我国房地产行业生命周期分析
作 者 杨璐 院 系 财政税务学院 专 业 资产评估 年 级 2009级 一 班 学 号 902017124
摘要:
首先阐述了本文的研究背景，阐明了我国目前房地产开发现状和房地产政策调控的特点；然后从项目管理理论出发，探讨项目管理和项目风险管理的关系，并对国内外学者对于这两个领域的研究进行了总结和分析；再根据房地产开发项目目前的管理现状，进行问题的剖析，并对房地产项目的生命周期进行划分和概述。
关键字: 生命周期 宏观调控 房地产
我国房地产业己经进入一个全新的发展时期，逐渐成为国民经济的支柱产业。房地产企业的实力也不断增强，房地产业呈现出蓬勃发展的势头。然而伴随着房地产业高速增长，同时出现了风险加大的问题。
一、房地产企业融资概述
融资即资金融通，是指资金由提供者向需求者运动的过程、这个过程包括资金的融人和融出两个方面.即资金供给者融出而资金需求者融人资金，是一个双向互动的过程。房地产融资是指在房地产开发、建设、经营、管理、服务及消费等过程中通过货币流通和信用渠道所进行的集资、筹资和融通资金等。纵览我国房地产融资渠道的发展，主要有债权融资、自有资金、预收款和房地产债券等一系列传统融资渠道。由于受国家审批标准较严格等原因，传统融资渠道在实际操作中受到一定制约，但其融资能力仍不能低估。
二、房地产企业融资的影响因素
房地产融资的影响因素主要分为内部因素和外部因素。内部因素主要包括企业经营状况、企业规模、企业所有制性质等囚素而外部因素则包括国家政策调控，行业的总体形势，通货膨胀水平等因素Q在现代经济中.由于房地产融资与居民个人、房地产开发企业及有关经济部门都有某种直接或间接的关联，因而决定了房地产融资活动与客观外部环境联系更为紧密。一般来说，房地产开发企业应该采取与它们生命周期所处阶段最相适应的融
三、我国房地产行业所处生命周期阶段。
以弗农的产业生命周期理论与西方经济学宏观经济周期理论为基础,提出了我国房地产大中小生命周期观点。我国房地产行业所处生命周期阶段。2012-2015年将是我国房地产行业大周期由成熟期进入衰退期的时间窗口,目前我国房地产行业正缓慢进入衰退期的前期阶段。就中周期而言,我国房地产行业正处于本轮严厉政策周期的中后期阶段。
本轮严厉政策调控证明的几个重大基本事实及推论。本轮调控证明了政策完全有能力治理房价、楼市真实购买力不足及购房并非稳赚不赔等几个重要基本事实，以此为基础，推导出在“限购”等政策调控下，房地产将走向本轮中周期的衰退的中后期阶段。
房地产行业成长性、盈利性与存货的周期表现及预测。2000至2010年的行业成长性、盈利性与存货等行业关键指标都十分清楚地证明我国房地产产业生命周期的存在，并证明了我国房地产行业当前所处的周期阶段，由此可以认为行产业生命周期视角下的估值判断与投资策略。产业生命周期可以很好地解释房地产
发展历史与目前诸多市场与政策方面的重大现象，并对未来做出清晰的判断，同时也能很好地解释房地产估值在高毛利与确定性成长下不断创新低的现象，并可以对未来估值做出清晰的预测。但政策多变性与估值政策敏感性也决定局部性投资机会的存在。根据大周期观点，具有实力实现商业和盈利模式创新与突破的企业是第一条挖掘主线，建议关注万科、保利地产、金地集团和招商地产；根据中周期观点，具有“过冬”甚至逆势扩张实力的企业是另外一条挖掘主线，我们建议关注万科、保利地产、金地集团、金融街、中南建业毛利率和成长性都将开始缓慢往下，而行业存货则会快速增长。
