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政策
国务院:家政从业人员纳入公租房保障范围，给租赁补贴；
徐州放宽“人才”政策，租房补贴30%，购房补贴5%。
点评：人才政策不断放宽，各城人才优惠纷纷加码。政府积极推动改善家政从业人员居住条件，聚焦民生。
动态
一线城市规范住房租赁市场 广州严堵 “明租实售”漏洞；
深圳拟发布租房指导价格：在政府平台签租约2023年底前零税率；
五部门发布意见稿规范互联网发布住房租赁信息，网上发布租赁房源需明码标价；
天津住房保障租赁补贴保障范围扩大 市场租房家庭补贴标准上调。
点评：地方不断规范住房租赁市场管理,促进租房租赁市场发展,维护广大租客的权益。
观点
万科郁亮：在房地产领域必须租售并举做到数一数二；
头部城市租赁人口占比将突破40% 超七成青年租客称不一定买房。
点评：在“租购并举”政策的加持下，租赁行业正在快速发展。近两年来，机构化长租行业发展梯队逐渐明显。
相较于传统租房市场需要中介费、租房不可随意转租等缺点，长租公寓在运营、管理、服务上都凸显其便捷、品质等优越性。不过，由于长租公寓尚属初期发展阶段，难免暴露不少行业痛点。本期介绍的EQR（ Equity Residential ）成立于 1969 年，是一家总部位于美国芝加哥专注于经营和管理公寓的运营企业。其在 1993 年正式上市，成为美国第一家上市的公寓型 REITs 。此长租公寓的成功模式将对国内项目的运营模式起到一定的示范作用。
01
EQR 发展战略：从规模扩张到聚焦核心市场
作为美国最大的公寓 REITs 运营商之一， EQR 在1993年上市后，在美国的宏观经济和出租公寓的整体市场环境的影响下，公司的业务战略发生多次转变。根据公司战略与资产规模，公司的发展主要可以分为三大阶段：
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EQR 运营优势：从招租到增值服务到成本运营
在确定聚焦核心城市，并逐渐转向以单位租金较高的中高层房型的投资策略以后， EQR 在运营端从招租获客、协助客户签约入住、再到入住后的租后服务提供了全流程、高品质的便利服务，为 EQR 降低空置率、获得更高的租金溢价奠定了坚实的基础。
客群锁定青年群体，引入信息系统拓展招租渠道
从招租获客开始，首先在客群上， EQR 将客群锁定在千禧一代中高素质、高学历、高收入的青年群体。相较于中年人士，青年更加注重事业的追求与生活的品质，租房对比住房提供了更多的便捷性与灵活性，而 EQR 的公寓多位于核心城市的核心地段，能很好满足的青年人的租房需求。
锁定主力客群后，从招租渠道上， EQR 自 90 年代起便引入了信息系统以实现从租房到入住的全流程一站式服务，其便捷性从招租开始就得以体现。通过 EQR 的官方网站，租客可以便捷的点击进入所在城市查找房源相关信息，并选择想要居住的区域。在房源展示页面，网站完整的展示了公寓的社区配套、内部共有设施，以及周边的公园、餐饮、交通系统等公共设施。
以「服务化、社区化、便捷化、灵活性」四大宗旨构建服务体系
其服务从租前到租后贯穿「租赁生命周期」的全流程：招租获客伊始，公司除了通过线上官网建设扩大影响力，降低招租获客成本外，公司还通过与行业龙头公司合作提供了两项重要的租前服务（搬家、家具供应）提高租客的签约率。
EQR 的租客搬入新房之后，有 30 天的体验期，在体验期间，如有不满意，可以无条件换房或退房。如租客决定退房，则仅需支付实际居住天数的租金即可，剩余租金将被全部退还（但与申请入住相关的费用将不能退还）。我们认为这充分体现了 EQR 以客户为导向的服务理念，有助于提高入住率。
除了配套完善之外， EQR 的对服务质量也提出了很高的要求。日常服务请求承诺在 48 小时之内解决， EQR 的日常服务包括对：室内电灯开关和出口，空调，热水器，冰箱，灶台，洗碗机，洗衣机，干衣机，垃圾处理器，排水管堵塞，门锁，窗锁，烟雾探测器和一氧化碳探测器等各类设备的维修护理。如果在规定时间内未解决，客户有权利进行投诉，而 EQR 将在 24 小时内对客户进行补偿，直到问题解决为止。
除了提供居住中的服务， EQR 考虑到还不仅是租赁居住本身。它的服务更是衍生到了居住以外。首先，值得一提的是 EQR 的「转移计划」：当租客发生家庭变化或工作变动时， EQR 将协助租客在其未入住的公寓中进行选择，以匹配租客未来的工作生活需求。由于 EQR 对于核心区域的完善布局，使得其能够覆盖大部分租客的搬家需求，转移计划在体现 EQR 人性化的同时，也提升了 EQR 的续租率。
部分内容选自《广发证券研究报告》、cric地产观察
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