北京市第三中级人民法院
民事判决书
（2016）京03民终6122号
上诉人（原审被告、反诉原告）山西东星时代广场有限公司，住所地山西省运城市解放中路123号。
法定代表人管苏豹，执行董事。
委托代理人王震，北京市中产律师事务所律师。
委托代理人韩冬，北京市中产律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京通建合美投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区三间房乡东柳村双桥中路甲8号。
法定代表人王辉，执行董事。
委托代理人樊金刚，北京金虎律师事务所律师。
委托代理人周金虎，北京金虎律师事务所律师。
上诉人山西东星时代广场有限公司（以下简称东星公司）与被上诉人北京通建合美投资管理有限公司（以下简称通建合美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第15747号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官张岚岚担任审判长，法官陈敏光、法官赵纳参加的合议庭，于2016年5月11日公开开庭审理了本案。上诉人东星公司之委托代理人王震、韩冬，被上诉人通建合美公司之委托代理人樊金刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
通建合美公司在一审中起诉称：东星公司因商业百货经营需要，承租通建合美公司位于北京市朝阳区三间房双桥路3号汇通时尚购物中心五层建筑面积4192.82平方米，六层建筑面积3561.49平方米，总面积7754.31平方米的区域（以下简称租赁标的）。为此，通建合美公司与东星公司于2012年6月20日签订《租赁合同》，约定租赁标的位置、面积、权属情况及承租用途，并约定免租装修期自2012年4月30日起至2012年11月30日止；第一个计租年租金为1.9元/天/平米，租金每三年递增5%；租金按季度支付；东星公司逾期不支付租金超过30日的，视为其根本违约，通建合美公司有权提前单方解除《租赁合同》。通建合美公司按照上述合同约定将租赁房屋交付东星公司使用，但东星公司在缴纳第一季度租金后，自2013年3月1日起一直拖欠租金未付。通建合美公司认为《租赁合同》由双方协商一致签订，系双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应诚信遵守。东星公司作为承租人，应按合同约定的时间和金额支付租金，其使用租赁房屋却始终不支付租金，明显违反了合同约定，系根本违约行为，严重损害了通建合美公司的利益，给通建合美公司经营造成影响。为了维护通建合美公司的合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1.解除通建合美公司与东星公司签订的《租赁合同》；2.东星公司将租赁标的腾退并交付通建合美公司；3.东星公司给付2013年3月1日起至东星公司实际腾退租赁标的之日止的房屋租金；4.东星公司支付通建合美公司拖欠租金期间的利息损失，按照中国人民银行同期贷款利率计算，期间按每期租金应付之日至实际付清之日止。
东星公司在一审中答辩并反诉称：不同意通建合美公司的全部诉讼请求。2012年6月20日，通建合美公司与东星公司签订《租赁合同》，约定东星公司承租租赁标的用于商业经营，建筑面积为7754.31平方米，租金每平方米每天1.9元。2012年7月2日，东星公司依约向通建合美公司支付履约保证金135万元，第一季度租金135万元，共计270万元。之后，东星公司花费巨额装修费用和宣传费用对外招商，但所有进入商场的商户在装修开业后，一直无法办理合法经营手续，原因是通建合美公司无法提供办理执照和经营手续必需的相关文件。时至今日，五层所有的商户均无照经营。合同约定，通建合美公司应当积极办理租赁场所的相关文件。根据《租赁合同》第9条第2项约定：甲方应按本合同约定的时间提供租赁场所给乙方使用，甲方予以协助乙方提供有关的办理证照所需的相关文件。第12条第1项约定：任何一方违反本合同约定，应就其违约行为使对方遭受的财产损失承担赔偿责任。由于通建合美公司的过错，致使商场商户一直无法取得经营手续及正常经营，直接导致东星公司租赁标的的基本合同目的无法实现，东星公司签约后所投入的装修费用和宣传费用一直无法收回，产生了巨大的经济损失。东星公司没有向通建合美公司继续交纳租金系在行使法定的抗辩权。为了维护东星公司的合法权益，故提出反诉，请求法院判令通建合美公司：1.立即向东星公司交付所有商户办理执照和经营手续必需的相关文件；2.向东星公司支付装修折旧赔偿款166万元、员工工资费用95万元，共计261万元。
