变局中的房地产市场

作为一线城市的北上深是当仁不让的全国房地产周期的领头羊。而这里二手房交易占存量市场的比重很大。而且二手房交易更能反映房地产真实的供需，不受开发商行为的扰动。所以盯着北上深的二手房市场基本也可以把握全国的房地产周期了。

北京周成交2000套以下，深圳1000套以下基本就是冰点了，预示房价要跌。北京4000套，深圳2000套以上就是火热了，房价要大涨了。目前北京深圳数据在二者之间，不温不火。

2018年北京楼市有过一波回暖，是在成交量持续上升的取得的，从目前的月度成交数据看，3月“小阳春”后，北京二手房成交量一路走低，“金九银十”也没有改善。据国家统计局数据，今年7-10月，北京二手住宅成交均价连续四个月出现下滑。这是 2018 年以来，北京二手房价经历的最长下滑周期。明年1季度3月估计还会有“小阳春”，关键看4月份及以后的走势，若还是低迷，按照“量为价先”的规律，北京二手房房价或有进一步下行压力。

全国角度看，房地产也有一定压力。如下图所示，周数据的30个大中城市商品房销售面积增速波动较统计局的月度全国新房销售面积增速波动大，且有一定领先性。前者在今年3月份有过回暖，之后震荡走低。7月份后国家严查房地产企业信托融资，地产商压力变大。降价回笼资金成为一个选择。而房地产作为积分商品，降价趋势若形成，反而会降低需求。中央定的政策是“房住不炒”，但是年初中央也定了房地产调控各个城市根据自身的情况“因城施策”。目前我们注意到，随着房地产压力上升，近期多个地方政府的限购政策放松，深圳市更是出台了边际刺激政策。

南京、海南、广西、成都都通过鼓励高学历或者部分区域放松限购。今年11月11日，深圳降低豪宅税标准，满两年可免征差额5%的增值税。广州限购政策调整，社保与税单可“互证”。这些边际放松政策起码表明当地地方政府认为当地房地产市场已经不再火爆，所以行政限制政策边际放松。根据以前经验，如果效果不佳，明年这些限购、限贷政策或者进一步放松。

用历史上百城住宅价格环比/同比下跌城市占比和房地产调控政策做对比可以看出。放松限购对刺激房地产用处有限。如果做类比的话，放松限购类似救市政策中的降低印花税，是确认熊市的开始，而非反转点。

2010年以来的周期中，当70%的城市房价环比下跌时，中央政府都出台了强刺激政策。2019年10月有32%的城市房价环比下跌。由于房住不炒是中央订的政策，所以这一次中央政府的定力是很强的。如果明年房地产成交量继续放缓，房价下行压力上升，不排除地方政府在“因城施策”层面的政策松动。

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