【收藏贴】养老项目可用土地类型及拿地策略

近日，据民政部网站消息，民政部近日印发《关于进一步扩大养老服务供给 促进养老服务消费的实施意见》。民政部相关负责人在答记者问时指出，确保新建住宅小区配套养老服务设施，老旧小区通过政府回购、租赁、改造等方式因地制宜补足养老服务设施，切实解决社区养老服务场地和设施严重不足的问题，确保到2022年，配建设施达标率达到100%。

本文转自 | 养老产业研究

土地在任何时代都是紧缺性资源，尤其对于养老企业来说，土地更是企业发展的空间载体。但随着国有建设用地指标的日益紧张，土地资源愈发紧张。通过分析研究养老项目的可用土地类型和拿地方法，对于解决养老企业发展空间，降低用地成本来说意义重大。

养老项目的可用土地类型

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无偿划拨用地

划拨是符合一定条件的主体无偿取得国有建设用地的方式。国家专门制订了划拨用地目录，只有属于该目录下的用地项目且符合其他申请条件的，才可以申请划拨土地。

在国有土地上建设的非营利性养老机构，用地属于公共管理与公共服务用地中的医卫慈善用地，因其具有公益性和福利性，建设单位可以通过申请无偿划拨的形式取得土地。一般公办公营、公办民营等非营利性养老机构的用地属于划拨性质，地类为A6 。

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有偿出让的国有建设用地

出让是以招拍挂的公开方式或以定向协议方式有偿取得国有土地使用权用于开发建设的方式，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《国土资源部、监察部关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》等法律法规，我国逐渐确立了经营性土地使用权招拍挂出让制度。

有偿出让获得的土地一般具有以下几个类型：

★企业自有用地（存量建设用地）

★存量或者增量工业用地

★商业用地

★ 商业设施改造

★旅游用地

★闲置社会资源改造

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集体建设用地

集体建设用地，又叫乡(镇)村建设用地或农村集体土地建设用地，是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。集体建设用地分为三大类:宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。

养老项目的拿地策略

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无偿划拨用地拿地策略

对于无偿划拨的建设用地一般都对土地的具体用途做出了明确的规定。养老企业可以利用自身在建筑行业所积累的资金、服务、人才等方面优势，通过股份合作制、PPP（政府和民间资本合作，由政府出地，地上物业建设、经营管理均由企业承担，在约定时间内将物业归还政府）、BT（Build-Transfer，建设--移交）、BOT（Build－Operate－Transfer，基础设施特许权）、公办民营等形式与政府相关部门合作，参与公立养老机构的建设或运营管理。

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有偿出让的国有建设用地拿地策略

★ 利用企业自有用地（存量建设用地）开发养老项目

如果以企业单位自己或企业单位与其下属的全资子公司合作成立的公司为主体，一般采用协议出让方式供地；如果企业单位与其他非自己所属的公司合作成立的公司为主体拿地，一般需要走招拍挂程序出让。

对于如果有合作方，而合作方是否为自己所属的公司，只需要企业单位出具证明即可。

★利用存量或增量工业用地开发养老项目

以北京市为例，对于存量的工业/仓储用地，包括企业自有的、协议出让的工业用地，拆除厂房后，建设养老项目，可通过协议出让的方式供地。对于存量的现有厂房，改造为养老设施，只需要规划和民政部门批准即可，不需要经过土地部门。

对于增量工业用地，不允许在招拍挂后改变工业用地性质。对于具有历史遗留问题的增量工业用地，可以先收储，将用地性质改为A61机构养老设施用地后，再走招拍挂程序供地。

★ 利用合适的商业用地开发养老项目

利用增量的商业用地做养老，主要是走招拍挂程序拿地，企业自有的存量商业用地做养老，属于企业自有用地范畴，可以协议出让，但以前经过招拍挂拿的商业用地做养老，需要收储重新走招拍挂程序。

存量的现有商业设施，不拆除，只是改造成养老，只需要经过民政和规划部门批准即可，不需要再走土地出让程序。

★商业设施改造

对于利用酒店、商业配套设施等改扩建的养老项目，并不需要走国土部门的协议出让或招拍挂流程，通过规划部门的控规调整及民政部门的许可即可。关于酒店用地的利用同上面叙述的商业用地一样。

凡是经过招拍挂程序拿到的酒店用地，改变性质后，需收储重新走招拍挂出让，如果是企业自有酒店用地，可以协议出让。

★旅游用地

以北京市为例，仍然是遵守以前经过招拍挂的旅游用地做养老，改变土地性质后仍然要招拍挂出让，原来为企业自有或协议出让的旅游用地，可以协议出让。旅游项目房间设施改造成养老用房的，得到民政部门和规划部门许可，可以不经过国土局。

★闲置社会土地资源

企事业单位、个人对城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用，兴办养老服务机构，经规划批准临时改变建筑使用功能从事非营利性养老服务且连续经营一年以上的，五年内可不增收土地年租金或土地收益差价，土地使用性质也可暂不作变更。

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集体建设用地拿地策略

自新的土地管理法颁布实施后，农村集体建设用地可直接入市交易，法律规定农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。

但土地法对农村集体建设用地交易之后的土地用途没有进行明确的规定，因此其实施还需要相关的配套政策指导。在现行法律条件下，养老项目可以通过以下两个途径获得集体建设用地使用权。

★养老企业可与村集体联合兴办养老机构

在此模式下，可以考虑由企业出资金，以租赁、入股、合作开发等多种方式取得土地，与村集体合作开发经营性养老服务设施。

一方面可以解决村集体自身的养老福利需求，另一方面投资者也可自行对外经营（规模有限）以获得收益。盈利模式为租赁+物业管理服务，按照酒店式公寓的形式进行规划建设，物业持有人成立运营管理公司提供统一管理和服务，收取相应的物业管理费。

★养老企业自行投资建设养老机构

在此模式下，企业可以按照新版土地管理法的具体规定，按流程有偿并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，通过出让、出租等方式获得集体建设用地使用权。

村集体作为集体建设用地的出让方获得土地出让收入或租金收入。企但这种模式还需要相关的政策配套措施出台，明确集体建设用地出让后的土地使用用途方面是否有具体限制条件。

本文转自：养老产业研究公众号，对原作者表示感谢，内容本身不代表公众号观点，也不构成投资建议。关于本文观点，欢迎留言区交流互动。