通建合美公司在一审中针对反诉辩称：对于东星公司要求通建合美公司交付所有商户办理执照和经营手续必需的相关文件的反诉请求，东星公司始终没有具体并明确的指明需要通建合美公司提供哪些文件，东星公司提供的办理欠缺手续所需资料表格中罗列的文件大部分是办理证照的申请人应当提供的证件，与通建合美公司无关，其请求主张的内容超出了双方在合同中约定的通建合美公司的义务范围。根据《租赁合同》第1条第3款约定，双方在租赁前已经确定了租赁标的的权属状况，租赁标的没有房屋产权证的事实是双方知晓和认可的。根据《租赁合同》第9条第2款，约定通建合美公司需协助东星公司提供相关文件，从本案事实来看，东星公司自己办理了两家公司以及东星公司招租的部分商户已经办理了营业执照，该事实证明通建合美公司已经履行了提供相关文件的协助义务，尤其是东星公司提到的产权证明，在先前通建合美公司和部分商户办理营业执照前，通建合美公司已经给东星公司提供了相关产权证明。后期无法提供相关产权证明并非通建合美公司的原因，而是有关政府部门不提供产权证明导致。对于东星公司要求通建合美公司支付装修折旧赔偿款及员工工资的请求，应当以双方合同解除为前提，这与东星公司继续要求履行合同的主张矛盾。即便在合同解除的情况下，由于因东星公司拒不支付租金的根本违约行为导致解除，根据《租赁合同》第12条第6款的约定，东星公司无权要求通建合美公司对其装修损失进行赔偿。对于装修折旧损失，也没有明确的证据支持，东星公司提出的员工工资，应当属于其经营成本，并且东星公司提出的工资表中的员工名单中并没有区分哪些工作人员是为商场的哪层经营工作，如果是一至四层经营工作的员工则与本案无关。退一步讲，即便员工工资属于一种损失，东星公司在一年多的时间内也没有采取任何合理措施防止损失的扩大。综上，通建合美公司不同意东星公司的反诉请求，请法院驳回。
一审法院经审理查明：2012年6月20日，通建合美公司（出租方，甲方）与东星公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将租赁标的出租给乙方使用，乙方同意以本合同约定的租赁价格承租使用。鉴于租赁标的的产权证明文件正在申请及办理中，现甲方根据北京市朝阳区三间房乡人民政府的授权，以及北京市朝阳区人民政府的会议纪要及北京诚信腾远投资管理有限公司的授权书，甲方对租赁场所拥有使用、经营管理和出租的权利。在乙方签署本合同之前，甲方已将租赁标的的上述权属情况全面地告知乙方，乙方对租赁场所上述权属情况已经充分知悉并予以理解和认可，在此情况下，乙方仍愿意承租租赁场所，并愿意承担因此产生的法律风险及后果，亦保证不就权属问题向甲方提出任何主张。在本合同履行过程中，甲方将积极办理与租赁标的权属相关的证明文件。本合同租赁期自2012年4月30日起至2032年6月30日止，共20年。本合同租赁的免租装修期，自2012年4月30日起至2012年11月30日止为装修期。该装修期内不计收租金，但若乙方在装修期届满即提前营业，则本合同计租期亦提前至乙方开始营业之日。免租装修期满日的次日起至本合同租赁期届满日为计租期，乙方应按照本合同约定的租金标准、支付周期和支付方式向甲方支付租金。乙方应向甲方支付的租金按年度计，计租期内每年12月1日至次年11月30日为一个计租年。本合同计租期内的第一个计租年租金为1.9元×天×平米计；第一个计租年起，当年度租金以上一年度租金为基数，以5%的每三年期一递增。第四个计租年的租金为1.995元×天×平米计租年的租金，每三年依此类推2.0948元、2.1996元、2.3096元、2.4251元、2.5464元、2.6738元、2.8075元。