针对近年来商品房预售纠纷案中出现的典型问题,广州市中级人民法院制定了《类型案件统一处理方法》,通过问答的形式对“交楼”标准、面积差异、验收标准等争议较大的问题进行了具体解释,一手楼纠纷实行统一审判尺度。
广州市中院房产庭一位不愿意透露姓名的法官坦言,由于目前的法制建设现状、房地产合同文本表述不完善、理解差异等原因,导致法院在操作上产生不同的认识,同类案件可能会出现不同的处理方法。广州市中院房产庭负责人说,《类型案件统一处理方法》的出台,可以保证各级法院司法尺度统一,强化审判严肃性。
《尺度》解答
一房多卖
问：商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋转卖给第三人的，如何处理？
答：买受人主张出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的，原则上予以支持；根据案件的具体情况确需酌情降低的，不宜低于已付购房款的50%.
解读：开发商一房多卖，要赔偿买主已付购房款的50%至100%.
业委会资格
问：类似永久水电、消防验收、大楼外墙脱落等涉及有关业主共同权益的诉讼，原告的诉讼主体资格应如何确定？
答：1.有关业主共同权益的诉讼（比如起诉请求办理永久水电、消防验收等，且不涉及到赔偿款的案件），业委会、全体业主或业主均是适格的原告，该生效裁判对全体业主具有约束力，其诉讼利益归属于全体业主。后续业主重复起诉的，则以已经作出生效判决及违反“一事不再理”诉讼原则为由裁定驳回起诉。
2.上述诉讼涉及赔偿的，业委会或全体业主是适格的原告。个别或者部分业主起诉赔偿的，则裁定驳回起诉。
3.以业委会名义起诉的，仍需有业主大会授权。
解读：涉及业主的共同权益，即使个别业主起诉，法院也不能把赔偿款判给个人。
逾期办证
问：买受人有关办证的诉讼请求应如何处理？
答：关于逾期办证违约金的处理，可以分两段判决：至判决生效之日止的违约金于判决生效之日起十日内一次性支付；自判决生效之日起至取得办证递件回执（指“协助办证的”）之日止的违约金于每月10日前逐月支付。违约金的截止日期以合同约定为准：“协助办证的”为取得递件回执：“办妥的”为房管部门出证：“取得产权证的”则为交付买受人。产权证核发后，出卖人应无条件交付给买受人。
面积差异
问：面积差异的房款结算应如何处理？
答：1.面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数，具体标准以约定为准）的，买卖双方互不作任何补偿；
2.面积误差比绝对值超出0.6%（不含本数）、在3%以内（含本数）的，买卖双方按合同约定的价格据实结算，不扣除0.6%；
3.面积误差比绝对值超过3%（不含本数），买受人有权退房；买受人不退房的，房屋实际面积大于合同约定计价面积的，面积误差比在3%以内（含本数）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足；面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；面积误差比绝对值在3%以内（含本数）部分的房价款由出卖人返还买受人；面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
解读：房屋面积误差超过3%，买主可以选择退房，也可以选择让开发商承担经济责任，决定权在买主。如果实际面积大于合同约定面积，误差在3%以内的房款由买主按合同约定价格补足，超出3%的部分由开发商买单；如果实际面积小于合同约定面积，误差在3%以内的房款开发商返还给买主，超出3%的部分由开发商双倍返还给买主。
交楼标准
问：什么条件才算“交楼”？
答：1.必须具备以下两个基本条件：（1）取得建设工程竣工备案表；（2）讼争房屋符合使用条件（即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵）。有特别约定其他标准的从约定。
2.合同附件中约定有装修标准的，出卖人未达到约定的装修标准，其承担的是关于装修标准的违约责任。
无证卖房
问：经出卖人同意，买受人将预售商品房转让给第三人，并办理了商品房预售合同的转名手续的，第三人能否取得原买受人合同项下的权利？
答：在房管局办理了商品房预售合同转让登记手续，即应视为开发商同意商品房预售合同转名，第三人可以取得买受人原合同项下的权利。
解读：买主没拿到房产证就把房子转让给别人，只要经过开发商同意，并在房管局办理了商品房预售合同转名手续，新的房主就能取得原买主与开发商所签合同项下的权利。
修缮费用
问：买受人购买的房屋出现质量问题，影响正常使用，买受人要求修复，但出卖人经催告后在合理期间内拒绝修缮，买受人自行修缮或依据有资质评估机构的评估结论起诉请求出卖人支付修缮费用，应否支持？
答：符合以下条件的请求应予以支持：1.房屋确实存在质量问题；2.出卖人在合理期间内不履行修缮义务；3.买受人已自行或雇人修缮，或提供有资质评估机构的评估结论。
出卖人认为买受人主张的金额不合理，应承担证明责任（如申请评估等），否则对其抗辩不予采纳。
提前索房
问：未经竣工验收，买受人诉求出卖人交付房屋的，应如何处理？
答：如果尚未通过建筑主体、消防、电梯的单项验收，则驳回交付房屋的诉讼请求。
广州市中级人民法院发布的《关于商品房预售合同纠纷统一处理做法》
2009年02月19日，广州日报刊登了广州市中级人民法院发布的《关于商品房预售合同纠纷统一处理做法》。
在经过了大半年的调研讨论之后，广州市中级人民法院房产庭在昨天上午对外公布了“商品房预售合同纠纷统一处理做法”，对实践中出现的一手楼买卖纠纷案件中的诸多不明确的法律问题进行了统一。今后，广州市两级法院在审理相关案件时，都将参照这一“统一做法”来判决。
