与好品牌一同前行
今天商业地产领域发生了一件重大新闻，就是印力收购凯德旗下20家购物中心项目公司的100%股权及其相应的债务。
我先解释一下上面这句话为什么这么绕口，因为我看到很多人发表的言论，说是印力收购了凯德的20个购物中心。这样的表述是不严谨的。如果这笔交易最终经过政府监管部门的审批，能够达成。它交易的标的不是20个购物中心的资产，而是资产背后的项目公司，也就是说印力最终买的是20个公司，既然买的是公司，那么就相当于它买了两个东西，一个是股权，一个是债务。股权就是购物中心的资产，债务就是原公司对外的负债。也就是说在这种交易中，收购方的收购对价并不一定是全部的收购成本。
这种交易模式对收购方是有风险的，但是国内商业物业大宗交易多数都是采取的这种模式。为什么？很简单，为了避掉土地增值税。所以这提醒我们做商业地产的人，从一开始拿地，你就要谋划着，要把最终的商业物业放进一个干净的独立公司中，以备你日后处置。
再来说一说印力，恐怕有些朋友还不了解这个公司，但是说到它的产品线印象城，大家可能都知道。从在管理的购物中心数量来说，印力是国内仅次于万达的第二大商业管理公司，从这个角度来说，它还是比较低调的，但是它的资本结构是远远优于万达的。
印力的前身是深国投商置，成立于2003年，当时的控股股东是深国投，而深国投是沃尔玛中国的中方股东。因为当年我还不会去关注这些公司的背景，现在我猜深国投应该是深圳国资委下属的公司。
而深国投成立深国投商置就是为了帮助沃尔玛拓展，这个时候沃尔玛又将它全球的两个合作伙伴引入了中国，一个是美国最大的商业地产开发商西蒙，西蒙与深国投商置合作了一个公司叫深圳格瑞，最初的五个印象城就是由这个公司运营管理的，我在08年左右接触过这个团队，是非常专业的，这五个印象城就包括郑州印象城，所以我们能看到它们的主力店都是沃尔玛。
另一个是新加坡的嘉德，它现在就叫凯德。当时深国投商置与嘉德也成立了一家公司叫深圳嘉德深国投物业服务有限公司，它的产品线叫凯德广场，这次交易的20个项目，即使不是全部，应该大多数就是由这家公司开发的。所以这20家购物中心大多数的主力店也是沃尔玛，其中郑州凯德广场的主力店的北京华联BHG，这个可能是因为北京华联、建业和凯德之间的复杂关系形成的。
深国投这个公司后来又经历了华润的重组、黑石的控股，在黑石控股期间，它还完成了对万达一代店的收购，当然不是从万达手里，而是从麦格理基金的手里收购的，当时万达的一代店已经改名叫悦荟城了。而万达一代店的主力店也是沃尔玛，这是一件很有趣事情。
2015年，深国投商置再次重组，完全脱离国资背景，更名为印力集团。
2016年万科收购印力96.55%的股份，成为印力的大股东。
最后看看交易，交易的标的是凯德的20家项目公司，全部资产一共95万方，位于19个城市。交易的对价是83.65亿，平均每家4.18亿，平均单价为1万元。
这笔交易应该是各取所需的，因为两家都是资产管理的高手，而且彼此非常熟悉，彼此对项目也非常了解。
首先凯德玩得就是资产管理，他就是按照资产的融投管退这个闭环来运作的，所以你会看到他一边在出售成熟型的资产，一边在投入成长型的资产。他一边在卖，一边又在投，你要是对资产管理没有概念，你会看不懂他的玩法的。
这20个购物中心都是凯德早期的项目，这些项目的特点是：在设计和硬件上有缺陷。建筑缺乏亮点，空间体验性差。主力店面积过大，租金坪效低，整体回报率低。受物业条件的限制，品牌级数也低，商场档次不高。
但是由于凯德是严格按照资本回报率来设定每年的绩效指标的，所以虽然他形象不好看，但是业绩还是很稳定的。那么这些项目也基本在他手里有十年了，他该赚的钱已经赚够了，按照中国的财务制度，他现在也基本收回投资了，它的业绩增长也到了天花板了。
这个时候如果要继续持有，意味着他要额外投入一笔改造资金，对硬件、设备和装修进行翻新改造，才能再次拉升业绩。
因为凯德是利用基金来操作项目的，他花钱是受限制的，原有的基金里是没有这笔钱的。这笔钱可以有几个出处，第一，用自己的钱，这个有点没有来历，凯德有钱也不会这样做。第二，重新向股东募集或者增加股东，过程会非常复杂，实现起来周期长，并且有难度。第三，使用杠杆借钱，这个会摊薄股东的收益，具有一定的风险。因此，对于凯德来讲，把这些项目套现退出是最佳选择。
对于印力来讲，好处在哪里呢？因为印力本身就是个商业管理公司，它的战略就是做存量资产的运营管理。在房地产的上半场，商业管理公司活的是很艰难的，很多商业管理公司都没有撑到现在，而目前中国正在进入存量时代，在存量时代拥有资产就拥有价值，但是价值的实现必须靠运营管理。
而印力在运营领域一直坚持到现在，中间的股东变来变去，但他做运营的初心一直没改。今天物业的增量越来越少，而消费却在升级。那么在这个时点，利用资本的力量迅速地去收购物业就是他最佳的战略选择。
回到这次交易的20个购物中心，虽然有上面的种种问题，但是这些物业也有优势，就是他们的位置都很好，他们多数都处在城市的核心区域。而且正是因为存在上面的问题，因此，它们的售价不高，平均才1万元。这种物业就属于地段好，但是因为物业条件而被低估的资产。这个时候，你只要投一笔钱进去，把它的物业条件提升起来，就能把资产盘活并提升它的价值。也就是说我们所说的在存量上做增量。
所以我觉得这笔交易是共赢的，交易双方都能实现各自的战略目标。
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