作者简介
罗皓之 律师助理
毕业于复旦大学，具有法律和金融的复合专业背景。在房地产、建设工程开发和经营全过程、投融资、银行、基金、移动互联网等领域具有一定的法律服务实务经验。
目前主要服务领域：房地产开发及收并购、建设工程、不良资产处置、公司法、知识产权法等领域的诉讼和非诉讼法律服务。
王宏 律师助理
上海市建纬律师事务所自然资源与基础设施部成员，本科与硕士分别毕业于太原理工大学与华东政法大学，具有工程与法律的复合专业背景。
现主要执业领域为：基础设施、建设工程、房地产领域的诉讼及非诉讼法律服务。
随着国土资源部严控工业用地，地方行政主管部门对于工业用地的转让多设有特殊的前置行政审批程序，导致企业无论是直接通过招拍挂方式获取工业用地后建造厂房，还是通过股权或资产收并购方式获取工业厂房后装修改造工业厂房均较困难。为满足生产需求，越来越多的企业考虑向工业园区或工业地产开发商承租厂房，根据自身需求对厂房进行装修改造。然而，租赁工业厂房相较于租赁办公楼、住宅存在诸多特殊之处，如在租赁前尽职调查、租赁合同签署等各环节未充分识别和防控其中风险，将导致后患无穷。本文将结合实践经验，从承租人角度，着重就工业厂房租赁合同的风险防控进行探讨。
一
工业厂房租赁模式及交易流程
工业厂房的租赁模式一般为企业通过租赁取得已建成/在建厂房的使用权，并按照企业个性化需求对厂房进行装修改造，以使厂房能够在未来较长时间为企业带来经济利益。因此，工业厂房租赁通常具有租赁期限较长、投资金额较高、租赁面积较大等特点，为尽可能地把控承租人的交易风险，我们建议工业厂房租赁承租人采取以下交易流程：
1. 排他期条款：承租人可通过排他期条款限制出租方在排他期内进行竞争性接触或交易，以锁定租赁标的物，从而保障承租人的时间和经济效率。
需要注意的是，签订《租赁意向书》时须考虑与正式的租赁合同的衔接问题，注意包括合同主体、意向金转换租赁保证金等方面的衔接。
二
工业厂房租赁合同风险防控要点及应对安排
就工业厂房租赁合同，承租人除应从一般房屋租赁的审核角度把控风险外，还应特别注意结合工业厂房租赁的特点，从以下方面进行风险防控：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17 号，以下简称《解释》）规定，租赁合同无效，一方面，承租人应参照合同约定的租金标准向出租人支付房屋占有使用费，或还须承担房屋恢复原状的费用等损失[2]；另一方面，承租人无权根据无效的租赁合同约定向出租人主张违约责任。
就租赁合同的无效情形，除《民法典》第七百零五条规定租赁期限超过二十年的部分无效的规定外，《解释》第二条、第三条亦对房屋未取得建设工程规划许可证等违章建筑相关的租赁无效情形进行了规定。工业厂房租赁实务中存在大量出租人与承租人就待建或正处于建设过程中的工业厂房拟签订租赁合同的情形，如此时房屋未取得建设工程规划许可证或存在其他违法建筑情形的，将导致租赁合同无效。该种情形下，我们建议结合实际情况采取以下措施：
承租人应就尽职调查中获知的出租方主体资格及其涉诉信息、被执行信息，厂房权属及权利限制情况，土地取得、厂房建设阶段、是否存在其他权利瑕疵情形、保险购买记录、是否存在违章建筑等情形，在租赁合同中以出租人承诺的方式进行确认。
考虑到对工业厂房前期投入和经济利益的回报要求，承租人通常希望在租赁合同中设置较长的租赁期限，但租赁期限应不超过二十年。另外，若承租方计划在租赁期限到期后继续承租该厂房的，建议在租赁合同中争取续租的主动权，并明确续租租金的确定方式。
就工业厂房项目投产前长时间的准备工作，如厂房的装修、厂房设施设备的安装安置等，我们建议承租方应在租赁合同中设置尽可能长的免租期，并明确免租期内的物业管理费、公共事业设施费用（水、电、通信、垃圾收集与处理等）等费用的承担主体。如可同时约定装修期和免租期的，建议将两个期限之间的衔接关系进行明确约定。
除应关注租金的支付时间、支付方式外，考虑到租期较长，建议签署租赁合同时明确合理的租金年涨幅，避免双方因租金争议影响承租关系；同时，应考虑租赁期间如因非承租人原因导致租赁物无法使用的，相应期间的租金应予以减免。
