翻开中介朋友圈，各种急售，求买房的段子更新换代一波又一波，现场成交的内容却越来越少；周五下班时，百米之内连续看见五组中介/新楼盘的地推，一看见有人接近，如蜂窝般围拢过来。比如，去年二手房刚刚站上3w的尹山湖，今年8月初已经跌到2.8w，仅仅1个半月不到，已经有二手房卖出2.1的单价了。
二手房价一夜回到解放前！这不单单是降价了，业主完全在割肉！这些业主是最早入住板块的人？或是2016年到2020年，高位接盘的业主？割肉降价背后的逻辑是什么？对于近期想置业尹山湖的购房者有什么参考性意见吗？御湖湾130㎡，大四房，全屋地暖，385w，均价29568元/㎡去年10月1日，成交总价433w，均价33254元/㎡亮点：99w（虽然有精装溢价，房源降价幅度恐怕也在50w左右）首开常青藤，142㎡，毛坯，挂牌总价299w，均价只要2.1w去年5月23日，精装，成交总价398w，均价27261元/㎡亮点：一年过去，几乎没涨
保利居上，143.16㎡，四房两卫，毛坯，挂牌总价373w
去年2月24日，毛坯，成交价377w
这样的价格，再加上中介在朋友圈令人玩味的“尹山湖炸锅了”，都给人一种尹山湖房价又跌了，最低都到2.1w的感觉。低价背后的真相是——虽然疫情带来的影响没有完全消散，但尹山湖二手房市场跌破谷底，触底反弹了！根据贝壳9.11-9.17最新成交价，本周挂牌均价30655元/㎡，成交均价26139元/㎡。成交数据一路走高，近90天成交133套房源，阳光天地21套，弘阳上湖11套，九龙仓碧堤雅苑13套，保利悦玺11套·····中介大叔笑着一脸褶子，告诉我“最近90天的成交抵得过今年上半年的成交量。”和一个月前房价狂跌时的愁眉苦脸截然不同。整体而言，疫情影响下，尹山湖二手房经过一阵降价、抛售的寒潮后，终于迎来转机。从数据来看，无论是成交还是带看，尹山湖已经逐步恢复去年同一时期的水平。不过，价格同比去年同一时期，确实处于洼地，普遍均价2.6w，存在不少降价房源，这些房源经过房东几轮的主动降价后，谈价空间不大，大约只有10-20w不等。
上面列出的几套降价房源，只是尹山湖二手房市场展现的一面。高成交背后的买房逻辑是什么？为什么偏偏是现在？首当其中的，当然是低价。从年初的3.2w，到8月2.8w，再到现在的2.6w，尹山湖一路跌回了2019年初。还会再低么，低回2018？
理性的看房人已经意识到，没有最低价，等跌跟等涨一样，人的心理欲望是无穷无尽的，但价格不会直线上升或下跌，它总会保持螺旋式上升的状态。“房住不炒”的大政策下，房地产已经过了黄金时期，进入平稳发展时期。期待重蹈2015年跳楼式上升的覆辙，几乎没可能。于是，性价比成为买房人衡量是否入手的重要因素。当价格达到购房者的心理预期后，买买买成为必然，一直等待的人才是傻瓜。除了价格，需求也是尹山湖二手房市场回暖的必要条件。2016年，尹山湖多数小区迎来交房，到今年过去了将近4年。当时的刚需家庭随着家庭成员的增加，手头宽裕，改善迫在眉睫。对于家有老人、孩子的改善一族来说，这样的需求更为棘手。需求可以短期忍耐，但无法长期被压抑。一些家有孩子、老人的改善一族，被现实倒逼，无法继续刚需，迈进不得不改善的大门。
对于尹山湖原住民来讲，改善需求可以分成两大类阐述。100㎡以下的刚需小户和100㎡以上的改善大户。
100㎡以下刚需小户，改善客群会往两个地方走，要么是同板块大户型置换，手头紧凑的话，往甪直、相城走走，以距离换空间。100㎡以上改善大户，要么往园区走，追求优质学区房，没有学区需求就买板块内别墅，居住品质和优质学区总要有一个。
急不可耐的改善需求，就注定尹山湖原住民一边是卖家，一边是买家。大多数在朋友圈看到的急售房源，除了是因为顶底楼这样的缺陷外，还有可能是买家一头订好了房，必须卖房折现，在约定期限内补足尾款。2016年交房的房东们，都是以7-8k的单价购得，对于他们而言，2.8w是卖，2.6w也是卖，表面看起来因为行情不好，卖得低了就成割肉礼包。实际上，作为卖方的房东，同样也在寻求其他板块的低价。整个二手房市场，因为买卖双方的共同需求——寻找性价比房源，低价买入而重新运转流通。
当买卖双方的需求站到同一战线，尹山湖的二手市场达成了出乎意料的和谐。
依稀记得去年4月尹山湖二手房价奔3后，尹山湖业主在园区某大屏上欢天喜地的庆祝了一番。上面我们分析过，对于房东和今年的购房者而言，降价都不是一件坏事。但对于去年高位接盘的人，心在闹火在烧。这批业主平时遛狗的时候，也会刻意经过中介门店，趴门口看看自家小区的挂牌价。不过年后几乎绝迹了····
对于高位接盘的业主而言，看到自家房子降价，肯定心里不舒服。但从大体来看，基本上四五年以内都以自住为主，投资属性不强。口袋有钱，不代表此时房价没有泡沫；口袋空空（如我），却正处横盘好时机。不止尹山湖，也许苏州其他板块也有同样的现状。比如，青剑湖。
房东降价抛售，低价卖房；急售房源刺激对应客群激情刷卡。市场又回到了你好我好大家好的时候。
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