文/苏州房叔
绿地华尔道
暂定的写作计划，也可以在后台留言邀约。
以下的时间表述：
现在：2017.12
年初：2017.3
去年：2016.9
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NO. 1｜壹
玲珑湾老区
2003年玲珑湾首开3区，那时候是南都房产，价格4200-7800，2005年3区交付，其中18和25栋为精装交付，其他毛坯交付。
那时候湖东刚刚开发，荒无人烟的时代卖这个价格，买这个地段都是需要付出极大勇气的，2004年金鸡湖大桥造好通车，2005年玲珑湾2区开盘，5500左右，科文中心开始动工，周边到处都是杂草重生。
2005年注定是一个不平凡的一年，经历了2004的大涨之后，05年开始说苏州房价要跌，玲珑湾挂着横幅吆喝着3900起，行情似乎惨淡，结果呢到年底房价却一路小涨，唱空者措手不及，悔恨不已，同年上海房价5000-6000。
2006年原玲珑湾的开发商南都地产被万科收购，5区作为万科收购后的第一盘毛坯亮相，在这之后的四区就是高标准中央空调加全屋地暖的精装交付，至此之后都是精装呈现。
玲珑湾开发顺序和区号顺序并不一致，开发顺序为3、2、1、6、5、4、8、7、11、9、10，代表了各区的新旧程度。
玲珑湾的开发周期历时10年+，产品因新旧，湖景，户型，保养等导致价格差异很大，小区总共4800户左右，11个区，单价从3.5到7W价格，差异颇大。
本次文章主要讨论玲珑老区，南都1236区，万科5区，这几个区都是毛坯交付，且都在10年左右房龄。统称为老区。1区由于是大户型260平，不列入本次推荐之中
NO. 2｜贰
正确的选房
玲珑湾的3/2/6/5区的户型极其复杂，户型多价格乱，如何正确选择到合适自己房源很不容易，针对不同的1/2/3/4房的需求整理了数据，希望是有用的买房建议。这几个区可以算做老区的房龄在10-15年，因为老，目前的性价比很高。
玲珑湾-1房 4W+
玲珑湾1房的主要集中在3和6区，目前竞品是雅戈尔的56户型，都是强学区属性价值。
3区-25栋 54/56/60平，现在230-260W，年初210W，去年180-190W。菁英公寓
3区-9/10栋 47平 175W+，离婚才能上学，价格和去年没有变化，难卖，不建议购买
6区-35号楼 2梯11户，56/58平，现在240W+。年初220W+，去年180-190W
3区-18/7栋，58平 现在220w+，年初230w+，涨幅微弱，一年10W+
房叔建议：1房小户型主要集中在3区，目前租金大概在3000左右。单单买学区，建议25栋，总价低一些，而且涨幅不错；有居住需求，自住18和7栋，2梯3户，居住体验好一些。
玲珑湾-2房 3.7-4W
2房主要集中在2区和3区的大2房，122平以上的通透2房，部分还可以看到国金中心，科文中
学，博览中心景观，尤其夜景的霓虹光彩。6区的2房主要是小2房，都在100平以下。
2区-2/3/5栋 122-128平 现在450-480W，差价在回京、楼层、保养，年初400W，去年380W
2区-6栋和7栋 122-124 现在420-450W 精装毛坯差别， 年初380-390 去年360w
3区-9/10栋 124平 现在430w，年初410w 去年390w 暂时无在售
6区 47/48栋 79不通透2房 现在340-350w 年初330w 去年320w
6区 47/48栋 97南北通透 现在410-420 年初390w 去年380w
6区-35栋 2梯11户 边户88平 现在总价 350-360w 年初340w 去年300w
5区-32/23栋 99平 中间户不通透 现在450W 年初420 去年400w
6区-9栋 114平 现在405w 复试，1年未涨 对于老人和小学，都不方便。酒店式公寓管理。有管家。
3区-25栋88平 酒店式公寓管理 楼下有管家 独立小区外部，现在350W+ 年初310W+ 去年290
3区-7/18栋 113平 暂时无在售 现在420w 1年微涨 本来总价就高， 总价制约。
房叔建议：
居住优选5区 环境 和位置 人车分流较 99平450W； 性价比区域建议3区 7/18栋 性价比最高，总价在420W。
5区是万科接手建造的第一个区，品质相对较高，99平2房因为面积小，和品质高，总价达到了450W.
