最高院:夫妻一方私自抵押共有房产,债权人能否取得抵押权

在检索大量类案的基础上，云亭律师总结相关裁判规则如下，供读者参考：

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抵押权人根据登记簿记载接受抵押担保，无需查明房屋是否存在实际的共有人。

案例一：陈厚强与重庆鼎丰信用担保有限公司担保合同纠纷再审案【(2017)最高法民申823号】最高人民法院认为：

从一、二审查明的事实看，陈厚强委托王影与鼎丰担保公司签订《反担保抵押合同》及《重庆市房地产抵押合同》的事实存在，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，对当事人具有法律约束力。郑治明即使确系涉案房屋的共有权人，也不影响涉案合同的效力。本案中，涉案房屋已经办理了抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；……”的规定，物权登记具有公示公信效力。鼎丰担保公司依据涉案房屋的物权登记，有理由相信陈厚强有权以该房屋提供抵押担保。

案例二：韩金龙、兰州市公航旅小额贷款股份有限公司企业借贷纠纷再审审查与审判监督民事裁定书【(2017)最高法民申1078号】

第一，涉案房产虽属于夫妻共同财产，但一直登记于韩金龙人名下，且房产一直处于出租等经营状态，吕彩红对韩金龙个人对外进行出租获利（包含涉案房屋，一年租金达360万元）并未提出异议；同时，从涉案房屋的他项权证登记情况看，该房屋自2007年至2009年曾多次进行抵押，吕彩红作为共有人也一直未提出异议。本次再审申请中，对上述出租、抵押等权利行使或权利处分行为，韩金龙亦未提供证据证明经过吕彩红同意，换言之，吕彩红对涉案房屋在韩金龙名下并由韩金龙予以控制、支配和使用采取了默认态度，否则即应办理共有权利登记，但其一直未予办理之事实，依法应该推定其对韩金龙对涉案房屋抵押知道或应该知道。第二，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产转让给受让人，所有权人有权追回；但受让人受让该不动产时符合善意、以合理价格受让以及应该登记的不动产依法已经登记等情形的，由受让人取得不动产的所有权。《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释（三）》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回房屋的，人民法院不予支持。举重以明轻，韩金龙作为夫妻一方以共有房产予以抵押，认定有效，符合物权法、婚姻法的立法精神和保证市场交易秩序稳定和交易安全之原则。据此，韩金龙以涉案房屋抵押时未经吕彩红同意主张抵押担保合同无效，事实和法律依据不足，本院不予支持。

案例三：安兰芳、白慧莲再审审查与审判监督民事裁定书【（2020）最高法民申4628号】最高人民法院认为：

案涉定西市安定区交通路471号土地及房产，系孟礼、厚兰生通过竞拍获得并登记在自己名下。后在定西市陇海乳品有限责任公司（以下简称陇海公司）与中国农业银行股份有限公司定西安定支行（以下简称农行安定支行）借款法律关系中，孟礼、厚兰生将已登记在自己名下的土地和房屋为陇海公司的借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。在陇海公司未履行还款义务时，经过诉讼程序，农行安定支行获得对案涉土地及房产拍卖变卖以清偿借款的优先受偿权。由于孟礼、厚兰生在其与农行安定支行签订的《抵押合同》中明确承诺：“抵押人已就本合同项下抵押事宜征得抵押物共有人同意”，债权人完全有理由相信案涉抵押财产已经夫妻双方同意，尽到了审慎注意义务，安兰芳、白慧莲在《抵押合同》签订后约九年，称对抵押事项不知情的理由不成立。原审法院认定案涉抵押财产已经共同共有人同意作为抵押财产，安兰芳、白慧莲作为夫妻共同财产的共有人，不享有排除债权人申请强制执行案涉土地及房屋的民事权益，并无不当。

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抵押权人明知抵押房产为夫妻共有，但未取得双方同意的，抵押无效。

案例四：曲靖市商业银行股份有限公司、崔逸金融借款合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书【(2019)最高法民申5907号】最高人民法院认为：

首先，《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有，涉案房产在崔逸与樊冬梅的婚姻关系存续期间取得，按照法律规定，属于夫妻共同所有，原审认定并无不当。其次，虽然《中华人民共和国物权法》第六条、第九条规定分别确立了物权公示、登记原则，但不动产登记不具有绝对的公信力，这一公信力受到《中华人民共和国物权法》第一百零六条善意取得制度的限制，因此曲靖商行以涉案房产登记在崔逸个人名下为由来否定共同共有不能成立，其也不能直接根据不动产登记的公信力获得保护，而只能适用善意取得制度。再次，结合本案查明的事实分析，《抵押合同》中“抵押人"栏有“崔逸"、“樊冬梅"字样的签字、按印，说明曲靖商行作为专业的金融机构，在审查贷款发放时，已经知道或者应当知道案涉房产系夫妻共同财产，主观上并非善意，故曲靖商行不能依据善意取得制度获得保护，原判依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十四条第二款规定认定抵押无效并无不当。

案例五：昆明市西山区农村信用合作联社滇池信用社、王立玉金融借款合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书【(2018)最高法民申2636号】

首先，王立玉、裴鹏悱取得案涉房产的所有权是源于夏金龙的无权处分行为，且确认该行为的民事调解书已经被生效判决予以撤销。其次，滇池信用社一审提交的其与辰跃公司之间3200万元借款所涉的抵押合同中明确载明，案涉房产的共有人是王春燕。滇池信用社在明知案涉房产系夫妻共同财产的情况下，对夏金龙向王立玉、裴鹏悱转让案涉房产的处分行为是否系有权处分，应当谨慎审查，因为该处分行为的后果会直接影响之后其设立的抵押权是否存在瑕疵。滇池信用社没有尽到相应的注意义务，不是善意第三人。

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推断共有人是否有同意提供抵押的意思，应当采用综合标准，能够明确共有人对财产抵押知情并配合履行的，应当认定共有人同意担保。

案例六：徐玉、中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行金融借款合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书【(2018)最高法民申3736号】

徐玉是房产证和建设用地使用权证的登记权利人，其主张实际所有权归其父母所有，意图否定该房屋系夫妻共同财产，显与登记不符，也与徐玉与胡伟双方在《离婚协议书》中的约定相悖。原审认定案涉房屋属于夫妻共同财产，并无不当。《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条规定："婚姻法第十七条关于'夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。"本案抵押合同和抵押登记中，"徐玉"的签名及指印虽非徐玉本人的签名和指印，但合同签订和抵押登记办理时胡伟与徐玉尚为夫妻，胡伟也认可徐玉的签名系由其代签，办理抵押登记所需房屋产权证及土地使用权证原件均由胡伟提供，结合徐玉申请再审时陈述其在农行红塔支行有多笔贷款，该行工作人员因其他贷款接触过并认识徐玉，且互有联系方式，原审认定农行红塔支行有理由相信该行为为夫妻双方共同的意思表示并无不当。