近年来，房地产市场一片火热的情况下，企业资产负债表中投资性房地产出现了大幅增长。据东方财富Choice数据显示，截止2017年3季度，A股共有1534家上市公司披露了持有投资性房地产的情况，这些上市公司持有的投资性房地产合计价值为8044.5亿元。根据会计准则规定，投资性房地产有两种计量模式：成本模式和公允价值计量模式。成本模式的会计处理基本类似“固定资产”，本文主要就公允价值计量模式下的投资性房地下的会计核算和税务处理作一解析：
公允价值计量模式下的投资性房地产如何核算？
增值税，如何计算缴纳增值税？
房产税，以租计征还是以原值计征房产税？
以公允价值计量模式下，计税原值为公允价值还是房产原值？
印花税，以公允价值计量，资本公积变动是否贴花？
（一）投资性房地产的定义
《企业会计准则第3号--投资性房地产》第二条规定，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
（二）投资性房地产的范围
《企业会计准则第3号--投资性房地产》第三条规定，本准则规范下列投资性房地产：
（一）已出租的土地使用权。
（二）持有并准备增值后转让的土地使用权。
（三）已出租的建筑物。
《企业会计准则第3号--投资性房地产》第十一条规定，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
《企业会计准则第3号--投资性房地产》应用指南会计科目和主要账务处理
1521 投资性房地产
一、本科目核算企业采用成本模式计量的投资性房地产的成本。
企业采用公允价值模式计量投资性房地产的，也通过本科目核算。
二、本科目可按投资性房地产类别和项目进行明细核算。
采用公允价值模式计量的投资性房地产，还应当分别“成本”和 “公允价值变动”进行明细核算。
四、采用公允价值模式计量投资性房地产的主要账务处理。
（一）企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记本科目（成本），贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。
（二）将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值，借记本科目（成本），按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目或借记“公允价值变动损益”科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。
将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，按其在转换日的公允价值，借记本科目（成本），按已计提的累计折旧等，借记 “累计折旧”等科目，按其账面余额，贷记“固定资产”等科目，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目或借记“公允价值变动损益”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。
（三）资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记本科目（公允价值变动），贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。
取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。
综上所述，投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，会计处理主要特征在于，不计提折旧或摊销,应当以资产负债表日的公允价值计量。资产负债表日,投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额,借记“投资性房地产——公允价值变动”科目,贷记“公允价值变动损益”科目公允价值低于其账面余额的差额做相反的分录。非投资性房地产转换为采用公允价值进行后续计量的投资性房地产，会涉及“资本公积——其他资本公积”的增减变动。
取得投资性房地产租金收入如何计算缴纳增值税？
投资性房地产，不论会计和企业所得税如何分类，出租不动产取得租金收入如何计算缴纳增值税，在增值税税目适用时仍然为不动产租赁服务。
可以按照《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）的规定计算缴纳增值税。
上海税务：
'注：（1）其他个人出租不动产均由所在地地税部门负责征收。
（2）除其他个人外的纳税人通过《增值税预缴税款表》在不动产所在地国税部门预缴异地出租税款，并在不动产所在地国税部门代开增值税专用发票。'
（3）纳税人出租不动产，需要预缴税款的，应在取得租金的次月申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款
投资性房地产房产税的房产原值为公允价值还是历史成本？
问：以公允价值模式计量的投资性房地产，在确定房产税的计税金额时，是按投资性房地产的历史成本为计税依据，还是按投资性房地产的评估价值为计税依据？
答：《房产税暂行条例》第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。
房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第一条关于房产原值如何确定的问题规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
根据上述规定，房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。
《广西壮族自治区地方税务局关于落实支持房地产去库存工作的通知》（桂地税发〔2016〕22号）第5条规定，从2016年度起，企业拥有的投资性房产可选择按原值或按租金计征房产税，但租金明显偏低且无正当理由的，按原值计征房产税。
根据上述规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。如果部分地区出租房屋以房产原值为计税依据的，以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，其账面价值反映为公允价（即评估价），该公允价不属于房屋原价，该投资性房地产应按历史成本进行初始计量确定房产税的房屋原价。
投资性房地产因公允价值变动增加的资本公积是否需要贴花？
《国家税务总局关于资金帐薄印花税问题的通知》（国税发﹝1994）025号）文件规定：“生产经营单位执行两则后，其记载资金的帐薄的印花税计税依据改为实收资本和资本公积两项的合计金额。”
根据《印花税暂行条例施行细则》（财税字〔1988〕第255号）16.对记载资金的帐簿、启用新帐未增加资金的，是否按定额贴花？
凡是记载资金的帐簿，启用新帐时，资金未增加的，不再按件定额贴花。
根据上述规定，投资性房地产因公允价值变动而增加资本公积的印花税，应按规定对增加的部份按规定补贴花。
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