干货 | 商业选址关键问题全解析

如何做好商业选址？市场调查、客流量统计、分析、评估是关键！

1.哪里适合开店？

哪里适合开店？

第一步 家庭人口及收入水平

家庭状况因素

1、家庭因素对商业选址的影响

2、不同类型家庭的消费倾向

第二步 人口密度普查

1、人口密度对商业选址的影响

一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。

人口密度的商业影响

2、人口密度普查方式

例：某地区白天人口计算方式

某地区白天人口=户籍-幼儿人口数+地区内（上班上学）人口数-外地(上班上学)人口数

得出人口密度，进行特征分析和经营调整：

第三步 客流量统计

1、客流量调查重点

一般在评估地理条件时，应测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。

上下车人数的调查重点

2、人口集聚区为选址重点

根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。 一般而言，调查人口集聚区域是选址的重点。

4类人口集聚区域

第四步 消费者购买力分析

商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。

例子：北京西郊某商厦

北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。根据汇总分析，可说明该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。

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适合开怎样的店？

适合开怎样的店？

商圈三层次

1、有效商圈范围的调查

要划定一家新设店铺的商圈界限，可使用雷利法则”，即“零售引力法则(定律)。

雷利法则计算步骤

不同业态的商圈范围（以超市业态为例）

2、商圈的顾客群调查

商圈内的顾客群分为两部分：一是流动人口：二是住户。

流动人口测定方法

住户测定方法

3、商圈内的竞争店调查

零售饱和指数计算公式：

IRS=需求/卖场面积=(H·RE)/RF

公式中：

IRS：某商圈内某类商品的零售饱和指数；

H：商圈内的家庭数量；

RE：商圈内每个家庭对某类商品的年支出金额；

RF：某类商品的现有营业面积。

4、开业后营业额估算

5、合适的卖场面积确定

对于不同业态的店铺可以设定一个范围，各公司在选址时，可根据预估的营业额指标，做一相应调整。另外，企业还可根据预选地址周围环境(包括道路交通条件等)的实际变化，对店铺面积做一相应调整，以使其更接近于实际情况。

6、投资收益调查

开店投资预估

经营费用预估

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开店是否具有竞争优势？

开店是否具有竞争优势？

1、比较法

将本店/本项目的各种条件与销售业绩良好的商店比较，看看其优于本店/本项目的条件有哪些，劣于本店的条件有哪些。这样，企业就可以了解本店铺在同类市场上的地位以及不足之处。通过逐步改善，提高企业在市场上的竞争地位。

2、市场占有率法

估算店铺的损益平衡点销售额，若其要求的商圈必要市场占有率比较低，则风险不高；反之，要求的市场占有率越高，风险越高。

因此一般来说，店铺的必要市场占有率越低越好。

必要市场占有率=损益平衡点销售额／市场规模

市场规模：商圈内户数*每户支出

假设预选地的商圈规模为100万，只要销售额达30万即可达损益平衡点，即30％的商圈占有率，风险便不高。若销售额需达70万元才可达损益平衡点，而70％的商圈占有率是非常高难度的指标，万一有任何失误，极易蒙受损失。因而，在该地开店的风险就过高。

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