对承租人而言，移交日过晚，将会耽误投产进度而直接影响商业利益，而移交日过早，则或因尚无法开始装修工程等投产准备工作而损失免租期，还须承担房屋毁损灭失的风险、物业管理费和公共事业设施费用等。
建议承租人结合厂房的建设现况、投产前准备工作的进度（包括装修工程设计、施工进度、施工许可证的申领时间等）、投产的时间要求（包括已签署的商业合同的时间要求及违约责任）等因素确定合理的厂房移交日。
对承租人而言，确保接收后能够按原目的使用厂房至关重要，为此承租人应将移交标准在合同中尽可能地明确。对于移交标准条款的设计，从风险防控角度，我们建议承租人至少应考虑以下方面：
(1) 租赁厂房已建成，且已取得五方验收、消防验收合格。
(2) 租赁厂房能够满足承租人工业项目运营的特殊要求。即承租方可根据其工业项目的实际运营需要，将对租赁厂房的质量要求及技术条件要求细化至该部分条款中，如消防/安全、供电量、工业污水处理、楼面承重、基础设施设备存放条件、必要的室外空间等要求。
(3) 若承租方存在承租后自行装修、改造、扩建等需求的，也可将装修、改造、扩建所应具备的基础施工条件细化至厂房移交标准中。
(4) 租赁厂房相关资料的移交要求，如租赁房屋的全套施工图纸、竣工图纸、设施/设备及附属构筑的使用注意事项说明等。
实践中，在厂房移交时厂房存在不符合合同约定的移交标准的情形较为普遍，我们建议：
对于将导致承租人合同目的无法实现的、无法修复的重大缺陷，应设置对应的违约责任、单方合同解除权等。
对于经修复后可不影响承租人合同目的实现的缺陷，可就该类缺陷约定出租人的缺陷整改义务及整改期限。考虑到承租人的租期利益，亦建议承租人就整改期约定对应租期顺延、租金减免等保障性条款。
若承租人根据项目实际需求以及拟租赁厂房现状，需要在接收厂房后予以装修、改造、扩建甚至重修的，应事先在合同中予以约定相关权利。
相应地，为确保承租人装修、改造权利的实现，出租人对承租人装修、改造等相应协助义务亦需在厂房租赁合同中进行约定。我们认为，明确出租人协助承租人办理报批报建、建设工程工程规划许可证、建筑工程施工许可证等相关建设阶段手续、证照的义务是必要的。
《解释》第七条至第九条对合同无效情形和有效情形下装饰装修物的处理均作出了规定，对于未形成添附的装饰装修物，如出租人不同意利用的，承租人通常需要承担拆除和拆除后将房屋恢复原状的费用；对于已形成添附的装饰物，最高院倾向于依照公平原则确定剩余租赁期内装饰装修残值损失的承担主体。
虽有上述规定，但《解释》亦认可在合同有效的前提下，租赁双方有权对该事宜进行另行约定。考虑到工业厂房的装饰装修物拆除、恢复原状及其残值损失通常牵扯较高的经济损失，我们建议承租人在租赁合同中争取更有利于承租人的约定，如：就未形成添附的装饰装修物，可约定承租人可按现状归还；就已形成添附的装饰物，可合理约定装饰装修残值的评估及承担原则等。
不同于一般的房屋租赁中房屋的维修、维护义务主要由出租人承担的情况，工业厂房租赁项目中，承租人出于自身生产经营安排的便利，通常存在需由其自行负责房屋的日常维护的需求。
为了避免双方争议，我们建议承租人根据实际情况就双方后续维修、维护的工作界面予以明确，一般情况下，可约定由出租人承担涉及房屋主体结构、消防系统、公共区域、隐蔽工程等方面的维修义务，而由承租人负责专供房屋使用的系统（如门、窗、供热、通风、制冷和空调系统）、自行添附的设施设备等的维修、维护工作。
消防问题和环保问题是工业厂房租赁项目中常见但容易忽略的特殊要点，有些工业产业在实际经营过程因各种原因存在被消防部门责令改正等情况，而工业产业极易对土壤产生污染或造成其他相关环保问题。环保问题和消防问题均会引致行政处罚并要求停工整改，承租人或将遭受罚款和巨大的经营性损失。
我们建议在厂房租赁合同中确认厂房的消防、环保的前置手续完备并明确后续责任：
1．由出租人承诺并确保根据承租人的用途办理环保/消防方面的前置手续，确认因环保/消防问题接受的行政处罚相关问题已整改完成。
