2016年万科发力养老业务，多个项目开业运营，养老业务逐渐成为万科转型的重要方向之一。通过探索尝试，万科逐渐建立起三条养老产品线：社区嵌入中心、城市全托中心和持续照护社区（CCRC），适配不同的养老需求。其中租赁改造、共建/代建等轻资产模式也是万科重点探索的方向。
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万科养老业务发展
背景：2016年以来万科在养老业务方面动作频频，多个项目亮相，引发业内的广泛关注
万科发力养老事业：
2016.8.30，北京万科怡园光熙长者公寓开业
2016.9.22，广州万科首个城市级旗舰养老项目榕悦开业
2016.10.21，成都万科幸福家华西店正式开业
2016.11.24，北京万科嘉园长阳长者中心开业
2016.12.28，浙江万科与深圳首家公办养老机构PPP试点项目签约
万怡医养被授予“2016中国十大养老品牌”奖项……
此前，万科提出“八爪鱼战略”的转型构想，将养老作为企业转型的重要支点之一；各地城市公司也纷纷跟进制定相应的发展战略，推动养老业务的发展
北京万科
提出“6+X”战略计划：“6”包含了城市更新（曼哈顿计划），商业地产，持有型长租公寓，装修业务，社区配套服务商业务，以及金融业务；其中X就是养老业务，并将其作为北万重要的转型方向
杭州万科
2016年正式宣布进入“复合地产战略元年”，加速在商办、养老、教育、家装、物流、金融物流等新领域布局。
广州万科
作为万科布局养老战略的核心城市之一，广州万科在养老领域已经率先搭建了专业康复医疗业务的完整产品资源链，形成兼具医疗、康复、养老、护理为一体的医养联合体专业产品体系。
发展历程：其实万科早在2010年就开始涉足养老业务，通过试水杭州、深耕北京，逐渐形成独有的养老产品体系
项目布局：在八爪鱼战略之下，2016年万科发力养老业务, 在全国开业的养老项目达到54个，主要集中在经济较为发达的核心城市，如北上广、成都、杭州及青岛等地
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三大养老产品线
通过探索尝试，万科逐渐建立起三条养老产品线：社区嵌入中心、城市全托中心和持续照护社区（CCRC），分别形成相应的品牌，可以适配不同的养老需求
【社区嵌入型】立足已有社区，提供社区照料服务为主，规模较小；目前万科社区嵌入型养老已形成智汇坊、橡树汇、嘉园等多个品牌
动能定位：
以社区照料的养老服务为主；
立足万科已有的社区并辐射周边老年客户
规模特征：
一般规模比较小，以旧有社区物业改造为主；
建筑面积在800-3000平米之间
品牌与分布：
品牌：幸福家、智汇坊、橡树汇、嘉园
分布：北京、成都、广州、济南
【社区嵌入型】嘉园长阳长者中心，北京万科与房山区政府合作的社区嵌入式养老项目，以服务自理、协助型长者为主，让其在社区内享受高质量的养老服务
嘉园长阳长者中心是北京万科养老管理公司与房山区政府合作的共建民营养老项目。
以服务自理、协助型长者为主，秉持贴近社区、贴近子女、贴近需求的“三贴近”原则，为长者量身打造的幸福生活社区，让其享受高质量的养老服务。
【社区嵌入型】嘉园定位服务内部及周边社区长者，充分考虑对外开放的属性，打造一半以上的共享空间，为老人提供更加充足的活动空间
【社区嵌入型】嘉园长阳长者中心针对居家养老的长者提供相应的养老服务，其中对外服务体系针对周边社区老人，目前尚未开通
嘉园长阳长者服务中心的服务体系：
对内服务体系共十大类40余项服务内容，服务于机构内入住老人；
对外服务体系共8大类30余项服务内容，服务于社区老人。
目前嘉园项目养老服务仅限于入住老人，尚未开通居家上门服务。
【城市全托型】一般位于市中心，偏重于为高护理等级客户提供专业照护，规模适中；万科旗下城市全托养老中心已有怡园和榕悦两个专业品牌
动能定位：
对地段要求较高，一般位于市中心；
偏重高护理等级的客户，提供专业照顾
规模特征：
建筑体量通常在在5000-2万平米之间，100-300个床位不等
品牌与分布：
