上周，“仁科开讲·云学堂”第一期上线，我跟大家分析了房地产转型三个主题中的文旅地产、康养地产的发展背景，本期，我将分析第三个主题——1.5居所的发展背景。1.5居所是我在这次新冠疫情后所提出来的一个新概念，关于1.5居所，我以前发表过一系列文章，今天我将简单的介绍一下它提出的背景，以及关于它的一些基本概念。
一、新冠疫情成为国人思考居住模式的契机
2020年突然爆发的新冠疫情，是本世纪以来人们所面对的第一场非传统公共安全危机，它所带来的震撼，深刻的影响了每一个人，以及社会的方方面面。
随着疫情的展开，人们在居家隔离中所表现出来的恐慌、压抑、无聊、麻木…等等负面情绪，其实质反映了对目前居住和生活方式的不满。
因此，从另外一个方面，冲击所带来的不仅仅是危机，它也带给我们一扇重新审视自身的窗户。
二、中国城镇化的反思
1、中国当前城镇化所面临的问题
过度发展大中型城市，忽视对中小城镇以及乡村的建设，带来城市人口过于拥挤，城市摊大饼式发展。
基础设施服务压力巨大
疫情爆发，首先呈现的是对医疗服务的挤兑，但由于中国城市大都人口众多，除了医疗外，交通、教育、卫生、环境等各方面基础服务都面临巨大的压力。
城市公共卫生安全隐患突出
疫情首先在中国爆发，既有一定的偶然性，但同时，也与中国城市居住过于密集，高层建筑所带来的高密度居住方式密切相关。
2、现有居住模式所带来的负面影响
我们的居住环境
拥挤的大城市，充满拥堵、噪音、空气污染…
我们的居住空间
封闭的高层空间，与自然缺乏互动，僵化而单一的功能…
密集的城市居住，可以说是中国的特色，有时代发展的背景。但是随着经济和生活条件的改善，人们渴望更好的居住状态，可以平衡工作和生活，更人性化。越来越多的人渴望逃离城市。
3、第二居所只能成为少数人的专属
城市之外的第二居所，在国内也早已有所发展，这些第二居所大都选址于远离工作和日常生活之地的风景区或生态区，占据顶级自然资源，而产品主要为面对富人的豪宅、别墅。
因此，第二居所实质上只能成为少数富人的专属，对于广大的中产阶级来说，渴望而不可及。
是否有能满足大多数人的理想居住模式？
三、1.5居所的新命题
基于以上的观察和反思，我提出了1.5居所的新命题，顾名思义，它是一种介于第一居所和第二居所之间的一种新的居住模式。
1.5居所的三个核心要素：
城市近郊，与城市交通时间半径在1小时内；
除居住外，具有休闲、度假等功能；
满足广大中产居住需求
1.5居的生活模式：1.5居所的生活模式是一种以“生活”为中心的，半居、半游、半养的生活体验。
既能依托城市获得收入、物质资源的支持，同时，可以脱离城市的喧嚣，居住在空气更清新、景色更优美、与自然更贴近的环境中，享受更丰富的业余生活、休闲的生活氛围，摆脱单调的、追逐金钱的人生，获得更理想的生活状态。
中旗战略专注于特色小镇、乡村振兴、田园综合体的策划，是国内最早的“特色小镇”咨询服务机构之一。目前已有成功案例22个，均得到当地政府和开发商的肯定。策划的项目有：新疆戈壁小镇、清远大龙湖生态度假小镇、湖州栖贤小镇等。中旗战略策划团队由陈仁科领衔，是目前国内最具实操性的专业团队。
四、1.5居所与文旅、养老地产融合前景
从市场发展趋势看，文旅、康养以及1.5居所都是转型方向，但我个人认为，最好的方式是将三者结合。
一是三者之间存在内在的需求逻辑关系，其功能和定位互不冲突。
二是，三者融合发展，能够产生更大的需求，面向更大的市场。
三是开发成本低。
四是具有更好的盈利模式。
与传统地产开发相比，地产商向文旅、康养、1.5居所转型，可以说是面向全新的地产开发领域，我将其统一称之为——新地产。
房地产转型面临的难点
从目前来看，向新地产开发转型，无论是内部的准备，还是外部的条件看，开发商还面临着一系列的挑战。
1、专业团队的缺乏
地产商向新地产转型，涉及到专业知识的更新、企业架构的调整以及开发思维的转变，开发商需要组建新的专业团队。
传统地产思维
单一项目开发
标准化产品线
快速滚动开发、销售导向
商业、生活配套为主
…
新地产思维
2、配套产业链的缺乏
与传统地产开发相比，新地产开发涉及的产业链更加多元和广泛，有些产业尚未完全发展成熟，而与地产的结合则更加滞后，这需要开发商建立强大的开发整合平台，与相关产业链共同发展。
3、政策方面的制约
从政策方面来说，国内相关的政策环境并不完善：
首先，目前的房地产开发政策对低密度产品一刀切，这与新地产开发的基本理念是冲突的；
其次，目前的土地供应主要侧重于城市，而乡村集体土地政策虽然有所放宽，但还是有限制；
第三，城乡发展的不均等，对乡村的投入不足，在教育、医疗、文化等公共服务方面与城市有较大差距，这些对新地产开发都形成制约，需要有关部门尽快完善乡村发展规划。
“新地产”与我国当前推动新型城镇化建设，缩小区域发展差距的目标整体上是一致的， 这就需要开发商与相关政府部门密切合作，共同推动整个市场环境不断优化。
本节课，主要对1.5居所的发展背景进行了初步的梳理，后面的课程，我将与大家一起探讨新地产开发模式与传统地产开发的不同之处和其一些主要特性，并分专题继续深入探讨新地产具体如何开发，以及地产商该如何转型。敬请期待！
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