2003年下半年以来对房地产的宏观调控引起了人们对中国房地产业所处周期阶段的探讨。这一探讨的兴起既反映了人们对中国房地产业发展轨迹加以历史定位的愿望，也折射出人们对当前中国房地产业状况判断及前景走向的关切。对于政府而言，只有科学地界定和判断中国房地产周期变化的状况及其成因，才能有助于采取适宜的宏观经济调控政策，顺势引导房地产业持续健康成长。对于房地产企业而言，需要通过判断房地产业的发展阶段，从而顺应房地产的周期变化特点对发展目标与发展战略进行有效调整。对于居民而言，无论是进行消费还是投资，准确推测房地产周期长度都有利于把握到一个好的市场时机。具体来说，人们试图从房地产业的周期性变化中来解读经过几年连续高涨的中国房地产市场究竟能持续多久?是否已临近衰退期? 调控后房地产业发展前景如何?下一个波峰会出现在什么时候等?尽管当前学术界和企业家们对中国房地产业的经济周期究竟是多长时间尚有分歧，但大部分的论者都肯定了中国房地产业经济周期的存在。然而深入分析却表明，简单地将房地产经济周期的概念照搬到中国是不适宜的；提出中国房地产业存在几个经济周期的说法是不科学的；套用复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段来分析中国房地产的现状也是不正确的。因为中国房地产业运行的市场环境与发展阶段与那些具有成熟市场经济体制国家是存在本质差别的；主导制约中国房地产业变化的制度变量要强于其他技术和经济变量的影响，这一点与发达市场经济国家也是极不相同的。如果忽略了制度变量的差异和制度变迁的背景，仅套用房地产经济周期理论来解释中国的现实，其结果只能是“形似而神异”。因此，我们需要从中国房地产业成长的现实出发，结合经济周期理论来做出合理科学的界定。
房地产经济作为整个宏观经济的一部分，其走势虽与宏观经济不完全相同，但也像宏观经济一样，受到各种因素的影响，存在明显的周期波动现象。在房地产波动过程巾，也存在复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段。在这四个阶段中，房地产市场表现出个不同的特征。具体来说，复苏阶段开始于前一周期的最低点，产出和价格均处于最低水平。随着经济的复苏、生产的恢复和需求的增长，价格也开始逐步回升。随着需求的拉动，房地产供给也开始增加，少数房地产投机者开始寻求机会。随着房地产市场的进一步回升，市场参与者充满乐观情绪，土地市场和房屋置换市场开始活跃。银行纷纷加大对房地产的按揭贷款数量，其他渠道的新资金也开始进入房地产领域，推动房地产业向前发展。经过一定时期发展后，房地产业开始进入繁荣阶段。繁荣阶段是经济周期的高峰阶段，当投资需求和消费需求的不断扩张超过了产出的增长，刺激价格迅速上涨到较高水平。房地产开发项目和建设数量进一步增加，大量其他行业的企业由十对高额利润的渴望，纷纷进军房地产业。房地产价格上涨速度明显加快，房地产泡沫显现并不断膨胀。银行按揭贷款量猛增，房地产市场上投机炒作成风，参与者普遍获利，参与热情空前高涨，房价高不可攀，价格泡沫成分极大，社会开始呼吁限制楼市炒
作。衰退阶段出现在经济周期高峰过去后，由于宏观基本面或政策的突然改变，使得许多人对房地产市场开始悲观，纷纷抛售房地产。从事房地产投资的投资者出现亏损，也加入到抛售的行列。房地产价格出现暴跌，房地产泡沫开始破裂。由于房价的暴跌，使得买家进人市场的意愿受到打击，纷纷观望，这又使得卖家由于转手困难而恐慌性抛售。房地产企业开始出现破产，银行也由于房地产领域的不良贷款而面临金融风险。衰退的房地产业拉动国民经济开始滑坡，由于需求的萎缩，供给大大超过需求，价格迅速下跃，最后萧条阶段来临。房地产销售价格和租金水平继续沿着衰退期的跌势下降，房地产价格跌幅惊人。由于房价的长期下跌，使得房价接近甚至跌破建造成本，房地产泡沫完全破灭。此时市场交易清淡，市场空置率居高不下，房地产企业破产现象普遍，银行在房地产方面的呆、坏账现象严重。由于市场需求的存在和房地产供给的调整，房价开始不再下跌，并维持在一个较低水平上。萧条阶段是经济周期的谷底，随着萧条阶段的过去，整个经济又步入复苏阶段，开始进入新的经济周期。