租金按季度支付，计租期内的每三个月为一个季度，每季度应付租金为所在计租年租金的四分之一。乙方应于本合同签署之日起10日内将计租期第一季度租金135万元支付给甲方（经协商可先支付永辉超市二层腾退），以后租金应于计租期每季度最后10日内下一季度的以现金或支票的形式预先支付给甲方，甲方在收到租金后应向乙方出具正式发票。乙方须于本合同签署之日向甲方一次性缴纳履约保证金135万元。甲方予以协助乙方提供有关的办理证照所需的相关文件。租赁期内，因甲方未能提供乙方办理执照和手续所必需的相关文件，导致乙方和乙方任意一家商户均无法在免租期内办理完毕营业所必需的证照手续的，乙方免租期延长至乙方或任意一家乙方商户所必需的证照手续办理完毕之日。
《租赁合同》签订后，东星公司向通建合美公司交纳了租金135万元及保证金135万元，通建合美公司将租赁标的交付东星公司，东星公司对租赁标的进行了装修，并招商对外出租。此后，东星公司未向通建合美公司交纳过租金。通建合美公司要求解除合同，并要求东星公司交纳租金及利息损失，将租赁标的腾空并交付，以致成讼。
另查一，东星公司不同意解除合同，认为其仍在免租期内，理由是通建合美公司无法提供办理执照和经营手续必需的相关文件，导致五层所有的商户均无照经营，其根据《租赁合同》约定免租期一直顺延。通建和美公司对此不予认可，称部分公司已经办理了营业执照，且北京东星时尚百货商贸有限公司的成立日期为2012年7月3日，故并不能使用《租赁合同》关于免租期的约定，东星公司交纳的租金系2012年12月1日至2013年2月28日的租金，其应当交纳2013年3月1日起的租金。
东星公司称通建合美公司主张租金超过诉讼时效。对此，通建合美公司称其曾向东星公司发送过函件，要求东星公司交纳租金，但提交的是其与北京东星时尚百货商贸有限公司之间的联系函件，东星公司对此不予认可。东星公司称其曾向通建合美公司发送函件，要求协助办理相关证照，但提供的是北京东星时尚百货商贸有限公司与通建合美公司之间的函件。
另查二，租赁标的中五层有24家商户经营餐饮，六层房屋为东星公司的办公用房。五层24家商户中，有部分商户如北京东星时尚百货商贸有限公司、北京东星时尚餐饮管理有限公司、北京米高米餐饮有限公司、北京佳群餐饮管理有限公司双桥饮品店、北京意萨餐饮有限公司朝阳分公司、权味（北京）国际投资管理有限公司双桥餐饮分公司，已经取得了《企业法人营业执照》。法院曾于审理中对租赁标的进行了现场勘验，《五层商户汇总表》中的商户均在经营中。
另查三，东星公司称其承租租赁标的后对租赁标的五层的公共区域和六层的办公区域进行了装修，其要求通建合美公司赔偿其装修折旧赔偿款166万元，按照三年摊销计算。关于装修费金额，东星公司提交了北京东星时尚餐饮管理有限公司与北京子然永创装饰设计有限公司之间的《北京市装饰装修工程施工合同》，约定工程地点为租赁标的5层室内装修，装修款金额为145万元，并提供了电子银行交易回单及《委托付款协议》；东星公司还提交了其与西安博亚装饰工程有限公司之间的《建设工程施工合同》及《决算表》，工程内容包括租赁标的所在楼栋1-4层和租赁标的5层公共部分装饰工程，决算表包括租赁标的五层电工、木工、瓦工、水工、乳胶漆、石材共的结算单。对于东星公司主张的装修折旧金额，东星公司与通建合美公司均不申请鉴定。
东星公司要求通建合美公司赔偿其员工工资95万元，称系2013年3月至2014年3月的员工工资，因通建合美公司原因导致其无法正常经营，产生员工工资损失95万元，并提交了工资表。通建合美公司对此不予认可，不同意赔偿。
另查四，通建合美公司提供了北京市朝阳区人民政府的会议纪要复印件，纪要中提及制定通惠河文化创意产业规划问题。通建合美公司还提交了其与北京诚信腾远投资管理有限公司签订的《三间房通惠河文化街投资合作协议书》、北京市朝阳区三间房乡人民政府出具的《授权委托书》、北京诚信腾远投资管理有限公司出具的《授权委托书》，以此证明租赁标的系其与北京市朝阳区三间房乡人民政府共同开发并委托其进行出租管理。经询，通建合美公司其目前仅能提供上述文件，租赁标的尚未取得建设工程规划许可证。
