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有投拓朋友留言：“想问一下，在旧改项目中，回迁住宅（免费回迁给村民）是在计算土增税时，是如何计算收入和计算扣除金额的”。
有人要问了，“我用新房对原业主补偿，又没收钱，怎么就还要交税了”！
很遗憾地告诉你，回迁房是要交税的——视同销售！
根据《营改增试点办法》第十四条规定：单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产视同销售，但用于公益事业的除外。
#从本质角度来理解：
房企对拆迁户实行房屋产权调换（拆了人家的房子，又给人家补房子），其实质是以给房的形式替换了一部分土地成本（即拆迁补偿费）——换个说法，相当于房企将等额资金补偿给被拆迁户，被拆户再用补偿款购买回迁房，就更容易理解其为拆迁费用的实质，和视同销售的实质了。
我们来具体看一下，回迁房视同销售，在所得税、增值税、土增税上，分别是如何计算收入和扣除金额的。
#1
回迁房的计税依据
既然是视同销售，那在计算税费的时候，总得有个销售额吧。
其实回迁房也有两种类型：一种是货币补偿回购；一种是面积补偿方式（也叫产权置换），我们分两种形式分别探讨其应税的销售额该咋算。
一、货币补偿回购：
指开发商要求回迁户以一定现金购买新房，并不赠送任何的房屋面积的行为，具体分为两种情况：
一种是开发商以现金方式支付拆迁补偿款，同时约定回迁户以市场价格购买新房实现的回迁，此种情况开发商销售新房的价格，即为计税销售额。
二、面积补偿方式（产权置换）：
指开发商直接赠予回迁户一定房屋面积的行为，比如双方约定可以按照1:2的面积比例免费回迁安置。
一般来说，计税收入是优先按照市场价格来确定——即如果我司在该地，有同类房产销售的，那就按同期平均价格算即可（本地安置肯定是有的）；如果没有，那可以参照周边其他企业同类房产销售价格；再不行就税务局给评估核定一个价。还不行，还可以按成本加成的方法算。
比如，回迁房，所得税计税收入，规定如下：
#（国税发[2009]31号）
《房开企业所得税处理办法》第七条有规定：企业将开发产品用于换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，确认收入的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
而土增税、增值税也都有具体销售额确定方式的明文规定，具体芽哥在这里就不一一列举了。
#综合案例
登山哥公司按照政府要求进行棚户区改造，按照约定1:2对原住户进行补偿（如，原50平方米免费换100平方米）。但回迁户申请回迁面积为130平方米的房子。则具体处理为：
（1）补偿协议约定面积100平方米的部分，按视同销售处理，销售额为同期同类产品确定。
（2）对于超过补偿协议约定面积的30平方米的部分，为正常销售行为，按照同类房屋的正常市价处理。
#2
扣除金额和规则
既然，收入端视同销售，那成本端呢？我们来看税法规定：
#国税发[2006]187号
房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
事实上回迁房，一方面视同销售处理；同时，在税费计算时，又将视同销售的金额，计为拆迁补偿费用，作为成本项进行扣除，因此实质上并未增加房企的税费负担。
但是，这里必须注意了：回迁房视同销售所确认的拆迁补偿费用，需要均摊到整个地产项目中，而不只是分摊到安置房这部分。
而回迁安置房，其扣除成本项，也不只是这“拆迁补偿费的均摊”（即视同销售收入的均摊），还包括了其本身的各项开发成本费用。
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当然，作为投拓人员，首先要明确的是，安置房的移交不完全等于视同销售。
限于篇幅，关于旧改/城更中的各项测算细节处理和相关案例的计算演示，以及其它视同销售场景的处理和计算，在《测算红皮书》《投拓绿皮书》中都进行了立体细致的深入讲解。
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