亲哥将房转让亲弟十六年，
为争拆迁补偿亲哥诉公堂
－－我代理案件遇到的故事
亲哥将半拉子房转让给亲弟
1989年亲哥在原籍申批了6间房屋的宅基地一处，当建成半拉子房后，1990年因亲哥提升为军官等原因，决定将这半拉子房转让给亲弟，双方签订了书面转让协议，主要内容是：亲哥建这半拉子房花了5000元，亲弟一次付清后继续建房，房屋建好后，亲哥负责协助亲弟办理房屋过户手续。由见证人帮助起草协议，双方签名等，各方皆大欢喜。
十六年后遇拆迁，此房可换两套楼
十六年后该社区巧遇拆迁，根据拆迁政策，该房可兑换两套住宅楼并带车库，这一优厚的待遇十分诱人，亲哥返回原籍向亲弟索要兑换的楼房。亲弟宽宏大量，答复可以给将兑换来的两套住宅楼给亲哥一套。但亲哥坚决不同意，并且提出，双方在十六年前转让半拉子房的行为属于买卖宅基地的行为，在法律上无效，因此要求撤回协议，将兑换来的两套住宅楼加车库全部归亲哥所有，亲弟坚决不同意，双方谈崩后，亲哥一纸诉状将亲弟告上法院，要求人民法院确认双方买卖半拉子房的协议无效，判决两套住宅楼加车库全部归亲哥所有。
原审判决亲哥胜诉，亲弟立即提起上诉，
二审法院认为原审认定事实不清而发回重审。
原审法院判决双方转让房屋的行为属于买卖宅基地的行为，按照土地管理法等有关法律规定，应当无效。因此判决双方的转让协议无效，原审判决只确认了亲弟系该房屋实际投资人。亲弟在有效期限内提起上诉二审人民法院审理认为：原审判决没有查清双方当事人买卖的是宅基地呢还是在建房屋，事实不清，因此发回重审。
重审后法院判决亲弟胜诉，亲哥赚个竹篮打水一场空
重审审理后判决：双方签订的买卖在房屋买卖协议有效，亲弟是涉案6间房屋的实际投资人；驳回亲哥的诉讼请求；案件受理费、反诉费全部由亲哥承担。
这真是：
亲哥亲弟同根相生，
为求蝇利闹上法庭，
法律公正扶持正义，
竹篮打水一场空空
附：亲弟委托律师的代理意见：
一、本案的焦点是双方当事人的行为是否买卖宅基地？
代理人认为：双方不属于买卖宅基地的行为。首先，从协议的内容上来看，上诉人与被上诉人之间签订的一不象合同二不象协议，而是被上诉人立的一份承诺书，上诉人签字认可这一承诺。虽然字数不多，但包含四个方面的内容：1、转让的是房基，不是宅基地；2、上诉人在被上诉人的房基上继续建房；3、上诉人建房后暂时由被上诉人顶名办理房屋登记手续；4、择日将房屋所有权变更为上诉人或者其女儿的的登记手续。从该承诺的字里行间，根本找不到“宅基地买卖”字句。而只是提到了房基二字。其次，被上诉人建房屋基础时共花费了人民币5000元，而这一承诺书上，被上诉人只要求上诉人将这5000元的投资一次性交清。从这一点也十分清楚的证明了，双方的行为并不是买卖宅基地。也就是说，上诉人协议中转让的是被上诉人的“半拉子房”，双方签订的仅仅是房屋基础转让的承诺，并非宅基地买卖协议。原审法院牵强附会的将双方的行为认定为宅基地买卖协议，属于认定事实错误，因此导致了判决的不公正。
二、该房屋基础的转让是双方当事人真实意思表示，受国家法律保护。
本案的转让行为是被上诉人主动提出的。在承诺书上白纸黑字的签名，鲜红的指印等，充分体现了当事人的真实意思表示。既不违反国家法律法规的规定，又没有欺骗胁迫等违法行为，因此，该证明应当是合法有效的，受国家法律保护的。现在的关健并不存在该转让行为是否有效的问题，而主要是被上诉人因为遇到房屋拆迁、补偿等系列的待遇问题。被上诉人不顾亲情，不讲诚信，见利忘义，这才是本案的焦点。
三、原审判决对争议的土地性质存在误解，因此判决不公正。
双方转让承诺的四项内容，只履行完了前三项，在履行过程中的1994年，当事人所在的村全村“农转非”。市人民政府昌政字(1994)34号文件中明确规定，根据山东省政府鲁政函(1994)24号文件和潍坊市人民政府潍政便(1994)36号文件批复，一是全部转为城镇户口，二是耕地非耕地全部有偿划归国有。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“土地使用权可以依法转让。”