租赁合同约定“至拆迁为止”视为不定期租赁还是附解除条件？（案例两则结论相反）

转自：人生律途

租赁合同约定“至拆迁为止”视为不定期租赁还是附解除条件？

（两则案例结论相反）

案例一：来自黄浦区法院，认定为附解除条件合同，且条件有效未成就，因此不能解除。（来源于搜狗微信）

阅读引语

在上海，如果你租房，不要轻易约定租期至“拆迁为止”。

案情：2015年8月，张先生租用史女士的位于上海黄浦区的老公房，约定租期至“拆迁为止”。2016年6月史女士以不定期租赁为由向法院起诉要求解除合同。

史女士为何可以不定期租赁为由要求解除合同？

解读：《合同法》第二百三十二条    当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

上述合同解除权是任意解除权，合同双方均可以要求行使该权利。对于任意解除权的一方，给合同对方造成损失，就该损失仍需要承担赔偿责任。这也就是任意解除权的代价。

史女士认为，其与张先生之间的租赁合同，没有约定具体的合同终止期为哪一天，因为认为合同没有约定租赁期限，因此要求行使合同解除权。

租赁合同约定“至拆迁为止”视为不定期租赁还是附解除条件？

解读：《合同法》第45条关于附解除条件的合同规定，所附条件必须是将来会发生的不确定事实。条件满足时，合同才能解除。

本案中认定为附解除条件的合同且所附条件有效具有一定现实基础。租赁标的系上海老公房，且位于上海市中心位置，就上海的城市规划发展，拆迁是早晚的事。坊间也一直传闻此处要被拆迁，合同双方也都知晓此处将来是要被拆迁的，只是政府至今未发布拆迁公告。

张先生与史女士间租赁合同不能认定为没有约定明确租期，而是符合附解除合同的情形。

具体情况具体分析

上述的张先生与史女士之间的纠纷，最终法院判决驳回史女士诉讼请求。

张先生之所以能够以附条件解除合同击败不定期租赁合同，关键在于合同所附条件是否有效。黄浦区位于上海市的中心区域，近年来动迁频繁。若是承租标的为一些偏远区域的房屋，且至今为止该区域并没有发生过动迁，政府也没有相关动迁公告。则若是约定租期”至拆迁为止“难以认定为合同所附的解除条件有效。

案例二：来自上海二中院，法院最终认定为不定期约定，双方可享有任意解除权（来源于裁判文书网）(2019)沪02民终11588号

以下为裁判原文；

上诉人魏从波因与被上诉人郑永美房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初20632号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

上诉人魏从波上诉请求，撤销一审法院判决，改判驳回被上诉人郑永美在一审中的诉讼请求。事实和理由：魏从波与郑永美签订的《房屋租赁中介合同》约定租期自2008年3月30日至拆迁为止，租赁期限是明确的，不存在合同法规定的视为不定期租赁的情形。双方在签订合同之前魏从波就明确表示要长期租赁，因为郑永美同意了，魏从波才与其签订了租赁合同，现在实际租赁时间未超过法律规定的最长租赁期限20年，故郑永美要求解除合同没有法律依据。根据双方合同约定，房租为每月人民币(以下涉案币种均为人民币)1,000元，不能上涨，一审法院认定租金自2018年3月31日起涨至每月1,400元是没有依据的，郑永美多收的租金应当抵扣魏从波应支付的租金。

被上诉人郑永美答辩称，双方签订租赁合同时，根本不知道什么时候动迁，房屋至今仍没有拆迁规划，所以租赁合同应视为不定期租赁合同，出租人可随时行使解除权。郑永美认为一审法院判决正确，请求二审予以维持。

郑永美向法院提出诉讼请求：1、确认双方就上海市黄浦区广东路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《房屋租赁中介合同》于2019年7月1日解除。2、魏从波立即迁出系争房屋。3、魏从波按照每月5,000元的标准，向郑永美支付自2019年7月1日至实际迁出之日的房屋占有使用费。

