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深国投广场开局便成为资本追捧的网红项目，背后是由租金、业态及调整组成的“黄金组合”。
文 | 头条君（Dtoutiao）
作为万科的商业地产平台，印力集团商业物业资产证券化第一单也是吊足资本市场的胃口。
10月20日，印力集团通过官方微信宣布，“中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划”顺利完成发行，发行规模37.9亿元。
据赢商网了解，本次专项计划由印力商用置业有限公司作为发行人，中金公司担任计划管理人和独家销售机构，标的资产为印力集团在深圳运营持有的核心物业——深国投广场。
虽然面积仅有5.2万平米，但深国投广场2016年却实现近33亿销售额，一度成为商业地产圈众相追捧的成功案例。
如今，其作为万科商业资产证券化大业的头号种子选手，开局便成为资本网红，个中深意耐人琢磨。
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深国投广场
成功发行37.9亿CMBS
印力集团公布的资料显示，本次CMBS计划期限为12年，其中优先A级25.96亿元，优先B级10.04亿元，次级1.9亿元。优先A级信用评级AA+。
从上图可看出，优先A级、B级的发行利率分别为5.49%、6.50%，付息频率是以季度为标准，并计划在12年内摊还完优先A全部本金，而优先B级则是到期一次性偿还本金。
至于次级档，则是以每个分配日剩余资金作为利益分配。
据印力集团透露，“中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划”自今年8月份推广以来，参与认购优先级资产支持证券的投资方超过十家。
“项目借助外部资本力量，整合了公司的存量资源，将进一步促进商业地产的发展。”对于此次万科商业金融试水，有业内人士指出，在盘活商业地产存量上，CMBS有广阔的发展空间。
作为一种不动产证券化的融资方式，CMBS是将单个或多个商业物业的抵押贷款组合包装构建底层资产，通过结构化设计，以证券形式向投资者发行。
金茂则是国内发行此类商业地产金融产品第一人。2016年8月24日，“高和招商-金茂凯晨专项资产管理计划”获得上交所拟同意挂牌转让的无异议函，产品规模高达40亿元。
虽然发行规模与印力差不多，但金茂此次CMBS的3年期优先级成本仅为3.3%，创下了资产证券化产品最低发行成本纪录。
彼时，中国金茂CFO江南认为，CMBS将会大大丰富开发商持有商业物业的融资工具，优化融资成本和资本结构。
相关业内人士亦表达了类似观点。其认为，相对于信用融资，CMBS以资产信用为基础进行融资，可以充分利用不动产价值，实现较高的抵押率和较长的融资期限。
如此看来，正式成为万科的商业地产平台后，随着资源、人力等各方面整合的步步推进，印力已经开始行动以利用多元融资渠道来实现新主席郁亮的商业地产“第一第二”目标。
早前8月25日上午，万科2017年中期业绩推介会上，郁亮一改“太极式”打法，高调喊出商业地产要做到行业的“数一数二”。
虽然截至目前，印力管理资产项目逾90个，遍布全国40个城市，总建筑面积超过700万平米。但在新城控股等国内商业地产商全速前进的当下，万科显然需要储备好更多的资产粮食，来稳住江湖地位。
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年销售额33亿
如何成为资本网红？
抛开战略层面考量，万科缘何选择深国投广场来尝得商业物业资产证券化头啖汤，亦触发外界的思考。
“标的资产优越的地理位置、基础资产稳定的现金流、完善的产品结构设计。”印力集团在官方微信中指出。
资料显示，深国投广场位于深圳市福田区侨香路与农林路交界，总建面20万平米，其中写字楼总建面7万平米，购物中心面积约5.2万平米。购物中心于2007年9月15日正式开业。
虽然仅有5.2万平米，可深国投广场的购物中心却能凭此撬动近33亿的年度销售额（加上山姆会员商店），并摘得2016年深圳购物中心销售榜榜眼，吸睛的业绩表现无疑是其成为资本网红的关键要素。
此外，项目本身业态构成的“合理性”也是资本市场对其未来增长潜力的看多。从上图可看出，深国投广场购物中心的业态基本呈餐饮、服饰、儿童休闲“三分天下”局面。
上述业态无疑瞄准着区域内的三大主力客群：主力店山姆会员商店的家庭客群、写字楼的白领以及周边儿童乐园、学校等孩童亲子消客群。客群的精准定位，造就了其稳定的租金收入曲线。
据赢商网此前报道，开业至今十年时间，该项目的购物中心每年业绩呈现双位数增长，租金年均复合增长率超过10%，2016年购物中心销售额将近9个亿。
当然，购物中心的另一加分点则来自其引进的中国第一家山姆会员商店。官方数据显示，该店连续9年是山姆全球销售额最高门店，2016年销售额约高达24亿。
瞬息万变的商业大磁场，牵引着深国投广场的调整步伐。据印力集团方面介绍，从今年2月开始，广场开始实施涉及5个楼层的改造、优化。
从赢商网此前了解的信息可以，此次升级改造工程将涉及商场内、外空间，包括外立面，室外广场和环境，以及其内部空间、停车场等多个方面，将历时2年完成。
改造完成后，深国投广场将打造LOFT主题商业空间、阶梯式花园与下沉广场、屋顶平台花园、内外连廊等。
虽然按下暂停键必定带来部分负面影响，但正如上海恒隆广场，寒冬时期的调整最终带来的是销售额的爆发式增长。
对此，印力集团方面指出，进一步优化商场的业态组合，增加体验式消费业态，提升引入品牌质量，未来业绩增长潜力大。而这也成为其受到资本追捧的催化剂。
从上述分析可看出，深国投广场开局便成为资本网红项目，背后是由租金、业态及调整组成的“黄金组合”。
而这也意味着，由深国投广场迈开的商业物业资产证券化棋盘，以后或将在万科商业的更多项目上得以试炼。
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