关于合同效力问题，法院释明通建合美公司、东星公司在合同无效的情形下是否在本案中就合同无效的法律后果进行主张。通建合美公司明确表示如果法院判决《租赁合同》无效，其要求东星公司支付其实际占用使用租赁标的期间的房屋使用费，其主张的房屋租金利息损失变更为房屋占用使用费的利息损失，其他的诉讼请求不变更。东星公司表示如果法院认定《租赁合同》无效，其要求主张合同无效的损失，但不变更现有的反诉诉讼请求。
一审法院判决认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，通建合美公司出租的租赁标的在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，故其与东星公司签订的《租赁合同》应当归于无效。
法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因《租赁合同》无效，通建合美公司作为房屋出租人负有一定的责任。而东星公司作为承租人，在其明知通建合美公司未能提供合法手续而与其签订《租赁合同》，亦负有一定的责任，双方应各自承担相应的责任。
根据现有证据及法院查明情况，在《租赁合同》签订后，通建合美公司已经将租赁标的交付东星公司使用，东星公司亦将租赁标的招商转租及办公使用且实际经营，部分商户办理了营业执照，故东星公司应当支付相应的费用，东星公司主张免租期顺延的请求缺乏依据，法院难以支持。由于东星公司租金仅交纳至2013年2月28日，之后租金未予交纳，故在合同被确认无效后，通建合美公司主张房屋使用费的损失，请求合理，法院予以支持。但是，通建合美公司应就其对于合同无效的过错承担相应的责任。通建合美公司主张的利息损失，缺乏依据，法院不予支持。因合同确认无效，东星公司应当将租赁标的腾退并交付通建合美公司。合同无效后，东星公司要求通建合美公司交付所有商户办理执照和经营手续必需的相关文件缺乏依据，法院不予支持。对于东星公司主张的装修折旧赔偿款，由于双方均不申请鉴定，法院根据东星公司提交现有证据，并结合租赁标的使用情况、双方当事人的过错程度等酌情予以确定。对于东星公司主张的员工工资损失，其未能就此损失充分举证证明，故法院对此请求难以支持。对于因合同无效产生的其他损失，因东星公司称其不变更反诉请求，故法院在本案中不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、北京通建合美投资管理有限公司与山西东星时代广场有限公司于二○一二年六月二十日签订的《租赁合同》无效；二、山西东星时代广场有限公司于判决生效之日起七日内将位于北京市朝阳区三间房双桥路3号汇通时尚购物中心五层、六层的区域腾退并交付北京通建合美投资管理有限公司；三、山西东星时代广场有限公司于判决生效之日起七日内支付北京通建合美投资管理有限公司二○一三年三月一日至二○一五年十一月三十日的房屋使用费七百四十万元；四、山西东星时代广场有限公司于判决生效之日起七日内支付北京通建合美投资管理有限公司自二○一五年十二月一日起至山西东星时代广场实际将位于北京市朝阳区三间房双桥路3号汇通时尚购物中心五层、六层的区域腾退并交付北京通建合美投资管理有限公司之日止的房屋占用使用费，按每日七千元标准计算；五、北京通建合美投资管理有限公司于判决生效之日起七日内给付山西东星时代广场有限公司装修折旧损失九十万元；六、驳回北京通建合美投资管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回山西东星时代广场有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