2区的122的2房，虽然面积大，但是一样是2房的功能性，单价低，总价也差不多在450-480W.
2房购买群体主要是其他区域来园区客户，和中央景城的2房客户差不多。主要是为了学区兼顾升值。
玲珑湾-通透3房 3.6-4W
3房都是南北通透的3房，主要为大3房为主，目前总价在500-500W左右，相对于中央景城的137平的现在530-550W总价。地段学区都优于中央景城的玲珑湾这个大3房有补涨需求。
2区-2/3/5栋 148平 570W 年初 550W 去年530-540W 可以看到科文中心/摩天轮/国金中心等景观
2区-6/17栋 143平 通透 560w 年初540W去年 530W 没有景观
3区-7栋143平和18栋138平 现在470w
3区 8/19栋 150/165平 现在510-530w 年初490w 去年480
3区 9/10栋 139/141平 490w 1年没涨 靠高压线 毛坯
6区-36/40栋 143平 500-530W 年初490w 去年470W，36栋靠近垃圾站
6区-47/48 边户 116平 小3房1卫 现在450w 年初440w 去年420w
6区-46栋 128/139平 在卖非常少 大概520W-560W 11层小高层
房叔建议：
6区推荐46栋 全天采光 但是房源少，6区 47/48栋总价最低。 2区-2/3/5栋的148平 最好 户型方正南北通透 小区环境不错 位置好，所在148户型不靠近玲珑街不靠路。
三区推荐7和18栋 不靠后排高压线 全天采光。前面是新纽顿幼儿园，采光没问题，其中一楼带花园的房子堪称完美，院子40-60平不等，有在售的141平米，628w，适宜老人居住。
玲珑湾-4房 4.2W
4房主要有2个户型，在二区的188和五区的162，户型都不错，自住性价比高。
2区-12/15/16栋 188平 2梯2户 3房朝南 客厅朝南 4开间朝南
12栋看湖 70-80% 15栋高区看湖 16栋基本看不到湖 纯毛坯 788w
5区 162平 700w 去年620w 5区31栋 楼王 可以看湖。
上图二区188户型
NO. 3｜叁
现代大道之王-玲珑湾
目前玲珑湾的1房和2房很好卖。11和12月玲珑湾主力成交在3区和6区，大概占了整个玲珑湾成交量70%，主要购买需求为，总价低，可以上学。
随着成交的热度增加，价格不断小幅上涨，老区价格离均价4W近在眼前了。
由于中央景城今年的大幅异军突起上涨，大3房价格快高于玲珑湾大3房价格了，这是要倒逼玲珑湾500W左右房子补涨啊。
玲珑湾2017年整体价格都是在稳步上涨之中，毕竟占据了绝佳的地段和学区，以及万科物业管理，保证了品质的稳定性，但是由于户型不占优势和房子太老的因素也连累了价格的强劲上涨。
在园区建设发展步伐放缓，配套成熟有序，不再大扩张和各项大工程相继完工，如国金中心，苏州中心的时候，地段开始固化，新的竞争板块并未出现，玲珑湾的地段优势会持续发光，持续具有强吸引力。
当城市不再扩张，地段优势价值扩大化。
玲珑湾-2区
优势：靠学校和邻里中学近 不用穿社区马路 直接从天桥到学校。二区南门到地铁 湖边近。楼间距大 采光都没什么问题
劣势：玲珑街吵， 主卧四层玻璃可以解决这个问题，户型乱
玲珑湾-3区
优势：和二区差不多。还有个小篮球场 地面和小区西面 都有停车场 停车不紧张
劣势：太老了 玲珑湾第一批开发的 靠高压线 北面槟榔路 东面玲珑街 03年开发，快15年了
玲珑湾-5区
优势：玲珑湾心脏中心位置 不靠人和马路 高压线 人车风流 安静舒适 万科第一个开发的毛坯小区 绿化好，得房率高
劣势：房子老了一些
玲珑湾-6区
优势：靠近小区内部商业街 地上停车场 停车位不是很紧张 采光都没什么问题 楼间距大 小区内部水景再重新整修，3个大门不拥堵
劣势：靠近槟榔路 绿化一般 冬天风真的很大
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