因此，国家一方面增加财政投入发展养老服务，另一方面鼓励民间力量发展养老事业，自2013年以来地产企业不断进军养老领域发展养老地产，尤其是近几年，房地产政策收紧，三条红线出台，越来越多的地产企业转向养老地产开发。随着建设用地的可利用空间逐渐收窄，如何更好地利用增量用地以及盘活规模较大、成本较低的存量用地来开发养老项目，成为希望进军养老行业的企业必须思考的问题。今天，陈琳翰养老频道就与大家聊一聊什么样的土地或物业可以干养老。【整理摘编：时英平】
1、划拨用地
划拨是符合一定条件的主体无偿取得国有建设用地的方式。在国有土地上建设的非营利性养老机构，用地属于公共管理与公共服务用地中的医卫慈善用地，因其具有公益性和福利性，建设单位可以通过申请无偿划拨的形式取得土地。
养老企业可以利用自身积累的资金、服务、人才等方面优势，通过股份合作制、PPP（政府和民间资本合作，由政府出地，地上物业建设、经营管理均由企业承担，在约定时间内将物业归还政府）、BT（Build-Transfer，建设--移交）、BOT（Build－Operate－Transfer，基础设施特许权）、公办民营等形式与政府相关部门合作，参与公立养老机构的建设或运营管理。
2、出让用地
出让是以招拍挂的公开方式或以定向协议方式有偿取得国有土地使用权用于开发建设的方式。在土地出让方式上，如果用地为企业通过招拍挂方式获取的增量用地，其后续养老开发是不允许改变用地性质的，需要重新调整土地性质并走招拍挂流程；如果用地为企业自有存量用地的，可通过协议出让方式获取，若仅涉及存量用地设施的改扩建，不涉及重建等建筑指标的调整，则仅需要征得规划与民政部门批准即可。
3、集体建设用地
自新的土地管理法颁布实施后，农村集体建设用地可直接入市交易，法律规定农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。
但土地法对农村集体建设用地交易之后的土地用途没有进行明确的规定，因此其实施还需要相关的配套政策指导。在现行法律条件下，养老项目可以通过以下两个途径获得集体建设用地使用权。
★养老企业可与村集体联合兴办养老机构
在此模式下，可以考虑由企业出资金，以租赁、入股、合作开发等多种方式取得土地，与村集体合作开发经营性养老服务设施。
一方面可以解决村集体自身的养老福利需求，另一方面投资者也可自行对外经营（规模有限）以获得收益。盈利模式为租赁+物业管理服务，按照酒店式公寓的形式进行规划建设，物业持有人成立运营管理公司提供统一管理和服务，收取相应的物业管理费。
★养老企业自行投资建设养老机构
在此模式下，企业可以按照新版土地管理法的具体规定，按流程有偿并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，通过出让、出租等方式获得集体建设用地使用权。
村集体作为集体建设用地的出让方获得土地出让收入或租金收入。但这种模式还需要相关的政策配套措施出台，明确集体建设用地出让后的土地使用用途方面是否有具体限制条件。
4、工业用地
企事业单位、个人对城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用，兴办养老服务机构，经规划批准临时改变建筑使用功能从事非营利性养老服务且连续经营一年以上的，五年内可不增收土地年租金或土地收益差价，土地使用性质也可暂不作变更。
主要注意的是：对于存量现有厂房，改造为养老设施，只需要规划和民政部门批准即可，不需要经过土地部门。
天佑安康郑州颐养中心就是利用存量工业办公用地改造的高端精品养老项目，运用天佑安康1236789运营服务体系为“三失”老人（半失能、失能、失智）提供尊严养老服务。
对于增量工业用地，不允许在招拍挂后改变工业用地性质。对于具有历史遗留问题的增量工业用地，可以先收储，将用地性质改为A61机构养老设施用地后，再走招拍挂程序供地。
5、商业用地
利用增量的商业用地做养老，主要是走招拍挂程序拿地，企业自有的存量商业用地做养老，属于企业自有用地范畴，可以协议出让，但以前经过招拍挂拿的商业用地做养老，需要收储重新走招拍挂程序。
利用存量的现有商业设施，不拆除，只是改造成养老，只需要经过民政和规划部门批准即可，不需要再走土地出让程序。
土地取得方式一般是以商业办公用途立项，通过招拍挂的形式获取土地，其盈利模式为出售+租赁+物业管理服务。一般按照酒店式公寓的（产权式酒店）形式进行规划建设，物业持有者可以将酒店式公寓出售（一般可以办理产权证），也可持有通过租赁的方式收取租金。不论是出售还是租赁，物业持有人需成立运营管理公司提供统一管理和服务，收取相应的物业管理费。
6、旅游用地
旅游用地也是作为养老可以利用的土地类型之一。遵守以前经过招拍挂的旅游用地做养老，改变土地性质后仍然要招拍挂出让，原来为企业自有或协议出让的旅游用地，可以协议出让。旅游项目房间设施改造成养老用房的，得到民政部门和规划部门许可，可以不经过国土局。
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