金融机构对房地产行业已经从过去单纯的融资阶段开始全面渗透进来。
魏爱国最近有点忙。
因为不久前他才完成自己职业生涯中一次重大改变，在卸任星河湾集团上海公司总经理一职后，选择了加盟专注于另类资产管理的德晟资本，成为了其核心高管团队中的一员。
“实际上我现在的工作量比原先做地产时要更多。”魏爱国对《中国房地产金融》坦言，原来地产公司的项目制管理模式比较成熟，也相对封闭，赚一个亿和赚两个亿感觉差别不大。“但现在多赚一个亿，是不是能给投资人更好的回报，意义就不一样了。”
从开发商跳槽到金融机构，不能说这转身有多华丽，但确实是不少资深地产人士的选择。魏爱国的职业方向，从广义的角度而言，更像是中国房地产市场从“黄金时代”步入到“白银时代”下的一个缩影。
房地产重新归位
对于今年的房地产市场，“总体上我们认为不乐观。”魏爱国告诉《中国房地产金融》，中国的房地产业作为国民经济支柱产业之一，在过去十几年中，经历了一个比较粗放式的发展过程。
“2015年到了要深度调整的阶段，甚至会延续到2016年、2017年。”魏爱国表示，房地产行业无论从地域、产品、投资角度都在逐渐分化，地产行业的未来发展会逐渐回归到自身原有的轨道上来。
在国家统计局近日发布的2014年房地产业一系列数据中显示，商品房销售面积和均价持续下降，年末降幅有所收窄，待售面积持续增加。全国商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%；商品房销售额76292亿元，下降6.3%。全国商品房待售面积62169万平方米，比上年增长26.1%。
另一方面，国家统计局一系列市场调研也发现，尽管重点城市市场降幅正在企稳，但非重点城市下行压力大。部分三四线城市企业出现延缓工程进度甚至停工现象，市场表现不乐观。
“这是一个重新归位的过程。”魏爱国强调，“拿地产商来说，中国数万家的地产商在各个地方的做法和模式肯定会不一样，未来房地产业发展一定会朝着集中度加大的方向去。”
他进一步解释道，对于国内很多没有达到一定规模的中小城市，地产实际上会回归到房屋本身的居住属性上。“投资属性更多的是在一二线城市，我觉得再往下三四线城市，更多的还是谈居住属性，当然了，这里面会有一部分的商业物业是有一定价值。从总体上来说，房地产行业的各个参与角色，实际上慢慢在回归到它本来应有的位置上去。”
同时，魏爱国也认为，中国未来的城市化和改善性需求市场依旧庞大。而房地产企业经过前面多年的发展积累，未来在转型的道路也充满着多种可能性。“要么创新变革，走差异化竞争，做高端，做产业，做特色，做有核心技术含量的产品等；要么未来做一个财务投资人，这也是一个很大的发展方向。”
地产职业经理人大批迁移
“白银时代”下的房企需要变革调整，伴随着房企一同成长起来的很多地产职业经理人也同样面临着变革调整的选择，魏爱国只是其中一例。
据不完全统计，2014年A股上市房企共有81名核心高管离职。克而瑞数据显示，从2014年至2015年3月，房地产上市公司高管人事变动达到177人次。一大批房地产职业经理人的离去，既折射出行业变局，也隐隐暴露了行业发展的新增长点。
统计显示，房地产职业经理人创业当老板、去房地产金融、电子商务、社区O2O等领域的较多。比如在万科效力多年的高级副总裁肖莉，加盟互联网创业公司房多多；龙湖执行董事秦力洪离开地产业；佳兆业郭氏兄弟被动离开；碧桂园执行董事杨永潮因公司变革需求而离任；上实城开董事长倪建达从国企投身民企易居旗下的钜派投资；万科高级副总裁、北京区域掌门人毛大庆离职创业等等。这些房企高管人事变动几乎画出了一张完整的高级经理人离职路线图。
实际上，职业经理人选择离开，是行业发展到一定阶段的结果，而离开后去哪儿了，或许代表着行业发展的新方向，他们也必然会继续为这个行业发挥更重要的作用。
以魏爱国加盟的德晟资本为例，由于地产行业属性为长周期，重资金、重资产、高风险。在整个长周期过程中，涉及到像产品建造，价值判断和未来市场分析等许多专业工作，魏爱国告诉《中国房地产金融》，“这都是原来我们作为地产商一直需要做的，也恰恰是能够和金融很好结合起来的部分。”
德晟资本副总裁舒萍则进一步表示，魏爱国的“空降”对于德晟资本而言非常重要。
“比如我们做的并购基金，并购了一个成熟物业后，需要有一个运营团队能够提升这个并购资产的价值；此外，我们在给地产商提供融资时，如果在前端就想介入到未来的并购资产，一定需要资深的地产专业人士，对于市场有没有成熟，物业的未来营销情况做出精准判断。”舒萍指出，最关键的是要在较长周期的地产开发阶段中能够实现价值把控。
地产金融成重要趋势
事实上，在整个房地产行业的产业链上，房地产职业经理人的变动仅是其中一环，房地产金融也在跟随房地产行业的调整而产生一系列的变化。
“过去对于房地产企业而言，金融机构的主要功能就是融资，双方的合作主要聚焦在前端。”舒萍表示，在房地产行业从粗放式向精细化运作的转变过程当中，金融机构对房地产行业已经从单纯的前端（融资阶段），开始向中间环节（资产管理）和通过金融手段实现退出的后端进行渗透。
她进一步指出，对于金融机构而言，无论是前端、中间环节还是后端，任何一个介入的点，只要把的好都是一个利润中心，而不像以前只能局限于做前端的“债权”部分。
值得一提的是，随着房地产行业的深度调整，房地产市场上的并购机会开始逐渐增多。
“在大资管时代，我们一直定位是做另类资产，这个'另类’不是贬义词，而是个性化，一个有自己独到特色的另类管理。”舒萍表示，把存量的房产变现成，增强流动性，这才是金融跟地产一起要做的事。
来自中指院的数据显示，2014年全国房地产的开发投资9.5万亿，十年间投资的规模扩大近6倍，开发投资的资金来源结构发生了明显的变化，自筹资金占比明显的上升，国内贷款的占比下降。2014年全国房地产开发投资中，自筹资金规模由2005年7000亿增长到2014年5.04万亿，自筹资金占比由32.7%增长到41.3%，增长近8.6个百分点。
报告指出，2014年国内房地产投资增速继续放缓，房地产行业融资规模增速有所下降；同时国内贷款在房地产资金来源中的比例继续保持小幅下降，房地产直接融资比例显著提升；在国内货币政策相对宽松和金融创新的推进下，“房地产+金融”将成为房地产业来发展的重要趋势。
舒萍对《中国房地产金融》表示，有了地产才有金融，一直在说的地产金融，还是地产在前面。以地产为本，用金融做增值，这是核心关键。
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