从上述定义和特征出发，我们来具体考察中国房地产是否存在着明显的经济周期。如果简单地从房地产价格与产出波动上来判断一个国家是否存在房地产经济周期，那是很容易发现一些“规律性现象”的。一些论者正是根据中国商品房销售额增长率、投资增长率、产业增长率、价格涨落等指标变化中发现了类似“四阶段”的表现，从而提出了中国房地产业存在着多个经济周期的观点。由于依据指标的差异，有的论者认为上个世纪80年代末以来中国房地产业共出现了四个波峰，即1988年、1993年、1998年、2003年，恰好是5年一个周期。有的论者则认为我国的房地产经济，从1983年以来已经经历了三个周期。前两个都是五年的上升期和两年的下降期，从1983年开始到1988年是上升，从1989到1990年是两年的下降；从1991年到1995年又是一个上升的时期，1996、1997年又是下降。现在是从1998年以来的第三个上升的周期，也是增长幅度最快的周期，这个周期的拐点目前尚未出现。
要确定中国房地产经济周期的形成，就必须充分考虑到制度变量，而不仅是单纯用一些指标数据进行描绘；只有当制度变迁由量变上升为质变时，中国房地产业的运行才真正由市场推动，其波动才真正呈现出周期性的特征。
下面红色为工作计划模板，不需要的下载后可以编辑删除，谢谢
工作计划
一、近期
今年是在新的工作岗位工作的年，是熟悉工作，履职，方法，积累经验的一年，年中“转变，”，即转变工作角色，工作职责。
转变工作角色：参加工作近十年了，从事的工作一直都单一，以至于对行业的工作所知甚少，以至陌生，县办公室全县的核心机构，工作涉及到全县各行各业，对此，在思考问题，事情时，跳出以前在的思维，摆正的位置，全局意识，转变工作角色。
工作职责：办公室对工作安排，尽快熟悉的工作和职责，熟悉县办公室的规章制度，工作要求;熟悉县办公室总体工作及年初工作，工作任务;三虚心办公室同志的，善于学习、勤于思考，在干中学、学中干，工作的运行和问题的程序;四要与科室同志总结前期工作，工作努力方向。
二、中期
在工作职责、工作任务，熟悉工作方的前提下，明年，自身锤炼，政治素质、能力、工作绩效“三个提升”。
提升政治素质：要善于从政治角度看问题。面临的情况多么，要从政治角度分析判断问题，清醒头脑。二要政治敏锐性。密切关注时事、时事，网络、报刊、电视等，敏锐把握方针政策动向，工作的性。要高尚的政治品格。眼界宽广、胸襟广阔、淡泊名利、甘于奉献、原则。
提升能力：提升写作能力。理论学习，注重平时公文写作中的锻炼，注意办公室同志撰写材料的学习，能交办的新文件拟稿任务。提升语言表达能力。说话训练，汇报工作、简洁、清楚。提升办事能力。领会工作内容，勤于思考，能工作职责或交办要求，的任务。
提升工作绩效：虚心、同志、等对工作的意见和建议，总结经验教训，工作，优质的工作。调研、信息报送等工作，能超额办公室下达的工作。
三、远期
学习，的先进和作风上的优良;锻炼，服务意识和的。服从组织、安排，善于思考、创新，能独立且出色工作。
四、工作措施
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