不过，据广州中院负责人介绍，这一“统一做法”不是“司法解释”，只是对广州两级法院法官在一些问题上的认识进行了统一，以提高审判的效率和效果，并且其中的内容也不是一成不变的，将会根据实际情况的变化而变化。
记者还了解到，像这种根据某一类型的案件出台“统一做法”的做法，将并不局限在一手楼买卖案件中，广州中院还会将这一做法扩展到租赁合同纠纷、物业管理纠纷，甚至刑事审判、少年审判等领域中。
商品房预售合同纠纷统一处理做法
一、 《商品房买卖合同》订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人的，应如何适用《司法解释》第八条？
答：买受人主张出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的，原则上予以支持；根据案件的具体情况确需酌情降低的，不宜低于已付购房款的50%。
二、 “交楼”标准应如何确定？
答：1.必须具备以下两个基本条件：（1）取得《建设工程竣工备案表》；（2）讼争房屋符合使用条件（即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵）。有特别约定其他标准的从约定。
2.合同附件中约定有装修标准的，出卖人未达到约定的装修标准，其承担的是关于装修标准的违约责任。
三、面积差异的房款结算应如何处理？
答：1.面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数，具体标准以约定为准）的，买卖双方互不作任何补偿；
2.面积误差比绝对值超出0.6%（不含本数）、在3%以内（含本数）的，买卖双方按合同约定的价格据实结算，不扣除0.6%；
3.面积误差比绝对值超过3%（不含本数），买受人有权退房；
买受人不退房的，房屋实际面积大于合同约定计价面积的，面积误差比在3%以内（含本数）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足；面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；
房屋实际面积小于合同约定计价面积的，面积误差比绝对值在3%以内（含本数）部分的房价款由出卖人返还买受人；面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。追究出卖人何种违约责任决定权在买受人。
四、买受人有关办证的诉讼请求应如何处理？
答：关于逾期办证违约金的处理，可以分两段判决：至判决生效之日止的违约金于判决生效之日起十日内一次性支付；自判决生效之日起至取得办证递件回执（指“协助办证的”）之日止的违约金于每月10日前逐月支付。
违约金的截止日期以合同约定为准：“协助办证的”为取得递件回执；“办妥的”为房管部门出证；“取得产权证的”则为交付买受人。
产权证核发后，出卖人应无条件交付给买受人。
五、类似永久水电、消防验收、大楼外墙脱落等涉及有关业主共同权益的诉讼，原告的诉讼主体资格应如何确定？
答：1.有关业主共同权益的诉讼（比如起诉请求办理永久水电、消防验收等，且不涉及到赔偿款的案件），业委会、全体业主或业主均是适格的原告，该生效裁判对全体业主具有约束力，其诉讼利益归属于全体业主。后续业主重复起诉的，则以已经作出生效判决及违反“一事不再理”诉讼原则为由裁定驳回起诉。
2.上述诉讼涉及赔偿的，业委会或全体业主是适格的原告。个别或者部分业主起诉赔偿的，则裁定驳回起诉。
3.以业委会名义起诉的，仍需有业主大会授权。
六、以商品房抵消或清偿工程款或其他债务，而不是以工程款或其他债权抵消或清偿购房款的，应否适用《司法解释》处理？
答：在以商品房抵消或清偿工程款或其他债务的情形下，双方签订的《商品房买卖合同》只是履行清偿债务的方式，并非在当事人之间成立商品房买卖关系，不符合司法解释第一条的规定，故一方依据《商品房买卖合同》起诉，主张适用《司法解释》处理的，不予支持。但双方均同意按商品房买卖关系处理且不损害第三人利益的除外。
七、出卖人与买受人约定如实测计价面积大于合同约定计价面积则买受人需补足差价款。现房地产测绘部门出具的报告显示房屋面积确实大于约定面积，在产权证未核发的情况下，出卖人要求买受人支付差价款的诉讼请求应否支持？
答：应以产权证登记的面积为准，出卖人在产权证未核发前要求买受人支付差价款不予支持。
八、经出卖人同意，买受人将预售商品房转让给第三人，并办理了商品房预售合同的转名手续的，第三人能否取得原买受人合同项下的权利？
答：在房管局办理了商品房预售合同转让登记手续，即应视为开发商同意商品房预售合同转名，第三人可以取得买受人原合同项下的权利。
九、未经竣工验收，买受人诉请出卖人交付房屋的，应如何处理？
答：如果尚未通过建筑主体、消防、电梯的单项验收，则驳回交付房屋的诉讼请求。
十、买受人购买的房屋出现质量问题，影响正常使用，买受人要求修复，但出卖人经催告后在合理期间内拒绝修缮，买受人自行修缮或依据有资质评估机构的评估结论起诉请求出卖人支付修缮费用，应否支持？
答：符合以下条件的请求应予以支持：1.房屋确实存在质量问题；2.出卖人在合理期间内不履行修缮义务；3.买受人已自行或雇人修缮，或提供有资质评估机构的评估结论。
出卖人认为买受人主张的金额不合理，应承担证明责任（如申请评估等），否则对其抗辩不予采纳。
十一、购房款（包括尾款、补差款）是否适用诉讼时效？逾期付款违约金是否适用诉讼时效？
答：购房款本金不适用诉讼时效，违约金则应适用。
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