作者：崔文强
商品房买卖中，产权证延期办理可谓十分常见的违约情形，但实践中，有些开发商似乎对此问题并不重视，导致购房人在签订商品房买卖合同后，至商品房交付再到产权证的办理完毕，这整个流程会长达数年之久。而多数购房者又囿于法律意识的淡薄和相关法律知识的缺失对开发商怠于主张履行产权证办理的义务，更加剧了此违约情形的盛行。笔者在实务中所接电话咨询中便有多数针对新建小区商品房权属证书迟延办理的咨询，故而本文笔者有意就商品房买卖合同中事关产权证办理的条款的几个问题进行梳理，以期对实务及当事人风险的规避有所启发。
一、有关登记条款中的日期约定需谨慎
住建部GF-2014-0171版本预售商品房买卖合同范本中第八章二十条仅规定了一定期限之内因出卖人原因导致购房人未取得权属证书的违约责任承担选择问题，其并未将办理权属证书的期限单独列出。而在于各地市依据此版本制订的地方合同范本中多数便已将此日期单独列出，如山东SDF-2015-0001预售版本中亦是二十条（二）项中规定：“买受人自商品房交付使用之日起【90日】【日内】（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。”此版本将买受人提请办理权属证书的期限限度在了90日范围以内，可以说其于《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条相契合，同时明确限定了办理期限，可谓最大程度了保护了购房人的利益。然而问题行政管理对于合同之效力约束优先，在实践中其适用范围并不广泛，仅就笔者当地为例，住建部原2000版本的合同模板仍在广泛适用，而其中关于权属证书办理的期限多为合同双方自主约定，而这些约定期限要远长于此90日，有的甚至长到一年半两年之久。而笔者发现一个较为普遍的问题，多数合同中针对此期限并未明确日期为工作日和自然日之区分，而此区分却差异巨大，工作日刨除了法定节假日，无疑更大程度延长了办证时限。而实务中开发商亦多以工作日解释此条款。但问题是此合同范本为格式条款，在当事人未明确约定某一事项，因此事项而产生两种不同的解释时如何选择时《合同法》已经明确规定，其第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”故而此期限应为一个风险关注点，在合同中争取予以明确。
二、备案还是受理有区别
有些商品房买卖合同中有关不动产登记之条款有如下规定：“开发商自商品房交付之日起（）日内完成向登记机构资料备案即视为完成协助办证义务。”此种约定可谓“流氓”条款，其意在含混备案和受理之区别。故而导致在实践中，有很大买受人在向开发商递交办证资料后迟迟未取得权属证书，而开发商则将矛盾指向登记机构，对业主声称已向登记机构递交办证资料并完成备案，其合同义务已经履行完毕，这便导致了实践中许多买受人将迟延办证的原因归咎于登记机构，投诉上访事件不断，严重影响了社会稳定。实则这皆是误解了备案和受理之区别所致。备案在实务中应用较广泛的是商品房买卖合同和二手房买卖合同的备案，其为一种行政管理手段，意在规范商品房及二手房买卖行为，净化市场，减少一房二卖等违约情形。而针对权属证书办理的备案，其多指登记机构在开发商报送资料后进行初步审核，予以登记台账待日后经仔细审核后受理录入系统的一个步骤，其意在方便管理资料的收取时间。因开发商批量报送的资料不似个人业务那般零星可以一件一件通过窗口受理，其多采用批量报送，按报送时间依次审核受理录入。如此方有部分地区针对登记资料予以备案的规定。而依据《不动产登记暂行条例》规定，登记时限是以受理开始计算的，其备案并不计入办理时限，这便导致倘若登记机构在业务高峰期接受资料众多的情况下，仅仅备案接受了资料，也不会很快的完成登记。故而，针对开发商此项责任，应明确规避开发商仅将资料报送备案便视为完成协助办证义务，应约定以协助办理完毕并取得权属证书为宜。
三、违约责任约定有讲究
实践中有许多开发商针对逾期交房和逾期办证分别约定了其违约责任，同时其又约定开发商承担了逾期交房的责任之后，逾期办证的违约责任便不予承担了。此种约定之“流氓”程度比之前款备案规定更甚。现实中逾期交房亦十分普遍，多因开发商规定时限内不能完成竣工验收备案、其建筑超规划等情形所致。而逾期交房势必伴随着逾期办证的产生，开发商约定承担一个违约责任之后便可免除另一违约责任，无疑其存在免除其责任情形，有违公平原则。依据《合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”故而倘若开发商在买卖合同中存在此种条款规定，其便具有免除其办证义务的无效条款的特征应当认定为无效。同时公报案例（周显治、俞美芳与姚众安房地产有限公司商品房销售合同纠纷案）亦将此种裁判精神通过判例形式予以公布，其意显然在于提醒处于卖方市场强势地位的开发商切勿耍小聪明，要完全履行合同义务，出现违约亦应依据约定承担多项违约责任。
四、有关预告登记之约定
预告登记作为物权法确定的保护买受人将来取得物权利益之规定，在实践中并未得以广泛推广，尤其是商品房买卖合同中，关于预告登记的约定并不明确，有些甚至没有提及。如住建部GF-2014-0171版商品房预售合同，其中第八章关于合同备案与房屋登记的条款中针对预告登记并未提及，可谓一大遗憾。然而依据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十六条第二款规定：“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。”可见关于预告登记之约定为其登记依据，倘若商品房买卖合同中并未约定，则预购人之权利保护便显得十分单薄。北京版预售合同便将预告登记作为制式条款列入合同之中，然而预购人仍应与预售人明确可办理预告登记之时间及一方不配合单方申请之权利，以期最大限度的限制预售人再行出售，保护自己权益。
联系客服