品牌：怡园、榕悦
分布：北京、青岛、广州
【城市全托型】怡园光熙长者公寓，北京万科联手北控在市中心打造的综合性医养结合的养老中心，具备专业化的预防、医疗康复护理功能
光熙怡园老年公寓是北京万科联手北控集团合作的专业化、城市全托型养老中心，是北京万科在市中心的第一个市场化养老项目。
包含老年公寓和康复医院两大核心主题，是集专业养老护理、疾病预防、医疗康复为一体的综合性医养结合养老公寓项目。
【城市全托型】万科通过输出现代管理、培训体系和服务，在养老理念、模式、服务方式等方面全面创新，创造出一套独具特色的“7+4”适老服务标准
【持续照护型】城市近郊大型养老社区，侧重于全生命周期的综合服务，包含专业的医疗设施；目前已成功运营的有杭州万科随园嘉树项目
动能定位：
一般位于城市近郊；侧重于全生命周期的照护，会提供更多综合性的服务
规模特征：
一般规模在2万-20万平米之间；包含养老公寓与专业的医疗设施
品牌与分布：
品牌：随园
分布：杭州随园嘉树、北京随园
【持续照护型】杭州随园嘉树是由万科独立开发运营的大型养老项目，位于城市近郊、服务于全生命周期老人，提供持续照护的养老服务
万科随园嘉树是杭州万科在良渚文化村项目中开发的一个大型长者社区组团，以全生命周期老人为目标客群，打造高端持续照护型养老社区（CCRC）。凭借完善的配套与专业的适老型产品，随园嘉树项目成功吸引长三角地区的老年客群，开业后迅速实现满床运营。
【持续照护型】杭州随园自持颐养中心和康复中心，采取多种方式打通当地医疗资源、合理引进外部专业资源减轻自持运营的压力
服务物业自持
健康公寓以使用权形式销售；颐养中心和康复中心由万科持有，有利于营造富有活力的社区居住氛围
专业运营外包
颐养中心承载特殊照护服务，对专业要求成都较高；因此万科选择持有物业，租赁给第三方进行运营，以此减轻运营的压力。
引入合作医疗资源
杭州嘉园中配套的浙一良渚门诊部，由万科负责医院的硬件建设，浙一负责设备和医资的配备与管理。
引入专业资源模式为万科解决了医疗资源的引入和管理问题。
【持续照护型】北万目前正在筹备建设的两个随园项目位于城市近郊；通过与土地所有方合作的模式，降低项目获取成本
北京万科目前正在筹备建设两个随园项目，位于城市近郊；
北万通过与土地所有方进行合作，降低项目获取成本，实现轻资产运营的模式。
随园军庄镇项目
地块由中国新城镇获取，万科通过与中国新城镇合作，目前项目正在筹备中。
随园理工大学2号地项目
北京城建在2016年初竞得该项目地块；万科通过与北京城建合作，筹备建设随园项目。
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总结
【发展现状】目前万科的三条养老产品线在硬件设计上已建立相应的产品标准，可以快速完成复制建设
【模式特点】万科通过自主开发与合作开发两大方式开展养老业务；其中通过租赁改造、共建/代建等轻资产模式也是万科重点探索发展的方向
【模式特点】以北京万科为例：借助政府/国企存量物业做养老服务，减轻企业获取项目的成本，以养老服务和运营管理输出为主
【小结】万科在养老业务方面探索多种开发模式，以输出服务和管控体系的轻资产运作为主；并通过康复医疗业务的联动，提升养老服务价值，增加收入来源
品牌塑造
万科在养老业务发展中，利用资源整合能力，先培养养老运营服务能力，打造养老品牌，后进一步嵌入社区、发展大型长者社区的方式来实现全龄产业链的覆盖。
轻资产运营
自有闲置物业改造；同时也通过合作开发、代建、委托管理等方式获取项目来源；
如北万主要通过借助政府存量物业，把这种无效、低效的资产盘活变成养老项目，采取租用改造的模式，降低企业资金投入，以养老服务和运营管理输出为主。
联动康复医疗模式
在发展养老项目同时，万科也在尝试拓展康复医疗业务，通过健康养老与康复医疗业务之间的合作与联动，提升养老品牌价值，并增加收入来源。
如北京万科的二级康复医院预计今年三季度开业，三级康复医院在筹建中。
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