在房屋买卖交易中，即便“老司机”也会容易翻车。有人感叹，城市套路深，不如回农村。可见，无论新手房还是二手房，交易过程中难免被“套路”。
买房套路留不住，交易透明得人心。想要成功避坑，交易流程需摸清。为此，Q房探袁非特来助你一臂之力。
一手房交易
五大流程五大证
新房交易主要分为期房跟现房。期房就是预售，指开发商将正在建设中但是已取得预售许可证房屋卖给购房者。现售就是现房出售，不管是否建好，物业是已经取得房地产权证书的，出售对象是现房。
一手房交易流程
简单而言，一手房交易分为五大步，熟记五大步骤，缺一不可：
第一步，交定金，签认购书。
第二步，交手续款或一次性付款的房款，签署房地产买卖合同。
第三步，现房或期房可以赎楼的时候，开发商通知客户赎楼。
第四步，交税费。
第五步，拿房地证。
注意事项
1五大证缺一不可
①建设用地的规划许可证
②建设工程规划许可证
③建筑工程施工许可证
④国有土地使用权证
⑤商品房预售许可证
这五证中最重要的两证就是商品房预售许可证和国有土地使用权证，重点要查阅这两两本证书，而且都要看原件。
2避开现房误区
很多人容易走进的一个误区，就是现房是有人住或是已建好的房子，其实这是片面的。所谓的现房是已经取得了房产证的、不动产权证书的现房，一定要避开这样的误区，避免误判很多东西。
3收房环节多把关
☆接到开发商收房通知书和入伙通知书，去到现场之后要确定房屋是否达到交付条件。《竣工验收备案表》 《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《建设工程质量认定证书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《实测面积登记表》。这些文件如果差一份，就可以拒绝赎楼。
☆关于房屋面积，正常房屋面积实测和签订买卖合同的面积，不超过3%的误差。如果超过3%的误差，可以要求开发商整改。
☆在房屋质量上也应多把关。水，管道，电，线路以及墙体有没有裂缝，收房的时候都要注意。如果签订装修合同，赎楼的时候，可以对着装修合同标准，用材，品牌等等来看。
总体而言，一手房交易牢记五大流程五大证，收房环节多把关。
二手房交易
规避风险最重要
二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。
二手房交易流程
二手房交易流程简单分为几个步骤：
第一步：交定金，签署房地产买卖合同。
第二步：做监管，监管是规避买家风险很重要的一项。国家政策规定除定金外所有款项必须全部监管到银行。执行监管，不管是一次性付款，还是贷款、手续款，都必须到银行进行。
第三步：承诺款出来之后去落户，如果业主红本不在手，银行还处于按揭状态，会有一个赎楼的过程。赎楼过程中切记不能用垫钱帮卖方赎楼，否则一旦发生不可预知的事情，会非常麻烦和被动。地完建之后五个工作日进行交税取新房产证，取完交楼。如果是抵押则需要办抵押登记，如果是一次性支付，可以直接带着红本交楼。
注意事项
1产权清晰无瑕疵
在交定金之前，必须经过查档并得到确定答案（中介义务），产权清晰(无查封，无产权共有人等）。目前深圳二手房清晰的产权有两种，一种是红本在手不欠银行任何按揭款。第二种是抵押，目前还在银行正常按揭。存在抵押查封等情况，属于有瑕疵的产权，应马上停止交易。
2定金合同没毛病
定金的金额，之前是不超过20%，现在政府规定，缩减到不超过总成交价的5%。并且无论和卖方是什么关系，不管卖方红本在手，还是正在按揭，定金都要要交由双方制定的第三方（相信的中介公司或银行）进行监管，注意首期款必须在银行的二手楼资金监管帐户中监管。定金监管协议规定，交由第三方监管则视为卖家收到定金，因此合同一定要注明“交由第三方监管则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为卖家违约”。
在合同环节，租约也是一个比较容易发生的问题，由于租客享受优先购买权，因此一定要让业主出示租客所签订的放弃优先购买权的证明，如果业主没有签，即便发生状况业主赔偿双倍定金，也会贻误购房时间。
交房保证金一定要预留，这是对卖家交楼的基本约束。定金预留金额多少视情况而定。比如房子装修特别漂亮，可能刮掉一块漆都要花几千至几万修补，可以留多一点。如果毛坯房，担心的只是物业，水电等费用，可以少留一点。
3签约定房要分金
在买房签订《认购书》时，务必留意认购书中写的是“定金”还是“订金”。定金具有法律约束性。如果对方违约，得双倍赔偿。如果是订金，只是意向金是不具有约束力的，如果说卖家有其他的买家的话，也可以卖给其他人。意向金的作用在于看中一套二手房，好多人抢着要，早交意向金可以获得跟卖家优先谈判的机会。双方谈成，意向金变定金；没谈成，意向金退回。
4共有权人拎得清
如果卖家是个人产权，只需要个人签字。但如果是已婚状态，必须出示配偶同意出售证明。这就涉及到，如果房产证上有两个人或三个人的名字，但只有一个人到场签了字，是没有效益的。必须所有的产权人权利都到场把字签好了之后，合同才生效，如果另外两个人没办法到现场签字，就需要出具国家公证处全权委托工作书，夫妻关系也不例外。
如果业主是离异状态，需要提供离婚协议书，即财产分割证明。证明上会明晰其处分权，有百分之百的处分权，一个人签字的交易合同才是生效的。
网友提问
1买房产权70年到期了，需要交钱吗？
按照目前物权法，70年产权到期了，国家会对这栋楼的质量进行全面检验，如果房屋的产权质量可以续沿，业主需要到国土局或税务局补交一定比例地价，当然这个数字可能不大，是需要补的。当然以前的40年50年的部分，比如说像现在的宝安，老城区的某一部分是40年50年的住宅产权，都自己延长70年了，那当然70年之后如果说你还想继续使用国家又允许你继续使用，依然要交钱。
2想换房的话是先换房还是先买房？
如果购房者资金充足，建议不要先卖，可以先买，其实整个房地产的走势是健康向上的。所以先买，如果说需要这笔钱，来支付手续款的话，那就建议先卖了再买，你否则先买了万一钱回不来，容易造成违约。
3如何知道买房交易手续齐全没有后患？
买房的交易手续齐全，如果是开发商，就验证看资料。看政府国家发给开发商的资质和许可证等原件。如果是二手的话，产权是重点。如果红本在手，核实产权就好，如果说是在按揭状态，建议购房者邀请业主及中介把业主的买房的供楼记录打出来，他处于有效的抵押状态，产权清晰，就没有问题。还有一个逾期问题，逾期会在赎楼的时候造成一定的阻碍，可能会有相对应的罚息等等。可以要求中介把工作记录打出来。其他的手续包括签合同，现在合同又重新规范了，整个行业全部规范了，全部都在电脑上网迁，深圳统一的版本，网迁完了之后，银行的版本也是统一的。在接下来取证，过户的过程，由国土局经办，不需要特别担心，主要还是产权这一块。
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