(2)《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(下称条例)第三条规定： “中华人民共和国境内的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依据本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。”(3) 《条例》第四条规定：“依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。合法权益受国家法律保护。” (4) 《条例》第七条规定： “土地使用者出让、转让、出租、抵押、终止土地关系及有关地上建筑物、其他附着物，由政府土地管理部门、房产管理部门依照法律和国务院的有关规定办理过户手续。”由以上法律、法规的规定可见，城镇国有土地的使用权的土地主体是可以转让其享有使用权的土地的，不需要到土地管理部门办理批准手续，只需要到土地管理部门办理过户手续就可以了。
因此，本案双方的宅基转让行为是合法有效的。何况双方的转让行为生效并实施了16年的时间，在这16年里，被上诉人没提出任何异议。现在被上诉人要求确认宅基地买卖协议无效，而原审判决也如此认定，这是对双方争议的土地性质误解。原审法院没有分析被上诉人起诉的目的，主要是因为现在旧村改造，旧房换新楼，房屋增值等原因，被上诉人不顾兄弟亲情而见利忘义，恶意提起诉讼，其违背诚实信用的原则，绝对不会得到法律的支持的，而原审法院却对上诉人提供的有效证据和抗辩理由不予采纳，做出了让人难以信服的不公正的判决。
三、我国虽然没有判例法，但是法院也应当参考全国各地法院对此类型纠纷审理的经验。
我省威海市人民法院审理的一起案件，与本案类似。只是买方是“城里人”，法院判决买卖协议有效。齐鲁晚报以“村民要毁约，法院判购房有效”为题，进行了报道；再如中国环境法网报道了一篇“该宅基地转让协议有效”的新闻，与本案是同一类型。从互联网上查找，此类型的纠纷法院判决协议有效的枚不胜举。为什么同一个国家，同一个法律，此类案件都出现了判决买卖协议有效的结果，而唯有原审法院判决无效呢？因此上诉人认为原审法院的判决结果是错误的。，
四、原审法院由于认定事实不清，适用法律不当，致判决结果不公正。
原审人民法院适用的我国土地管理法中“变更土地权属应当办理变更登记手续”及“农村村民一户只能拥有一处宅基地”等规定。上诉人认为原审法院适用这些法律条款是十分不当的。首先谁应当拥有宅基地，不是人民法院的管辖范围；其次，法院忽视了我国土地管理法第二条第三款规定：“土地使用权可以依法转让。”我国法律还规定：允许同一集体经济组织成员之间的买卖。因为被上诉人户口已不在该村，我国宅基地的原则是包括现役军人但是不包括军官。即被上诉人不符合拥有规划房的条件。而上诉人有两个成年子女，符合再拥有一处房产的规定，在这些条件下，被上诉人将自己顶名的房产卖于自己本村又是亲兄弟的上诉人，是合情、合理又合法的事情。关于房产转让后的登记，不是协议生效的必要要件。最高人民法院《关于使用{中华人民共和国合同法)若干问题的解释(一)》第九条回答： “法律、法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。”2008年，国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知，国办发〔2007〕71号，也没有明确规定农村村民不得出卖住宅。只是规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。上诉人所在的居民委员会这次签订拆迁协议，就是与上诉人签订的，由此看来，居委会对本案这一买卖协议也认为是合法的、无任何异议的。代理人认为，上诉人与被上诉人所立的这一证明并不违反法律规定，是双方当事人真实意思表示，应当是合法有效的。相反，如果按照被上诉人的要求，把上诉人辛辛苦苦建起并居住了近二十年的房子判为无效，实在是于法无据、于理不通，全体村民及所有关注此事的人，不会心服口服的。
综上所述：原审判决认定事实不清，适用法律不当，导致判决内容极不公正，为此，请二审人民法院根据上诉人提出上诉请求和法律依据，依法做出公正的改判。
委托代理律师：王文浩
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