共享农庄 | 是不是简单的土地分时租赁？盈利点又在哪？
共享农庄，是以农民合作社、农村集体经济组织等充分涵盖农民利益的经济组织形式为主要载体，以各类资本组成的混合所有制企业为建设运营主体，让农民充分参与和受益，集乡村共享经济、创意农业、农事体验、特色文化产业等于一体，以移动互联网、物联网等信息技术为支撑，以农业和民宿共享为主要特征的“三农”新业态。共享农庄是共享经济的一种新形态，强调“不求拥有，但求所用”，在不改变产权归属的前提下，最大限度地运用土地、农房等资源的租赁权和使用权，吸引市场主体、社会资本到农村来共同开发建设村庄，共同发展农村新产业新业态，推动农民转变成为股东、农房转变成为客房、农产品现货转变成为期货、消费者转变成为投资者。2017年，海南省在深入调研、反复论证的基础上，首次提出发展共享农庄的理念，并由省政府出台了《关于以发展共享农庄为抓手建设美丽乡村的指导意见》，启动了试点创建工作。全国多地也对共享农庄进行了探索和实践，取得了一定效果。建设共享农庄首先要有一个高水平的规划。规划必须符合乡村各类空间规划，不突破生态保护红线、基本农田保护红线，满足当地对农庄民宿(客栈)建设的体量、高度和风貌管控的要求。规划要注重地域特色，尊重文化差异，以多样化为美，保留山水林田湖草独特的自然和田园风貌，保持村庄和民居景观特色，把挖掘原生态村居风貌和引入现代元素结合起来，探索当地有历史记忆、地域特色、文化内涵的民居建筑特征。规划要预留一定的建设用地机动指标，用于村民住宅、乡村公共设施、公益事业建设和产业发展。二、推动“农旅文”深度融合，筑牢共享农庄产业支撑。拥有丰富的产业业态，提供个性化的服务和产品，能够满足消费者多样化的需求，是共享农庄最大的“卖点”。比如，有的消费者希望可以租赁一方良田、一处宅院，避开城市喧嚣和污染，享受返璞归真的绿色田园生活，并在休憩之余到田间体验农事；有的希望农庄提供个性化的订制农产品，要求农产品不施化肥农药，在外包装上也要体现个性；有的希望在城市家中就可以通过手机远程视频等方式实时查看自己认养的农作物的长势等等。共享农庄主要以租赁的方式获得农房和土地的使用权，但一些必要的旅游设施如接待中心、游乐设施、停车场、旅游厕所等还需要建设用地。集体经营性建设用地入市改革，推动存量农村集体经营性建设用地使用权以出让、租赁、入股等形式入市，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价，进一步盘活农村存量建设用地。宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，也适度放活宅基地和农民房屋使用权。以集体资产等作价入股共享农庄，通过“资源变资产、资金变股金、农民变股东”，尽可能让农民参与进来，让农民更多分享共享农庄发展收益。也缓解了实际运营中存在的矛盾。Myfarm是日本的一家共享农庄，他们在全国开设了100多处。以“共享经济+农业”这种商业模式，把农庄亩产价值做到了最大化。农庄距离市区很近，车程在半小时内。一个 100 平方米的体验农庄被划分为 6 块，每块地只有约 16 平方米，承租的家庭每个月需要向公司缴纳 5400 日元约合人民币342元的管理费。这样，100平一年就是38多万日元约合人民币2400元左右的租金收入。租赁者每年的续租率约70%以上。公司有 120 多个“小农庄”，拥有会员 10000 多人。对于都市人来说，农业知识是普遍缺乏的，“小农庄”项目首先需要对这些“客户”进行种植知识及技能的普及。公司每周会派遣农业专业人员在小农庄进行现场指导，为了增加项目粘性，每个月还会向租地客户邮寄新品种蔬菜种子和各种主题活动的资讯，吸引客户来小农庄参与体验。My farm认为在整个产业推动过程中，是需要解决农业专业人员来源的问题的。他们在东京、大阪和名古屋创办了自己的农业专科学校，学制是一年半，开设有务农技术、农业经营和蜜蜂养殖三个专业。不仅如此，他们还会对创业的毕业生提供支持，如再办农场的，My farm在自有资源中可为他们提供农地租赁与各种农业设施的低价服务。且农场的产品也可以进入到他们的直营店与渠道进行销售。他们通过这种模式的运营，在日本 1000 平方米（1.5亩）的农地，如果用于水稻种植收益是10 万日元,用于蔬菜种植收益是30万日元，而他们的“共享”小农庄的收益是300万日元（约19.4万）！他们把共享经济做成了一个闭环的模式，让农场的亩产价值发挥得越来越大。让城里人向往的生态环境，是农村最大优势和宝贵财富。而共享农庄依托农村、融入农村，良好的生态环境、人居环境是乡村建设和吸引游客进入共享农庄的最基本要求。共享农庄在国内的发展，因地区差异而存在很大的不同。这源自于不同地区从村庄发展规划、生态环境、用地政策、产业方向还有潜在客户的购买力和热情等不同。所以，共享农庄模式的借鉴，需要结合实际的大环境来看，不能盲目跟进。
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