东星公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。东星公司认为：一、在程序上，一审法院存在严重违法。本案一审审理过程中，通建合美公司、东星公司双方均未提出要求法院确认合同无效，但一审法院的第一项判决结果却判令《租赁合同》无效，显然超出了双方的一审的诉讼请求范围，违背了“不告不理”的基本民事诉讼原则。二、在事实认定和适用法律上，一审法院存在严重错误。1.一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定判决租赁合同无效，但事实是本案诉争物业位于北京市朝阳区三间房乡，属于农村集体土地上建造的房屋而并非国有城镇土地上建造的房屋，完全不适用前述司法解释的规定，一审法院的判决属严重适用法律错误。2.东星公司承租房屋后投入了500万元进行5、6层装修改造，东星公司按照财务规定将装修费用进行三年折旧后向通建合美公司主张装修损失166万元，完全符合法律规定及财务制度规定。一审法院在没有任何事实和法律依据的情况下，就酌情将166万元降低为90万元，属严重事实认定错误。3.一审法院判令《租赁合同》无效，属滥用司法资源。本案双方诉争的最大争议焦点是东星公司应给通建合美公司支付多少房租，并不是确认合同效力，双方对合同效力都没有提出任何异议。签订《租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律法规的禁止性规定，所以，东星公司无法理解一审法院出于何种目的要判决租赁合同无效，恳请二审法院：1.在维持一审判决第五项内容的基础上，判决通建合美公司支付东星公司装修折旧损失76万元。2.本案一、二审案件诉讼费由通建合美公司承担。
通建合美公司服从一审判决，其针对东星公司的上诉请求发表答辩意见称：不同意东星公司的上诉请求，同意一审判决。一审判决第五项是在判决双方合同无效的基础上，判定应当由双方分担责任，并且在此基础上对通建合美公司主张的房屋占有使用费和东星公司主张的装修损失都进行了相应酌减，该项判决是在分担责任的基础上所作出的，通建合美公司对东星公司所述理由不认同。
本院经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致。
上述事实，有相关证据及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。该解释适用审理城镇房屋租赁合同纠纷，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件可以参照该解释处理。本案中，通建合美公司出租的租赁标的在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，一审法院认定通建合美公司与东星公司签订的《租赁合同》无效正确，本院予以确认。东星公司上诉主张涉诉房屋为农村集体土地上建造的房屋不适用上述解释，于法无据，本院不予采纳。关于涉诉合同效力问题，本院认为，合同的效力是法律问题而非事实问题，是法院依职权认定的内容，故对东星公司上诉主张一审法院认定合同无效超出双方诉求的上诉主张，本院不予采纳。
关于东星公司主张的装修折旧赔偿款，东星公司就其主张的166万元的装修折价损失应全部由通建合美公司承担并未提供充分证据予以证明，故在双方均不申请鉴定的情况，一审法院根据东星公司提交的证据，及结合租赁标的使用情况、双方当事人的过错程度等酌情确定为90万元并无不当。故本院对东星公司上诉请求通建合美公司支付其166万元装修折旧损失不予支持。
综上，东星公司的上诉理由和请求没有事实和法律依据，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费49 444元，由北京通建合美投资管理有限公司负担24 722元（已交纳），由山西东星时代广场有限公司负担24 722元（于本判决生效之日起7日内交纳）；反诉案件受理费13 840元，由山西东星时代广场有限公司负担6920元（已交纳），由北京通建合美投资管理有限公司负担6920元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费11 400元，由山西东星时代广场有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张岚岚
代理审判员 赵 纳
代理审判员 陈敏光
二○一六年五月十八日
书 记 员 李 君
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