一审法院认定事实：

系争房屋系郑永美的配偶赵万平承租的公房。2008年3月20日，郑永美作为出租方(甲方)与魏从波作为承租方(乙方)签订《房屋租赁中介合同》，约定郑永美将系争房屋出租给魏从波，每月租金1,000元，先付后住，租赁期自2008年3月30日至拆迁为止。

2019年5月16日，郑永美向魏从波发出《房屋收回通知书》，通知魏从波在2019年7月1日之前搬离系争房屋并恢复原状，郑永美将通知书张贴于系争房屋门上，同时将内容微信发送魏从波，魏从波收到后，拒绝搬离系争房屋。双方经居委会调解未果，郑永美于2019年6月24日向魏从波发出《通知》催促魏从波搬离，仍未果。魏从波至今居住于系争房屋中。

一审审理中，双方一致确认合同签订后，魏从波支付了郑永美1,000元作为押金。自2018年3月31日起，租金涨至每月1,400元。

一审法院认为，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。郑永美、魏从波于2008年3月20日签订《房屋租赁中介合同》，约定租期自2008年3月30日至拆迁，但系争房屋何时拆迁，在双方当事人签订合同时并不明确，亦未达成补充协议进行说明。故应认定双方之间的合同属于约定不明，视为不定期租赁，郑永美可以随时解除合同。郑永美于2019年5月16日向魏从波发出《房屋收回通知书》并给予了魏从波一个半月的过渡期限，魏从波表示收到通知但未予搬离，应认定郑永美在合理期限之前通知了魏从波。故郑永美主张双方的合同于2019年7月1日解除，于法无悖，予以支持。租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。双方未在合同中约定逾期返还房屋的占用使用费，现郑永美主张按照5,000元/月的标准收取房屋使用费，金额过高，法院参照解除合同前双方实际履行的租金1,400元，酌情予以调整。魏从波缴纳的押金1,000元可以在魏从波所欠付郑永美的上述费用中予以抵扣。据此，判决如下：一、确认郑永美与魏从波于2008年3月20日就上海市黄浦区广东路XXX弄XXX号房屋签订的《房屋租赁中介合同》于2019年7月1日解除。二、魏从波应于判决生效之日起十日内迁出上海市黄浦区广东路XXX弄XXX号房屋。三、魏从波应于判决生效之日起十日内，按照每月人民币1,400元的标准支付郑永美自2019年7月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费。四、魏从波已支付郑永美的押金人民币1,000元，从判决第三项确定的魏从波应支付郑永美的费用中予以抵扣。

本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。

二审中，当事人未提供新的证据。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定,当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。魏从波与郑永美签订的《房屋租赁中介合同》约定租期自2008年3月30日至拆迁为止，因合同签订时房屋动迁属于待定的不确定事实，目前亦无证据证明该房屋有明确的拆迁规划，故一审法院认定双方为不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，符合法律规定，魏从波提出的合同租期明确的上诉理由，本院不予采纳。另，魏从波上诉认为，一审法院认定租金自2018年3月31日起涨至每月1,400元没有依据，但根据本院查明，魏从波在一审庭审中陈述租金自2018年3月31日起涨至每月1,400元，其按该标准支付租金至2019年6月31日，因7月1日之后郑永美的银行卡挂失，租金打不进去了才停止支付，足以推定双方对房屋租金的上调达成一致，魏从波该项上诉理由难以成立，本院不予支持。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

总结：根据最新上海案例可知，对于约定“至拆迁为止”的租赁合同，关于性质，已经由原来的附解除条件转化为不定期约定的租赁合同。其理由为房屋动迁属于待定的不确定事实，目前无法确定期限，应认定为不定期租赁合同，双方享有任意解除权。对于实践中经常约定“长期有效”或“至拆迁为止”的合同，不应因为有约定而违反民法典规定中的20年租赁期限，存有变相买卖之嫌。因为在约定租赁合同纠纷中，应注意规避约定这点。律师在合同审查时就重点审查此项内容。