简单聊聊物业公司退场的事儿

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前几天收到一个案子的一审胜诉判决，关于清退物业公司的案子。

业主是今年5月份找到我这里来，当时听业主介绍这个案件时，感觉他们的物业公司就像一块“狗皮膏药”，甩不掉，强逼着给业主们服务，业主们即便不欢喜，也只能忍受，而且碍于身份关系还不能跟物业公司动粗，找我们唯一的愿望就是帮他们把这个物业公司清退。

业主给我讲了很多关于物业公司的行为，我们都非常清楚（老实说物业公司大部分的招数都是律师教的），但我们还是让业主完整的倾诉，等他们把想说的话都讲完后，我们给他们做了案件分析，在业主提出的诉求基础上新增了另外五项诉求，按照我们的思路，一旦案件胜诉，物业公司不但会被清退，还将会陷入更大的被动。

案子是今年6月份立的案，经过两次开庭，我们提出的六项诉求全部得到支持，不但支持清退物业公司，还为业主们争取到10多万的经济赔偿，最关键的是这个判决能够让业主们内心出了一口气，不但能甩掉“狗皮膏药”，还能狠狠的踩上一脚，一个字：爽。

当然，今天这篇文章只针对案涉物业公司（没有对其他优秀物业公司不敬的意思），我们在办理这个案子期间，专程到小区走访过几次，也跟案涉物业公司的项目经理和公司副总都有过沟通，基本证实了业主们对物业公司的评价，所以在这个案件当中我们坚决回击了物业公司，还为物业公司准备了后续的“礼物”。

虽然一审判决还没有生效，但即便物业公司上诉，我们也有信心驳回物业公司上诉。

因为案件尚未最终生效，今天就不过多透露案情，顺着这个话题，我们简单聊聊物业公司退场的事儿。

前几个月，有媒体报道成都地区某个小区业主把小区物业公司撵出了小区，直接将其办公桌椅扔出小区，物业公司管理人员被业主当着警察的面轰出小区，最后成功清退物业公司。

这种退场方式属于“暴力”清退，这种方式时间短、效率高、成本低，但需要业主们“同仇敌忾”，也需要物业公司服务得足够差，才能采用这种方式。

还有一种方式也是媒体报道的，宁波某一小区业主通过送锦旗给物业公司，直接把物业公司“气走”（听说后来故事有反转，暂不作细究）。这种方式优点也很突出，操作也简单，但需要物业公司有“骨气”，需要媒体配合。

但风险也很大，如果是些蛮不讲理的业主也容易把本就优质的物业公司逼走，让小区受损失。

当然，最稳妥的方式还是开篇我们谈到的通过诉讼的方式，这种方式成本稍微高一些，包括时间和金钱成本，但无疑是最妥当，最让人心服口服的途径，而且不会出现“反转”的尴尬，对小区的长远建设是最有利的。

现实生活中，那些物业服务合同已经到期的小区，物业公司一般都不会自觉退场，即便有部分业主联合要求其退场，物业公司也不会自觉离开，有那么一点强买强卖的味道，那为什么会造成这种困境呢？

在前面的文章里面我们讲过，物业公司一般是盈利的，而且其利润非常稳定，几乎没有风险，所以物业公司不会自断财路，主动离开。

另一方面，目前我国现行法律对物业公司退场的规定模凌两可，不具有操作性，按法律规定，物业合同到期后，小区要按照合法程序选聘新物业公司后，通知老物业公司后，老物业公司方可退场，在小区选聘新物业公司前，老物业公司参照原物业服务合同提供物业服务，形成事实合同关系。

这样的规定在逻辑上没问题，但经验上不具有操作性，当前我国小区业主最大的问题是“无知”（不懂物业、不懂法律、无权利意识），更别说按合法程序选聘物业公司，即便部分业主想推动成立业主大会，也会遭到各种阻拦，有来自物业公司的、有来自社区街道办的、也有来自其他业主的，所以实践中，很少有小区能在物业合同到期后成功选聘新物业公司，只要没有选聘新物业公司，老物业公司继续提供服务就有法律依据，偶尔有小区选出了新物业公司，也容易因程序违法被撤销，所以在物业公司的认知里就认为自己是很难被替代的，久而久之，甚至会忘记自己的身份，把自己当成了小区的“主人”，由“主人”亲自为你服务，岂有拒绝的道理。