房屋出租人有哪些法律痛点？｜审判研究

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胡会峰　北京炜衡（天津）律师事务所

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因新冠疫情防控常态化，经济形势下行压力增大，部分企业经营出现困难，并引发租赁合同纠纷。此时，承租人会以各种理由要求解约，甚至提出索赔。租赁纠纷会危及租赁合同的稳定性，并打破出租人的预期。本案就出租人的法律风险略作探讨，查找出租人的痛点。

一、未对承租人尽调的风险

承租人的经营能力和财务水平直接关系到租赁合同的稳定性。出租方最大的风险在于承租人不能及时支付租金。出租人不仅需要考虑承租人给予的租金价格，更要注意承租人的履约能力。

与一位债务缠身的承租人签订租赁合同，出租人不能及时收取租金的风险就会大大增加。故在租赁合同签订之前，出租人应对承租人进行相关尽调。例如，通过裁判文书网查询其是否有诉讼纠纷；通过执行信息网查询其是否被限制高消费或被列入失信名单；要求对方提供征信报告，查询其名下的信贷及资信情况；通过企业工商查询系统，查询为企业法人的承租人的注册资本、股东构成、经营范围等情况。对于重大复杂的租赁合同，可以要求对方提供租赁方案。通过尽调，有助于降低相关风险，保证租赁合同顺利履行。

二、合同无效风险

有效合同对于双方具有法律约束力，守约方可以依照合同要求违约方承担违约责任。被确认无效的合同自始无效，自合同成立时起不具有法律约束力，原合同当事人不能再基于原合同主张任何权利或者享受任何利益，比如合同约定的违约责任。无效合同侵犯法律保护的社会秩序和社会公共利益的，当事人还应当承担其他法律责任。

依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条的规定，租赁房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的，租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的除外。

实际经济运行过程中，出租人违规建房的情况屡见不鲜。承租人经营良好的情况下，无效的风险往往会被忽视。一旦经营恶化，承租人会以合同无效为由提前终止合同。

例如，一个长达十年的租赁合同，可能在仅仅履行了两三年左右的时间因承租人提起确认合同无效诉讼而无法履行。承租人以合同无效作为切入点，达到提前终止合同的目的。在诉讼过程中，承租人会将其在租赁房屋中的投入列为损失向出租方主张权利。在矛盾激化后，承租人甚至会以向举报的方式，要求政府将出租的房屋予以拆除。出租人不仅无法按照原合同的约定获取稳定的租金，不能依照合同约定要求承租人承担违约责任，甚至面临行政处罚的风险。

回到实践，出租人应当注意完善规划建设手续，避免合同无效。在无法完善的情形下，对于无效合同的风险进行妥当安排，如充分告知承租人欠缺相应的手续及合同无效的风险，并在租赁合同中予以披露；承租人对无效合同中自身投入的风险自行承担。

三、未取得消防验收手续

《民法典》第724条规定，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形的，承租人可以解除合同。租赁房屋的消防验收手续属于违反该条规定的情形之一。出租人未取得消防验收手续的，出租人可以解除合同，并要求出租人赔偿损失，包括不限于未履行期间的租金、装修损失及违约金。建议出租人及时办理消防手续。若不能及时办理的，建议不仅口头向出租人进行披露，更要在租赁合同中对于消防手续作出明确约定，避免承租人以此为由要求出租方承担违约责任。

另外，鉴于已经对于消防手续不齐全在合同中进行了充分披露，故应在合同中对承租人解除合同予以合理限制，如仅在相关部门下达处罚通知，且造成承租人无法正常经营的情况下方可解除合同。

四、装修补偿或赔偿风险

所谓添附，是指不同所有人的物结合在一起而形成不可分离的物或具有新物性质的物，如果要恢复原状在事实上不可能或者在经济上不合理，在此情况下，确认该新财产的归属问题。承租人租赁房屋后，一般会对房屋进行装修，甚至对进行重大的改建、扩建。承租人的装修部分与出租人的房屋形成添附。