在房屋租赁交易中，出租人通常会限制承租人的转租权，然而工业厂房的租赁一般涉及大型制造、研发企业集团的战略投资行为，除了承租人外，实际使用工业厂房的主体很可能还有关联公司、上下游企业等，为避免违反转租限制条款的风险，我们建议在租赁合同中至少争取承租人对关联公司/上下游企业的转租权。
出租人拟转让工业厂房的，在工业用地为供方市场、企业生产经营情况持续向好、承租人资金充裕的情况下，承租人行使优先购买权的意愿较强，反之，承租人放弃优先购买权。因厂房租赁的租期较长，经济形势瞬息万变，我们建议在租赁合同中同时考虑两种情形：
(1) 明确承租人优先购买权，同时明确约定转让价款的确定方式。
(2) 就承租人放弃优先购买权的情形，建议约定出租人应将带租约出售作为转让租赁房屋的强制前置条件。
对于租赁前的抵押或查封，根据《解释》第十四条[3]，租赁前的抵押、查封系买卖不破租赁原则的例外情形，因此我们建议在合同中严格限制租赁前的抵押、查封，即：起租日开始前，要求出租人不得将房屋进行抵押且出租人确保该房屋不被人民法院查封。如通过尽职调查发现厂房相关权利存在抵押或查封的情形的，应要求出租人限期消除。
对于租期内的抵押或查封的情形，则承租人将受买卖不破租赁原则的保护，但仍建议要求出租人向抵押权人完全披露租赁情况，如约定拟按相关抵押协议处分房屋的，出租人应当与抵押权人提前征询承租人对房屋的购买意向。
对于工业厂房的承租人而言，如无法按原计划时间、按原目的使用厂房，将造成生产线无法及时投入使用，或造成供货合同的违约、供应链转移等巨大的经营损失。因此我们建议在租赁合同中，将出租人导致的前述后果的情形视为根本违约，该等情形可通过列举的形式进行设置，且相应的违约金应当充分考虑可能产生的损失。
首先，我们建议针对出租人根本违约的情形均设置承租人的单方解除权。
此外，虽然工业厂房的承租人均计划长期使用厂房，但不能排除在经营过程中因经营困难、战略调整等原因导致提前退租的需求，我们建议，在租赁合同中应考虑该等情形下承租人的单方解除权。同时，就该等承租人单方解除合同的情形，建议合理设置违约金计算方式，可按照解除时租期的剩余期限以阶梯式方式设置。
如租赁合同对出租人单方解除权不加限制，厂房使用过程中，一旦出租人单方解除合同，承租人将非常被动，过往类似纠纷中，承租人或不得不中途退租，或为避免单方解除合同而对出租人的涨租等要求进行妥协，无论哪种选择，承租人都将承受巨大的损失。
因此，我们建议在租赁合同中将出租人单方解除合同的情形进行严格的限制，如约定出租人仅能在承租人长时间逾期/拒付租金、破产或出现严重违法行为时才有权解除合同。
除上述方面外，承租人还可结合商业需求和实际情况，在租赁合同中争取厂房的标识权（如悬挂logo、广告标语等）、物业管理权、扩租权、税收优惠政策、承租人的拆迁补偿权等。
三
结语
以上所列风险点仅是实务中工业厂房租赁项目交易过程常见的风险点。承租人在此类项目的交易过程中，不仅应对上文提示的风险点予以重点关注，还应根据项目的实际情况，尽可能通过项目前期的法律尽职调查，充分识别项目可能存在的其他特殊性风险，从而作出合理的商业决策及采取对应的风险防控措施。
[1] 深圳市中级人民法院（2017）粤03民终6760号。
[2]《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》
第十三条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
第七条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
[3] 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》
第十四条 租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
END
作者 | 罗皓之 王宏
编辑 | 建纬品牌部
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