关键词多次出现。这些关键词看似跟房地产企业没有关系，但细思之下跟房地产企业的战略转型有着密不可分的关系

那么，转型发展能带来哪些机会？什么是产城融合？产城融合与三生统筹之间的关系是什么？房地产开发与产城融合有哪些链接呢？

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经济转型新形势

1、城镇化人口红利消失带来的以提高人均劳动生产力来拉动经济为特征的经济转型

2018年底，我国城镇化率已经达到59.5%，人均GDP达到9630美元，但比欧美国家的人均3－4万美元还有很大差距。我国城镇化人口红利即将消失，以投资、出口、内需拉动的城镇化模式已经走到尽头，下一步必须转型，以提高人均劳动生产力来拉动经济，走向富裕。

2、产业积聚：从低端生产走向“微笑曲线”高端

在当今世界的产业链中，研发、生产、流通诸环节的附加值曲线呈现两端高而中间低的形态，即研发和流通环节附加值高、制造加工环节附加值低，大体呈“Ｖ”形，俗称“微笑曲线”。当城市具备雄厚的产业基础和经济实力后，只有向两端挺进，创立自主品牌以及争取国际流通渠道主动权、终端市场控制权，向产业链高端延伸升级，并通过创新性整合，最终建立以本国跨国公司为核心的新的全球产业链条，带动城市经济迈上新的台阶。

3、人的积聚：从“温饱小康”走向富裕、品质

产业的升级，需要产业的创新和生产性服务业的支撑，而创新人才、创新环境是产业创新中的关键要素。人们的需求变化已经从“温饱小康”走向富裕、品质。

4、功能空间：从低质分散走向有序积聚

从分散化、低品质、产镇混杂的小城镇建设成为网络化、高品质产城融合的精品组团城市。

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产城融合：

城镇化有序推进的保障

1、产城融合概念

产城融合是指产业与城市融合发展，以城市为基础，承载产业空间和发展产业经济，以产业为保障，驱动城市更新和完善服务配套，进一步提升土地价值，以达到产业、城市、人之间有活力、持续向上发展的模式。

城市是人类高度集聚的地区，人的工作和生活要求决定了城市必须同时提供就业和居住功能。产业是城镇发展的根本动力，城镇是产业发展的核心载体，城镇与产业应该相伴而生，共同发展。

2、产城分离的表现形式

然而，在我国城镇化快速推进的今天，却出现了只有产业没有城市的“孤岛”和没有产业支撑的“空心”城市。主要有两种情况 ：第一，有业无城，产业发展缺少城市功能的配套；第二，有城无业：空城、鬼城现象屡见不鲜。

3、产城融合的提出

党的十八届三次会议通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，明确提出：要推进以人为核心的城镇化，推动产业和城镇融合发展。

《国家新型城镇化规划》中指出：我国存在“产城融合不紧密，产业集聚与人口集聚不同步，城镇化滞后于工业化”的问题。

国家发展改革委、国土资源部、环境保护部、住房和城乡建设部等四部委联合下发《关于促进国家级新区健康发展的指导意见》提出：要推动产城融合发展。坚持产城一体，实现产业发展与城市建设互相促进、融合发展。

4、从产城分离到产城融合的理论变迁

从工业革命对城市的破坏，到伊本萨∙霍华德提出“田园城市”的概念，奠定了现代城市规划的思想基础；1933年，国际建协制定“城市规划大纲”中阐述了城市规划目的：是解决居住、工作、游憩、交通四大功能活动正常进行；直到1977年12月，一些城市规划设计师制定《雅典宪章》，对“分区”概念做了纠正，从此以后，城市建设者开始有了产城融合的思想与做法。现在产城融合更加关注：强调物质空间的融合、强调产居结构的匹配、探讨体制机制对产城融合的推动作用、对时序的探索。

5、产城融合的意义

产业是城市发展的基础，城市是产业发展的载体，城市和产业共生、共利。

产城融合有利于实现城市土地集约化，扩大产业空间加速产业聚集；以人为本方便出行，降低工作通勤和消费时间成本；有利于构建城市产业生态体系，增强产业自我更新能力；有利于城镇化有序推进，促进城乡一体化建设。

6、产城融合的特征

以人为本，功能高度复合，满足现代人的多元化需求，促进人与人之间的交流。主要有职住平衡、布局融合、功能混合、设施共享、制度保障等方面的特征。

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三生统筹：

生产空间、生活空间和生态空间的统一

三生空间指城市的生产空间、生活空间和生态空间。这三个空间是城市的基本功能空间。

江苏省常熟市为了建立新优势，进行了三生的改造与规划，根据“天然形成的水网不断被填埋，水网生态系统遭受较大破坏、内河航运造成由线及面的水体环境和大气污染”等现状，进行了生态治理；在生产空间与生活空间方面，从分散到集聚，从低端到高端，从生产到宜居、生态，产业进行了合理的规划：在产业方面，走向集中集约，以高端服务业和制造业为主。常熟市完成了从生产之城，向科技之城、服务之城、生态之城、宜居之城跨越。

雄安新区在规划之初就非常重视三生统筹。起步区随形就势，形成“北城、中苑、南淀”的空间布局，注重“生产、生活、生态”三大空间的统筹，构建“蓝绿交织、疏密有度、水城交融”的空间格局。综合考虑新区定位、发展目标和现状条件，坚持城乡统筹、均衡发展、宜居宜业，规划形成“一主、五辅、多节点”的新区城乡空间布局。顺应自然、随形就势，综合考虑地形地貌、水文条件、生态环境等因素，科学布局城市建设组团，形成“北城、中苑、南淀”的总体空间格局。

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产城融合：

房地产公司战略转型新选择

1、房地产行业进入白银时代，转型势在必行

随着经济新常态与经济转型，房地产行业的黄金时代已经过去。今后10年房地产行业将回归理性中速发展。近几年以来，中央出台房住不炒的政策；房地产行业表现出重构、金融化、专业能力输出、跨界、品质化、社区商业化等几大趋势，很多房地产企业纷纷转型，积极寻找非相关多元业务，寻找地产行业之外新的利润突破点或寻找跨界战略合作。

2、产城融合就是房地产公司很好的战略转型选择

房地产公司可以通过参与到“产业新城”的建设与运营等环节，加入到“产城融合”中来。

产业新城以实现区域和谐、经济高效、生态良性循环的人类居住形式为终极目标，以建设产业新城为基础，通过以规划为龙头，招商为支撑，实现区域的全面进步和人的全面发展。在整个新城建设运营过程中，城市地产的开发，城市配套体系的建设与运营，产业地产的开发运营成为不可或缺的部分。

3、房地产公司要积极参与城市地产综合体开发

在城市综合体的开发中，房地产开发公司要从城市建设的高度出发，根据整个项目的规划，在住宅配套的基础之上，做好商业配套、休旅娱吃等的配套的规划与建设。

在城市地产综合体的开发中，房地产公司在传统的住宅开发、物业管理的基础上，要加大商业地产的开发，加大文旅地产的开发，甚至在商业、休闲、文旅等业态的招商与运营方面发力，进行战略转型的切入点。

4、房地产公司要积极参与产业地产开发与运营

同样，在产业地产综合体的开发过程中，涵盖了工业园区、文化创意、总部研发基地、特色商贸等业态的开发运营。

作为房地产公司的转型方向，做好产业地产的整体规划，各种产业园区的开发，以及各种产业的招商与运营，甚至产业的投资等等，都是房地产开发公司的转型突破口。

作者：鲍粮库，北大纵横高级合伙人