在租赁合同对于承租人装修投入没有约定的情况下，合同到期后承租人会向出租人就装修部分主张权利，甚至引发诉讼风险。在租赁合同未到期的情形下，因出租人违约的，出租人应当就装修部分予以合理的赔偿。从出租人的角度出发，建议约定装饰装修部分的所有权在合同到期后归出租人所有。即便因出租人违约合同解除的，承租人已经使用的年限部分应以抵扣，从而降低出租人的风险。

五、合同解除或无效后免租期租金问题

在租赁合同中，免租期是非常常见的条款，其主要约定是出租人给承租人一定期限内免于支付租金。实践中，由于没有相应的法律知识和风险防范意识，出租人往往愿意免除承租人一定期限的租金，从而获取长期稳定的租金收益。但是，一旦合同被确定为无效或因承租人原因解除合同的，往往因为合同条款对于免租没有妥当的安排，导致出租人不能有效维护自身合法权益。

从出租人的角度出发，免租期实际是建立在合同正常履行的情况下，出租人附义务的赠与行为。在合同无效或承租人违约的情况下，出租可以要求承租人支付免租期的占用使用费。建议出租人在租赁合同中完善免租期条款，对于合同无效或对方违约导致合同解除的，承租人应当支付免租期内的占用使用费。

六、不及时接收房屋的风险

在租赁合同未到期的情况下，承租人提前解除合同，要求交付租赁房屋的，无论承租人是合法解除，还是违约解除，出租人均应及时接收房屋。实践中，部分出租人单方认为承租人违约，在租赁合同未到期的情形下承租人不能提前解除合同，拒不接收涉案房屋，从而造成租赁房屋空置。

《民法典》第591条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。根据上述法律规定，出租人在对方违约交付房屋的情形下，有义务及时接收房屋，从而避免损失的扩大。

七、承租人拒不仍退场地风险

实践中存在承租人拒不支付租金，也不腾退场地的情形。甚至，承租人将租赁房屋转租或分租给众多的第三方，退租的难度很大。出租人可以选择诉讼，将转租或分租的第三人列为当事人，从而一次性解决彻底解决纠纷。

诉讼的弊端在于诉讼周期较长，尤其是在承租人无履行能力支付租金且恶意占用的情形下，每迟延交付一天出租人的损失就相应的增加。在此情况下，承租人除了诉讼手段外，还可选择自力救济，例如断水、断电。但是，应当事先向承租人予以催告，并将断水、断电的行为予以告；对方在合理期限内仍未履行的，出租人可以采取断水、断电的措施。

需要注意的是，合同明确约定禁止断水、断电的或断水断电会造成承租人重大损失的，则承租人不宜采取上述措施。《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第11条规定，出租人采取断电（水、气）等行为对合同履行造成的影响应当与承租人欠付租金的数额、比例及过错程度相适应，超过必要限度给承租人造成损失的，应当承担赔偿损失等违约责任。

八、承租人承租后设立公司实际使用租赁房屋的问题

承租人租赁合同在先，设立公司在后。设立的公司占用和使用租赁房屋，成为租赁房屋的实际使用人。一旦发生争议后，出租人是向承租人主张权利还是向设立的公司主张权利呢？

从合同相对性的角度而言，出租人与承租人存在租赁合同关系，出租人有权向承租人主张权利。根据《民法典》第75条的规定，设立人为设立法人以自己名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或设立人承担责任。

也就是说，法律赋予了出租人选择权，可以选择承租人，也可以选择新设立的法人作为义务的承担主体。在二选一的情况下，出租人面临选择难题。如何才能最大化的保证债权人的合法权益？能否同时向承租人与设立的公司主张权利？笔者建议在合同条款中对于承租人租赁的用途、经营范围及设立行为进行明确的约定，并明确新设立的法人承受原承租人的权利义务，成为新的承租方，而原承租人对于设立公司履行合同承担连带责任。日后一旦发生纠纷，出租人可以同时向承租人及其设立的公司主张权利。

结语

出租人应当对租赁风险进行预判，从对承租人的尽调、建设规划及消防手续的完善、装修价值的归属、免租期的约定、租赁房屋的接收与腾退、承租人在租赁房屋设立公司等方面进行妥当安排。找准租赁合同存在的病灶，并对症下药，从而保证合同的履行，维护自身合法权益。

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